“當出租車司機和擦皮鞋的男孩也在投資時，就到了退出市場的時候了。”這句話很有道理。

富爸爸過去常說：“最差的投資時機是行情不錯的時候?！?/span>

#01

利用最差的投資時機

富爸爸沒有教他兒子和我去追逐下一個熱門的投資趨勢，而是教我們在行情看漲時賣掉無利的投資，在行情低落時購進賺錢的投資。

他說：“從你的投資組合中剝離不良資產(chǎn)的最佳時機是'行情不錯且業(yè)余投資者正在市場上購進的時候’?！?/span>

在2000年和2003年之間，當利率下降和房地產(chǎn)市場上漲時，金和我開始廉價拋售那些收入僅敷支出的房地產(chǎn)投資，而銷售對象就是那些絕望地逃離股市繼而進入房地產(chǎn)市場的投資者。

我們出售的一項資產(chǎn)是金和我在1989年以5.5萬美元購買的。

2003年我們出手時，它的售價接近10萬美元。

因為租金沒有上漲，房產(chǎn)的維護費用卻不斷增加，而且與我們其他的房地產(chǎn)相比，該公寓似乎也不會增值。

另外，該房地產(chǎn)與我們其他投資相比，其額度較小。它在不到兩周的時間里就被賣出去了。

雖然它不是一個極好的投資，但在14年里，我們每月實實在在從這套公寓身上收到1 000美元的租金，而且它很少有閑置的時候。我們曾經(jīng)有一個房客在這個公寓里生活了7年多。

經(jīng)過14年（168個月）之后，我們賺取的毛收入約為：

168（月）×1 000（美元/月）＝168 000美元

我們沒有向銀行申請房貸，因為我們在購買這個房地產(chǎn)時是用現(xiàn)金支付的。我們的支出微乎其微，但我說過，維護費用在上漲。雖然它不是一個極好的投資，但在14年多的時間里，它產(chǎn)生的回報是我們當初投入資金的300%。

從嚴格意義上講，在第15個年頭之后，這個房地產(chǎn)對我們來說已經(jīng)是免費的財產(chǎn)了，因為我們已經(jīng)賺回了最初投資的5.5萬美元以及在其他房地產(chǎn)上再投入的錢。

#02

旅鼠的生與死

上小學(xué)時，老師在班上放了一部關(guān)于旅鼠生命周期的電影。

看到旅鼠媽媽生下小得可憐的旅鼠寶寶時，全班同學(xué)十分興奮。

隨著招人喜愛的毛茸茸的小家伙們玩耍、養(yǎng)育和成長鏡頭的播放，我們時而放聲大笑，時而咯咯歡笑。

接下來，雖然旅鼠們長大了，但它們?nèi)匀幻兹椎萌侨藧邸?/span>

突然，當鏡頭切換到“成千上萬的旅鼠集體跳進懸崖下面的大海游向海洋（也游向死亡）”時，我和幼小的同學(xué)們屏住了呼吸。

數(shù)百萬投資者的行為就像是喜歡從眾的旅鼠一樣。但是，他們喪失的不是生命，而是其一生的儲蓄。

為什么會發(fā)生這種事？

一如既往，原因有很多。其中一個原因是投資者盲目地隨大流：做的是流行的事，卻不是賺錢的事。

當股市開始暴漲時，“旅鼠們”開始從它們的洞穴里探出頭來。

在看到自己的朋友變得富有之后，它們也不想錯失動手的時機。

于是，許多“旅鼠”離開安全的洞穴，隨大流亦步亦趨地跳進懸崖下面波濤洶涌的股市海洋之中。

當然，并非所有的“旅鼠”都會跳下懸崖，縱身股市的海洋。

當許多人意識到股市正在下跌，并且利率也在不斷下降時，他們會跳進房地產(chǎn)和債券市場。

他們?nèi)匀皇锹檬?，照樣隨大流。

為什么說這個主意很糟糕呢？因為其他所有人現(xiàn)在都投資房地產(chǎn)和債券，這使得它們成為有風(fēng)險的投資，而不是人們正在尋找的安全投資。當利率下降時，投資債券的風(fēng)險就會越來越大。

在利率下降時購買債券非常類似于在價格上漲時購買網(wǎng)絡(luò)公司的股票。

利率下跌時，房地產(chǎn)價格通常會上漲。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，越來越多的投資者開始投資房地產(chǎn)。如此一來，使得房地產(chǎn)變成了一個有風(fēng)險的投資。

#03

當市場升溫時

千萬不要做一只旅鼠

為什么眾多投資者找不到極好的投資，這里存在一個主要的原因，我稱之為“旅鼠因素”。

當投資者因為其他投資者正在購買而購買時，旅鼠因素就發(fā)生了。

在大多數(shù)財經(jīng)出版物中，我們經(jīng)常看到“××基金在過去5年中回報率為36％”“5星級基金”等誘人的廣告語。

正是這些廣告在吸引旅鼠的加入。

一般情況下，如果 “回報率36%已有5年”是真實的，那么，這通常就意味著這只基金的好日子快到頭了。

在房地產(chǎn)行業(yè)，當“旅鼠”們知道某位朋友或一上班族以12.5萬美元買了一處房產(chǎn)、并在3個月后以16.5萬美元賣出時，他們就會受到吸引，并加入這一行列之中。

正如富爸爸常說的那樣：“成功的故事會引誘易上當受騙的人進入市場?！?/span>

當時我還只是一個小孩子，關(guān)于旅鼠的那部電影卻在我心中留下了一個讓人痛心的畫面，那就是旅鼠會一而再、再而三、年復(fù)一年地做同樣的事情。

投資的情況也同樣如此。正如富爸爸所說：

“因為人們會重復(fù)同樣的錯誤，所以機會也會不斷地出現(xiàn)。”

他還說過：“尋找極好投資的方式之一就是要成為研究其他投資者所犯錯誤的專家。”

最常犯的錯誤就是在行情看漲時人們變成了旅鼠。

換句話說，一旦某投資項目成為熱門投資或者為眾人所知，此時再進入為時已晚了。

所以，我給出的忠告是：當市場升溫時，千萬不要做一只旅鼠。

雖然這些話聽起來完全是常識，但當所有人都跳下懸崖時，不步人后塵常常難以做到。

人們所犯的主要錯誤就是投資已經(jīng)大眾化的理財產(chǎn)品。

在此，我要重述沃倫·巴菲特的一句話：“大部分人在所有人看好某只股票的時候開始對它感興趣，其實應(yīng)當在沒有人看好它的時候就該對它予以關(guān)注。”