導(dǎo)讀：

《民法典》出臺(tái)后，對(duì)預(yù)告登記效力進(jìn)行規(guī)定時(shí)，仍以房屋買賣合同辦理后的預(yù)告登記作為規(guī)制的主要對(duì)象，并未顧及抵押預(yù)告登記的特殊性，從而形成制定法上的漏洞。一直到《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（下稱《擔(dān)保制度司法解釋》）出臺(tái)后，根據(jù)第52條規(guī)定，只要在預(yù)告登記的有效期內(nèi)，建筑物辦理了首次登記（俗稱“大產(chǎn)證”），預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)建筑物的抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起即設(shè)立。這一規(guī)定，對(duì)司法裁判中抵押預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了統(tǒng)一。但是，對(duì)于從何時(shí)起算“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”即“本登記”，才不會(huì)導(dǎo)致預(yù)告登記失效的情形，在司法實(shí)踐中又是一爭(zhēng)議較大難題。對(duì)此，本文不揣淺薄，嘗試對(duì)《民法典》第221條、《擔(dān)保制度司法解釋》第52條規(guī)定進(jìn)行展開論述，以求窺得內(nèi)在機(jī)理，助益于規(guī)范適用。

一、抵押預(yù)告登記的法律性質(zhì)與效力

1．預(yù)告登記概述

《物權(quán)法》第20條規(guī)定了“預(yù)告登記”，《民法典》第221條延續(xù)了該條規(guī)定。

預(yù)告登記是在本登記暫時(shí)無(wú)法辦理時(shí)，當(dāng)事人為確保將來(lái)取得物權(quán)而辦理的一種特殊的臨時(shí)登記，因此有些國(guó)家或地區(qū)也被稱為“假登記”[1]。從《民法典》第221條規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記后并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是在法律上對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)賦予一定的保障性。根據(jù)《民法典》第209條規(guī)定，本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等進(jìn)行的登記，如建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、抵押登記等?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例（2019修正）》第三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記包括“首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記”，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2019修正）》第四章將“首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記”稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記”，將“更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記”稱為“其他登記”。

《民法典》第221條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記……”由此可見，預(yù)告登記制度既可以適用房屋買賣，也可以適用當(dāng)事人訂立的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議。關(guān)于預(yù)告登記的效力，該條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄睹穹ǖ湮餀?quán)編解釋（一）》第4條規(guī)定，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力”，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，雖轉(zhuǎn)讓了標(biāo)的物物權(quán)或設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)的合同不因此無(wú)效，但物權(quán)變動(dòng)相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)效。

2．預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押中的運(yùn)用

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記的效力，因在《物權(quán)法》乃至《民法典》中均未有規(guī)定，在理論界及實(shí)務(wù)界均有爭(zhēng)議。

最高人民法院法官司偉認(rèn)為，“預(yù)告登記所保障的權(quán)利并非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記……僅表明抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有了請(qǐng)求辦理抵押權(quán)本登記的權(quán)利……”[2]《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期登載的中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案的終審判決認(rèn)為：“抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力?！痹凇稉?dān)保制度司法解釋》出臺(tái)以前，該觀點(diǎn)代表實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)。

根據(jù)《民法典》及《民法典物權(quán)編解釋（一）》規(guī)定，抵押權(quán)本身不具有限制抵押人處分的效力。而根據(jù)上述觀點(diǎn)，一方面認(rèn)為抵押預(yù)告登記不能產(chǎn)生抵押權(quán)，另一方面卻又認(rèn)為因抵押預(yù)告登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)能夠排他地對(duì)抗他人對(duì)標(biāo)的物的處分，顯然在邏輯上存在悖論。事實(shí)上，抵押預(yù)告登記的目的并非阻止他人對(duì)標(biāo)的物的處分，而是當(dāng)能夠?qū)?biāo)的物辦理抵押登記時(shí)，權(quán)利人能夠獲得較之其在其他擔(dān)保物權(quán)人或債權(quán)人優(yōu)先的順位。簡(jiǎn)言之，即便在抵押預(yù)告登記后對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行了處分，在具備辦理抵押登記條件時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人即可主張抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。因此，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條的規(guī)定在司法裁判層面統(tǒng)一了實(shí)踐中爭(zhēng)議多年的抵押預(yù)告登記的效力問(wèn)題。

另外，在域外大陸法系國(guó)家或地區(qū)亦有明確規(guī)定。如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定“經(jīng)過(guò)假登記后，本登記的順位依假登記的順位確定；假登記權(quán)利人具備本登記原因請(qǐng)求登記時(shí)，假登記義務(wù)人侵害假登記權(quán)利人權(quán)利的處分無(wú)效?！?，韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定“已辦理假登記時(shí)，本登記的順位依假登記的順位”，韓國(guó)《假登記擔(dān)保法》更是規(guī)定“對(duì)已經(jīng)進(jìn)行完假登記的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣時(shí)，假登記擔(dān)保權(quán)人比其他債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，在這種情形下，在順位上將假登記擔(dān)保權(quán)看作是抵押權(quán)，設(shè)定假登記看作是設(shè)定抵押權(quán)登記”。

雖然根據(jù)《民法典》第221條規(guī)定，抵押預(yù)告登記不能阻止抵押人對(duì)標(biāo)的物的處分，但是如果不承認(rèn)抵押預(yù)告權(quán)利人的優(yōu)先順位，那么，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，與上述日本、韓國(guó)關(guān)于預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先順位規(guī)定一樣，我國(guó)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！庇纱丝梢?，在符合物權(quán)登記條件的，預(yù)告登記被賦予了排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

3．抵押預(yù)告登記中，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的爭(zhēng)議

《擔(dān)保制度司法解釋》第52條第1款規(guī)定：“……經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”。

對(duì)于抵押預(yù)告登記權(quán)利人主張抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，必須以已經(jīng)具備辦理抵押登記為條件。否則，抵押權(quán)無(wú)從設(shè)立，自然談不上預(yù)告登記優(yōu)先順位問(wèn)題。而對(duì)于“辦理抵押登記的條件”如何認(rèn)定，又是一關(guān)鍵問(wèn)題，針對(duì)《擔(dān)保制度司法解釋》第52條中“不存在預(yù)告登記失效”的情形之判斷，是解決“抵押預(yù)告登記權(quán)利人辦理抵押登記的條件”的關(guān)鍵所在。

對(duì)于“不存在預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形”的判斷，在涉及如何理解和適用《民法典》第221條時(shí)，存在不同的理解，司法實(shí)務(wù)中對(duì)此亦是存在同案不同判。

《民法典》第221條第2款規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/span>

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押預(yù)告登記失效的情形是自首次登記之日起90日內(nèi)未辦理抵押登記，此時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人就不能根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第52條規(guī)定主張取得抵押權(quán)。

【司法判例】

【案例1】佛山市南海區(qū)人民法院（2020）粵0605民初24694號(hào)，2021.1.29裁判

判決觀點(diǎn)：約定的抵押房產(chǎn)雖于2017年4月5日已辦理了抵押預(yù)告登記，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定：預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。本案案涉房產(chǎn)的首次登記在2018年3月，但此后的九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記，故預(yù)告登記已失效，抵押權(quán)未依法設(shè)立。

【案例2】貴州省遵義市中級(jí)人民法院（2021）黔03民終5839號(hào)，2021.7.14裁判

判決觀點(diǎn)：自2018年4月23日惠邦仁懷公司就案涉房屋所屬的仁懷惠邦國(guó)際城一期A11號(hào)商住樓辦理了房屋所有權(quán)首次登記之日起，案涉房屋即能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由于陳永修、張仕芬未予配合辦理致使案涉房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移登記至陳永修、張仕芬名下，從而未能辦理正式的抵押權(quán)登記。現(xiàn)早已超過(guò)九十日的辦理期限，案涉房屋仍未辦理正式的抵押權(quán)登記，之前辦理的抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)失效，抵押權(quán)未能依法設(shè)立。

【案例3】撫州市臨川區(qū)人民法院（2021）贛1002民初4418號(hào)，2021.8.30裁判

判決觀點(diǎn)：涉案房產(chǎn)雖在辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記后于2019年12月23日辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，但自2019年12月23日起九十日內(nèi)，涉案房產(chǎn)均能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，而原、被告至今未申請(qǐng)登記，預(yù)告登記已失效。

【案例4】濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院（2021）魯0811民初3482號(hào)，2021.5.17裁判

判決觀點(diǎn)：于2018年6月4日辦理所有權(quán)首次登記后，就具備了辦理房產(chǎn)證及正式抵押登記的條件。因原被告雙方均未在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，根據(jù)上述法律規(guī)定，涉案房產(chǎn)抵押預(yù)告登記已失效。

【案例5】湖北省武漢市中級(jí)人民法院（2021）鄂01民終424號(hào)，2021.2.19裁判

判決觀點(diǎn)：該房屋于2017年3月23日完成了初始登記，即具備進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的條件。工行開發(fā)區(qū)支行未在三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)抵押登記，故該預(yù)告登記已失效。

該觀點(diǎn)是以首次登記為起點(diǎn)計(jì)算，如果首次登記之日起90天內(nèi)未辦理抵押登記的，抵押預(yù)告登記失效。事實(shí)上，開發(fā)商辦完首次登記后，還需將“大產(chǎn)證”拆分成“小產(chǎn)證”，將產(chǎn)權(quán)變更登記至購(gòu)房者名下，然后抵押人即購(gòu)房者才能將房屋抵押給貸款銀行完成抵押登記。而在這個(gè)過(guò)程中，如果因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記部門未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記、購(gòu)房者怠于配合開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”等，在90天內(nèi)無(wú)法辦理完抵押登記的，就認(rèn)定抵押預(yù)告登記權(quán)利人即貸款銀行不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)明顯于法于理不符。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因開發(fā)商或買受人原因未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不屬于抵押預(yù)告登記失效的情形，法院應(yīng)支持預(yù)告登記權(quán)利人取得抵押權(quán)之主張。

【司法判例】

【案例6】廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2021）粵01民終20509號(hào)，2021.9.26裁判

判決觀點(diǎn)：涉案房屋所有權(quán)于2020年7月29日首次登記于開發(fā)商聯(lián)投公司名下，已完成建筑物所有權(quán)首次登記；……但朱元明、劉菊（房屋買受人）至今未辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，致抵押登記未能及時(shí)辦理，招商銀行廣州分行（抵押預(yù)告登記權(quán)利人）對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故本案抵押預(yù)告登記不存在法律規(guī)定的預(yù)告登記失效情形。依據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定招商銀行廣州分行對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)。

【案例7】廣東省江門市中級(jí)人民法院（2021）粵07民終6698號(hào)，2022.2.17裁判

判決觀點(diǎn)：涉案房屋已于2017年11月30日辦理了抵押預(yù)告登記，于2018年1月9日首次登記于開發(fā)商即址山碧桂園公司名下，已完成建筑物所有權(quán)首次登記，麥結(jié)晶今未辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，致抵押登記未能及時(shí)辦理，農(nóng)行鶴山支行對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故本案抵押預(yù)告登記不存在法律規(guī)定的失效情形。

【案例8】遼寧省大連市中級(jí)人民法院（2021）遼02民終5503號(hào)，2021.7.12裁判

判決觀點(diǎn)：上訴人（銀行）作為債權(quán)人，在發(fā)放貸款前即辦理了案涉房產(chǎn)的抵押預(yù)告登記，而至訴訟期間仍未辦理抵押登記。其原因在于貸款人郭愛芹怠于辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記，尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。該狀況的發(fā)生并非上訴人的過(guò)錯(cuò)，亦非其主觀意愿。……本案中，開發(fā)商已為案涉房屋辦理完所有權(quán)首次登記，上訴人又為案涉房屋設(shè)立了抵押預(yù)告登記，且上訴人的權(quán)利不存在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定的失效情形，加之上訴人對(duì)未辦理抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故本院支持上訴人關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的上訴請(qǐng)求。

【案例9】貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)人民法院（2022）黔0112民初400號(hào)，2022.4.18裁判

判決觀點(diǎn)：2010年7月7日，謝昌宏與農(nóng)行云巖支行就案涉房屋辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。謝昌宏怠于辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證，其作為抵押人也未按照合同約定及時(shí)通知農(nóng)行云巖支行內(nèi)辦妥抵押登記，致使抵押登記未能及時(shí)辦理，但農(nóng)行云巖支行對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，……農(nóng)行云巖支行取得的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記證書并未失效，故應(yīng)認(rèn)定農(nóng)行云巖支行已于2010年7月7日取得了案涉房屋的抵押權(quán)。

該觀點(diǎn)認(rèn)為，在開發(fā)商辦理完首次登記后，即具備辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，同時(shí)也具備了辦理房屋抵押權(quán)登記的最為核心的條件。因此，房屋買受人能夠辦理房屋所有權(quán)登記但卻故意不辦理或遲延辦理的，在法律上可視為不正當(dāng)?shù)刈柚狗课莸盅簷?quán)設(shè)立條件的成就。此時(shí)，可參照《民法典》第159條之規(guī)定視為不正當(dāng)?shù)刈柚狗课莸盅簷?quán)設(shè)立條件的成就。

以上兩種觀點(diǎn)的區(qū)別，在于是以首次登記（即俗稱“大產(chǎn)證”）還是以轉(zhuǎn)移登記（即俗稱“小產(chǎn)證”）作為“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的起算時(shí)點(diǎn)。

事實(shí)上，對(duì)于《民法典》第221條適用是有背景條件的。對(duì)于“預(yù)告登記失效”的理解，不能只停留在房屋買賣預(yù)告登記的適用范圍里，而忽視抵押預(yù)告登記與買賣房屋、預(yù)購(gòu)商品房等交易型預(yù)告登記的本質(zhì)不同。否則，《擔(dān)保制度司法解釋》第52條對(duì)抵押預(yù)告登記效力進(jìn)行解釋的目的將會(huì)落空。

4．房屋買賣預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記的區(qū)別

房屋買賣預(yù)告登記對(duì)應(yīng)的“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”即本登記為“所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。抵押預(yù)告登記對(duì)于的“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”即本登記為“抵押登記”。

房屋買賣預(yù)告登記屬于針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣的“交易型預(yù)告登記”。一般涉及兩方主體，即開發(fā)商、購(gòu)房者，預(yù)告登記權(quán)利人是購(gòu)房者。在該種情形下，能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記（即轉(zhuǎn)移登記）的前提是已經(jīng)辦理好了首次登記或者開發(fā)商積極配合辦理轉(zhuǎn)移登記。因此，預(yù)告登記失效的主要情形是，預(yù)告登記權(quán)利人怠于進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，導(dǎo)致開發(fā)商不能將自己建成的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對(duì)于后位買受人的利益產(chǎn)生不利影響。因此，在已經(jīng)具備辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人即購(gòu)房者應(yīng)積極與開發(fā)商辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，在購(gòu)房者能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起90天內(nèi)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)失效。

抵押預(yù)告登記屬于針對(duì)按揭貸款的“擔(dān)保型預(yù)告登記”。一般涉及三方主體：開發(fā)商、購(gòu)房者、貸款銀行，抵押預(yù)告登記權(quán)利人是貸款銀行。在該種情形下，能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記（即抵押登記）的前提是已經(jīng)辦理好了“小產(chǎn)證”，且貸款銀行知道或應(yīng)當(dāng)知道“小產(chǎn)證”辦理好的事實(shí)。因此，在具備辦理抵押登記條件時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人貸款銀行應(yīng)及時(shí)辦理抵押登記，否則，貸款銀行自能夠辦理抵押登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)抵押登記的，預(yù)告登記自動(dòng)失效。另外，關(guān)于能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記即抵押登記的條件，實(shí)踐中，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知情，房屋買受人或預(yù)告登記權(quán)利人可能都不知情。因此，在認(rèn)定預(yù)告登記是否失效時(shí)，應(yīng)以買受人或預(yù)告登記權(quán)利人主觀上知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行本登記之日作為計(jì)算的起點(diǎn)，不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計(jì)算的起點(diǎn)[3]。

結(jié)合上述兩種不同預(yù)告登記的的區(qū)別，作如下圖示說(shuō)明：

二、關(guān)于抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的實(shí)務(wù)操作

實(shí)踐中，已有部分地區(qū)采取抵押預(yù)告登記在符合抵押登記條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押的做法，且該做法獲得自然資源部自然資源確權(quán)登記局的認(rèn)可。關(guān)于抵押登記條件的審查，應(yīng)審查是否已經(jīng)辦理建筑物首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)是否一致、抵押預(yù)告登記是否已經(jīng)失效。經(jīng)自然資源部自然資源確權(quán)登記局確認(rèn)，贊成人民法院在訴訟中直接審查預(yù)告登記權(quán)利人是否具備辦理抵押登記的條件，并認(rèn)為只要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，即應(yīng)認(rèn)定已具備抵押登記條件[4]。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2019修正）》第78條第2款規(guī)定，“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！睋?jù)此，完成房屋所有權(quán)登記后，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記。其他多個(gè)省市的登記條例基本作出相同的規(guī)定：

《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》（2021年3月1日施行）第14.7.3規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記，登記事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記改為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記，并在附記欄內(nèi)注記原預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)和登記日，不換發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。”

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記條例（修訂草案稿）》第95條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！?/span>

《海南省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行辦法》第85條第2款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！?/span>

《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例（2020修正）》（2020年11月27日施行）第83條第2款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！?/span>

《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例（2019修正）》（2019年5月30日施行)第60條規(guī)定：“已經(jīng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，購(gòu)房人辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，其抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，抵押權(quán)預(yù)告登記日期即為抵押權(quán)登記日期?！?/span>

《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例（2019修正）》（2019年9月26日實(shí)施）第66條規(guī)定：“已設(shè)立預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的，在辦理土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，原土地房屋預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地房屋抵押登記，由登記機(jī)構(gòu)記載于土地房屋登記簿并在房地產(chǎn)權(quán)證上記載。”

上述地方性規(guī)定，均規(guī)定了房屋只有進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記（即辦小證）后，才能轉(zhuǎn)為抵押登記。其中，天津規(guī)定更為明確，抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記后，抵押預(yù)告登記日即為抵押登記日。

根據(jù)上述地方性規(guī)定，也可以看出，辦理抵押登記前提是已經(jīng)辦理好了“小產(chǎn)證”。以抵押預(yù)告登記權(quán)利人即貸款銀行知道或或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行本登記之日（該日期為已經(jīng)完成所房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日）起，才符合《民法典》第221條規(guī)定的“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的情形，才能起算90日的期間。

三、關(guān)于對(duì)抵押預(yù)告登記的失效情形的分析

對(duì)于《擔(dān)保制度司法解釋》第52條“不存在預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形”之所以存在不同理解，是因?yàn)榘褯]有準(zhǔn)確識(shí)別抵押預(yù)告登記中抵押權(quán)行使的起算點(diǎn)。事實(shí)上，只有辦理了小證，才能具備辦理抵押登記的條件。在未辦妥小證的情況下，抵押預(yù)告登記就一直存續(xù)有效。否則就會(huì)陷入如下悖論：抵押預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)法辦理抵押登記，是因?yàn)橘I受人不辦理小證，而由抵押預(yù)告登記權(quán)利人承擔(dān)抵押預(yù)告登記失效的法律后果，顯然違反了“任何人不得單方為他人設(shè)定義務(wù)”的私法規(guī)則。這樣，也將與預(yù)告登記制度設(shè)立初衷明顯不符，也將架空《擔(dān)保制度司法解釋》第52條的規(guī)定。

《擔(dān)保制度司法解釋》第52條對(duì)預(yù)告登記失效情形作出規(guī)定，核心因素是“法律不保護(hù)在權(quán)利上睡覺的人”，是為了預(yù)防抵押預(yù)告權(quán)利人消極怠于行使權(quán)利，督促其在合理的期限內(nèi)行使權(quán)利，這也是預(yù)告登記制度立法目的之所在。

我們進(jìn)一步分析，如果按照本文上述案例1-案例5的觀點(diǎn)，即在開發(fā)商辦完大證后90天內(nèi)，未辦理小證或未辦理抵押登記，就認(rèn)定抵押預(yù)告登記失效，將會(huì)產(chǎn)生如下不正的社會(huì)導(dǎo)向：

一是將本不屬于抵押預(yù)告登記權(quán)利人的義務(wù)被強(qiáng)行附加。辦理抵押登記的前提是，標(biāo)的物須經(jīng)確權(quán)，而這里的確權(quán)即開發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商變更至購(gòu)房者，在確權(quán)過(guò)程中，貸款銀行是不知情且也會(huì)參與的。如果開發(fā)商或購(gòu)房者在滿足轉(zhuǎn)移登記的情況，一直怠于辦理轉(zhuǎn)移登記，而相應(yīng)的不利后果卻由貸款銀行承擔(dān)，很明顯，不公平不合理。

二是會(huì)迫使抵押預(yù)告登記權(quán)利人貸款銀行時(shí)刻關(guān)注開發(fā)商有無(wú)辦理的首次登記，辦完首次登記后繼續(xù)關(guān)注有無(wú)辦理小證。如果開發(fā)商或購(gòu)房者不辦小證，將會(huì)影響下一步貸款銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，貸款銀行又起訴開發(fā)商或購(gòu)房者辦小證從而辦理抵押登記，徒增訴累。而事實(shí)上，這在客觀上將會(huì)鼓勵(lì)買受人的失信行為，特別是在購(gòu)房者發(fā)生債務(wù)危機(jī)或房?jī)r(jià)下調(diào)時(shí)，助長(zhǎng)買受人故意不辦小證的逃債心理。

四、結(jié)語(yǔ)與建議

《擔(dān)保制度司法解釋》第52條規(guī)定對(duì)抵押預(yù)告登記制度很大程度上進(jìn)行了完善，賦予了一定條件下不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的順位效力、優(yōu)先效力，體現(xiàn)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的保護(hù)。在理解與使用《民法典》第221條及《擔(dān)保制度司法解釋》第52條之規(guī)定時(shí)，應(yīng)先明確抵押預(yù)告登記失效情形起算的起點(diǎn)。具體為，自抵押預(yù)告登記權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起，才符合《民法典》第221條規(guī)定的“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”的情形，才能起算90日的期間，未辦妥小產(chǎn)證之前，抵押預(yù)告登記一直有效。

為確保發(fā)揮抵押預(yù)告登記對(duì)債權(quán)保障的功能，實(shí)務(wù)中還需對(duì)下述問(wèn)題做好防范及對(duì)策：

1．因各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門操作模式不同，應(yīng)熟悉當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，了解登記機(jī)構(gòu)對(duì)于抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的操作流程。對(duì)于抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記，是依申請(qǐng)還是辦完所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押登記。

2．鑒于轉(zhuǎn)移登記即辦小證是進(jìn)行抵押登記的前置條件，對(duì)于抵押預(yù)告登記權(quán)利人即貸款銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)及時(shí)掌握辦證信息情況。比如，關(guān)注抵押不動(dòng)產(chǎn)的施工進(jìn)度、辦證進(jìn)度，在與開發(fā)商簽訂的合同中約定辦完首次登記后及轉(zhuǎn)移登記后，應(yīng)及時(shí)通知貸款銀行，防范知道或應(yīng)當(dāng)知道辦妥小產(chǎn)證之日起未在90日內(nèi)及時(shí)申請(qǐng)辦理抵押權(quán)登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，尤其是在承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任時(shí)，在辦完首次登記后，應(yīng)積極聯(lián)系購(gòu)房者辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押登記，使得貸款銀行的抵押權(quán)成就，從而解除開發(fā)商的階段性保證責(zé)任。

3．抵押預(yù)告登記權(quán)利人也可與不動(dòng)產(chǎn)登記部門合作，連接登記機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)權(quán)籍查詢系統(tǒng)，在事先取得抵押人授權(quán)的情況下，定期查詢不動(dòng)產(chǎn)登記情況，及時(shí)辦理抵押登記。

4．訴訟中，如抵押預(yù)告登記失效為案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)時(shí)，對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)仃P(guān)于抵押預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定，梳理房屋是否辦理小證、未辦理小證的原因在于哪一方、知道或應(yīng)當(dāng)小證辦妥的時(shí)點(diǎn)等證據(jù)交給法庭。

參考文獻(xiàn)及注釋：

[1]參見最高人民法院民事審判第二庭著：《民法典擔(dān)保制度司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2021年5月第1版，第453頁(yè)。

[2]詳見司偉著：《預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇》，《人民司法》2016年第14刊。

[3]同[1]第460頁(yè)。

[4]同[1]第457頁(yè)。

本文作者：

王懷志，德恒昆明辦公室律師；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)與建設(shè)工程、公司法律事務(wù)、民商事訴訟與仲裁等。

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