抵押權(quán)設(shè)立后，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)或出現(xiàn)約定的情形時(shí)，債權(quán)人可以折價(jià)或者變賣、拍賣抵押物，以抵押物的交換價(jià)款優(yōu)先受償債權(quán)。抵押權(quán)是以抵押物的交換價(jià)值作為履行債務(wù)的擔(dān)保，交換價(jià)值的大小直接決定了債權(quán)人能不能全部?jī)?yōu)先實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。若房屋上設(shè)立有居住權(quán)，該房屋出售后,由于居住權(quán)并不因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而自動(dòng)消滅，因此新的所有權(quán)人對(duì)房屋享有的權(quán)利將受居住權(quán)制約，所以少有人愿意購(gòu)買已經(jīng)設(shè)立有居住權(quán)的房屋。即使有人購(gòu)買，可以設(shè)想，同一房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)后的價(jià)款會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于沒(méi)有設(shè)立居住權(quán)的價(jià)款。如果房屋在設(shè)立抵押權(quán)之后再設(shè)立居住權(quán)，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，出售房屋的價(jià)款會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)立抵押時(shí)其預(yù)估的房屋價(jià)值。因此債權(quán)人（抵押權(quán)人）的債權(quán)就很可能無(wú)法優(yōu)先受償或者不能全部?jī)?yōu)先受償。這樣的結(jié)果并不是市場(chǎng)因素導(dǎo)致的，而是由抵押人的人為因素導(dǎo)致的。所以居住權(quán)的設(shè)立對(duì)之前已設(shè)立的抵押權(quán)有重大影響。

《民法典》第四百零八條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止其行為；抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。”學(xué)理上將這條規(guī)定稱為抵押權(quán)的保全權(quán)。抵押人使抵押物價(jià)值減少的行為不僅表現(xiàn)為直接損毀抵押物的行為，而且也表現(xiàn)為在抵押物上設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)使抵押物價(jià)值減少的行為。

抵押權(quán)一經(jīng)登記就取得物權(quán)的對(duì)世效力，不僅抵押人不得侵犯，第三人也不得侵犯?！睹穹ǖ洹返诙倭闫邨l規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！?nbsp;抵押權(quán)人與抵押人在簽訂抵押合同時(shí)通常都會(huì)約定抵押人不得實(shí)施使抵押物價(jià)值減損的行為，因此如果抵押人的行為使已經(jīng)抵押登記的抵押物價(jià)值減少，不僅是違反抵押合同的違約行為，更是違反《民法典》第二百零七條的違法行為，是侵犯抵押權(quán)的侵權(quán)行為。抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求停止侵害、排除妨害。

未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人將已經(jīng)登記抵押權(quán)的房屋再設(shè)立居住權(quán)，其行為雖不是直接毀損抵押物，但其行為足以使抵押物價(jià)值減少。根據(jù)《民法典》的上述規(guī)定，抵押權(quán)人可以要求抵押人停止設(shè)立居住權(quán)的行為。第三人在明知房屋設(shè)立有抵押權(quán)的情況下未經(jīng)抵押權(quán)人同意就與房屋所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)是共同侵權(quán)行為。在這種情況下第三人申請(qǐng)?jiān)O(shè)立居住權(quán)的行為并非善意，如果居住權(quán)已經(jīng)登記，因侵權(quán)行為取得的居住權(quán)不應(yīng)該受法律保護(hù)。

除特別情形外，物權(quán)對(duì)外有優(yōu)先于債權(quán)的效力。就物權(quán)相互之間來(lái)說(shuō)其效力也有孰先孰后的問(wèn)題，物權(quán)之間原則上依據(jù)其產(chǎn)生的先后順序來(lái)確定優(yōu)先順位。對(duì)此，我們稱之為物權(quán)對(duì)內(nèi)的優(yōu)先效力。同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立不同的物權(quán)，登記時(shí)間有先后，除法律另有規(guī)定之外登記在先的物權(quán)效力優(yōu)先于登記在后的物權(quán)效力。這一原則又被稱為“成立時(shí)間在先權(quán)利在先的原則”。該原則在具體的法律條文中也有體現(xiàn)，如《民法典》第三百七十九條規(guī)定：“土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。”因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)設(shè)立在先，地役權(quán)設(shè)立在后，后設(shè)立的物權(quán)可能損害先設(shè)立的物權(quán)，故后設(shè)立的權(quán)利就需要先設(shè)立的權(quán)利人同意。反過(guò)來(lái)《民法典》第三百七十八條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)時(shí)，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已經(jīng)設(shè)立的地役權(quán)?！币虻匾蹤?quán)設(shè)立在先，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)設(shè)立在后，故后設(shè)立的用益物權(quán)人得接受先設(shè)立的地役權(quán)對(duì)自己的不利影響。對(duì)比兩個(gè)條文，可見(jiàn)，不管地役權(quán)是設(shè)立在先還是在后，一個(gè)不變的原則是設(shè)立在后的權(quán)利受制于設(shè)立在先的權(quán)利，后設(shè)立的權(quán)利不能對(duì)抗先設(shè)立的權(quán)利。

王利明教授提到，“《民法典》和《有關(guān)擔(dān)保的司法解釋》就抵押權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系未作明確規(guī)定，但在解釋上，居住權(quán)與租賃權(quán)一樣，都屬于抵押財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，抵押與租賃之間關(guān)系的規(guī)則也可類推適用于解決抵押權(quán)與居住權(quán)之間的關(guān)系。”我們知道，在同一物上存在抵押權(quán)和租賃權(quán)，二者的關(guān)系是，如果抵押權(quán)在先，租賃權(quán)在后，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)，如果租賃權(quán)在先，抵押權(quán)在后，則抵押權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)。王利明教授把抵押權(quán)和居住權(quán)的關(guān)系與抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系類比，實(shí)質(zhì)上也源于先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)于后設(shè)立的物權(quán)這一原則。這種優(yōu)先性，表現(xiàn)的形式可以是后設(shè)立的權(quán)利損害先設(shè)立的權(quán)利時(shí)，未經(jīng)先設(shè)立的權(quán)利人同意，不得設(shè)立后權(quán)利，如《民法典》第三百七十九條；也可以表現(xiàn)為后設(shè)立的權(quán)利的權(quán)利內(nèi)容受先設(shè)立的權(quán)利制約，如《民法典》第三百七十八條的規(guī)定。 

對(duì)于已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的房屋，再設(shè)立居住權(quán)，后設(shè)立的居住權(quán)必然損害到先設(shè)立的抵押權(quán)。根據(jù)成立時(shí)間在先權(quán)利在先的原則，要么設(shè)立居住權(quán)時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，否則不得設(shè)立。

基于抵押權(quán)的物權(quán)保護(hù)和物權(quán)的對(duì)內(nèi)優(yōu)先效力兩個(gè)方面的考慮，都要求后設(shè)立的居住權(quán)應(yīng)該經(jīng)先設(shè)立的抵押權(quán)人同意。以上兩點(diǎn)都是從民事法律關(guān)系上考察得出的抵押人對(duì)抵押權(quán)人的義務(wù)。那么從不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)與申請(qǐng)人之間的行政法律關(guān)系考察，登記部門(mén)是否應(yīng)該要求居住權(quán)登記申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意的材料呢？筆者認(rèn)為，登記部門(mén)應(yīng)該要求居住權(quán)登記申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意的材料。

（一）居住權(quán)登記申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意的材料符合不動(dòng)產(chǎn)登記審慎審查原則的要求。

《民法典》第二百一十二條規(guī)定：“登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：......申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記部門(mén)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十九條第二款規(guī)定“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。”從上述兩個(gè)條文看，登記部門(mén)在審查不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不僅僅是對(duì)照法律法規(guī)規(guī)定的登記收件要件，只要登記材料齊全都可以登記。當(dāng)有證據(jù)證明申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的，登記部門(mén)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料。何為可以，何為不可以，這就是登記部門(mén)要掌握的一個(gè)度。這就是審慎審查的原則。如果對(duì)可能有權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)和可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)中的疑點(diǎn)不予理涉而徑行登記，就是違背了審慎審查的原則。       

查詢登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記審核中的必經(jīng)程序，在辦理居住權(quán)登記中，經(jīng)查詢登記簿發(fā)現(xiàn)在這之前該房屋上已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，該居住權(quán)的登記申請(qǐng)顯然屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十九條第二款規(guī)定的“可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)”的情形，登記部門(mén)應(yīng)該按照《民法典》第二百一十二條的規(guī)定要求申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意設(shè)立居住權(quán)的材料。

（二）居住權(quán)登記申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意的材料是依法審查的需要。

有人提出登記部門(mén)不審查民事實(shí)體法律關(guān)系，抵押權(quán)保護(hù)以及物權(quán)對(duì)內(nèi)優(yōu)先效力的權(quán)利安排是民事實(shí)體法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)也沒(méi)有明確規(guī)定后設(shè)立居住權(quán)需要先設(shè)立的抵押權(quán)人的同意，因此登記部門(mén)可以直接辦理居住權(quán)登記，無(wú)需考慮抵押權(quán)人的意見(jiàn)。但本文討論的情形和審查基礎(chǔ)法律關(guān)系這類問(wèn)題完全不同。因?yàn)榈盅簷?quán)是明確存在的，如果登記居住權(quán)，登記行為對(duì)抵押權(quán)造成損害的因果關(guān)系是直截了當(dāng)?shù)模淮嬖趯彶榛A(chǔ)法律關(guān)系的問(wèn)題。對(duì)明顯的侵犯抵押權(quán)的申請(qǐng)仍然予以登記，則保護(hù)抵押權(quán)的規(guī)定就會(huì)落空。因此，作為設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必經(jīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該與民事實(shí)體法相協(xié)調(diào)，對(duì)未經(jīng)先設(shè)立的抵押權(quán)人同意，不應(yīng)登記居住權(quán)。

同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定：“登記申請(qǐng)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的不予登記?！薄睹穹ǖ洹返诙倭闫邨l規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！蔽唇?jīng)先設(shè)立的抵押權(quán)人同意而申請(qǐng)居住權(quán)登記的行為是違反《民法典》第二百零七條的行為，對(duì)該登記申請(qǐng)依法應(yīng)不予登記。

（三）現(xiàn)行的登記操作規(guī)范已有規(guī)定后設(shè)立用益物權(quán)需先設(shè)立抵押權(quán)人同意。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》13.1.4規(guī)定，登記部門(mén)在地役權(quán)設(shè)立登記審查時(shí)應(yīng)注意以下要點(diǎn)：“6 供役地被抵押的，是否已經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意”。從該條規(guī)定可見(jiàn)，在地役權(quán)設(shè)立登記時(shí)，當(dāng)供役地上已經(jīng)設(shè)立有抵押權(quán)，在后續(xù)的地役權(quán)設(shè)立登記中，地役權(quán)登記的申請(qǐng)人應(yīng)該提供抵押權(quán)人同意設(shè)立地役權(quán)的書(shū)面材料。究其原因是因?yàn)槲唇?jīng)抵押權(quán)人同意而設(shè)立地役權(quán)，是對(duì)抵押權(quán)的侵犯，經(jīng)抵押權(quán)人同意則不是侵犯。

類似需要先權(quán)利人同意的規(guī)定還有《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.2.4規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)存在異議登記或者設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)或被查封的......因通過(guò)協(xié)議改變不動(dòng)產(chǎn)的面積、用途、權(quán)利期限等內(nèi)容申請(qǐng)變更登記，對(duì)抵押權(quán)人、地役權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)人、地役權(quán)人同意變更的書(shū)面材料?！?/p>

同理，已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的房屋再申請(qǐng)?jiān)O(shè)立居住權(quán)，除非抵押權(quán)登記時(shí)抵押權(quán)人就明確不禁止設(shè)立居住權(quán)，否則都應(yīng)該提供經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意的材料。

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)是對(duì)所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容的克減，如果不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后該不動(dòng)產(chǎn)上原來(lái)的用益物權(quán)不能自動(dòng)消滅，用益物權(quán)將繼續(xù)制約新的所有權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容，因而不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)將損害到不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值。因此,除非抵押權(quán)登記時(shí)抵押權(quán)人就明確不禁止設(shè)立用益物權(quán)，否則在已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上再設(shè)立用益物權(quán)時(shí)，都應(yīng)該經(jīng)抵押權(quán)人的同意。