居住權(quán)是為保障居住權(quán)人設(shè)定的，屬于利他權(quán)利。居住權(quán)人僅對其居住房屋享有的占有權(quán)及使用權(quán)，享有所有權(quán)人處分權(quán)和收益權(quán)之外的部分所有權(quán)，體現(xiàn)出它是一種用益物權(quán)的類型。居住權(quán)人須與房屋所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同，且經(jīng)法定登記程序方可設(shè)立。居住權(quán)的設(shè)立有助于解決弱者（如未成年子女、離婚未獲得房產(chǎn)所有權(quán)一方、老人等）的住房問題，使得他們能夠住有所居，生活得到基本保障。

而抵押權(quán)是抵押權(quán)人為擔(dān)保將來債權(quán)的實現(xiàn)，預(yù)先在債務(wù)人或第三人財產(chǎn)之上設(shè)置的一種若債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)起訴主張拍賣變賣以實現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利，其屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇。設(shè)立抵押權(quán)須簽訂抵押合同，動產(chǎn)物權(quán)一般登記對抗，而不動產(chǎn)物權(quán)則為登記生效。抵押物權(quán)的實現(xiàn)，需通過法定的方式和程序，進行拍賣、變賣或折價的方式，使抵押權(quán)人對拍賣所得價款，獲得優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)的設(shè)立最主要以及最終的功能即為保證抵押權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)。

居住權(quán)主要針對的是居住權(quán)人享有的占有使用所有權(quán)人部分房屋的占有使用權(quán)能。而抵押權(quán)是針對抵押物拍賣后，抵押權(quán)人對拍賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。二者所涉及的所有權(quán)權(quán)能不相一致，故二者設(shè)立并不存在沖突。

（一）存在抵押權(quán)，再行設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)屬用益物權(quán)，抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)通常不排斥彼此存在。抵押合同可以約定抵押人在對房屋進行抵押登記后對房屋的部分為他人設(shè)立居住權(quán)。若居住權(quán)設(shè)立期限屆滿時間早于房屋抵押期限屆滿時間，則不會對抵押權(quán)人的抵押權(quán)實現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。因此，若抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時，允許抵押人在抵押期間設(shè)立居住權(quán)，需對抵押物設(shè)立居住權(quán)的期限予以把控。同時在抵押期間，需對抵押房屋權(quán)利登記狀態(tài)予以關(guān)注，防止抵押人不經(jīng)抵押權(quán)人同意肆意設(shè)立居住權(quán)。

設(shè)立居住權(quán)對于抵押權(quán)的實現(xiàn)勢必帶來一定的不利影響，為維護抵押權(quán)人債權(quán)利益，應(yīng)允許抵押權(quán)人亦可通過約定方式限制或禁止設(shè)立居住權(quán)。但為避免此種約定對將來的可能居住權(quán)人利益帶來損害，應(yīng)在不動產(chǎn)登記規(guī)范中通過設(shè)定相應(yīng)公示欄目，讓公眾可查詢了解到不動產(chǎn)是否已設(shè)立抵押權(quán)。

（二）存在居住權(quán)，再行設(shè)立抵押權(quán)

《民法典》第399條列舉的不得抵押的財產(chǎn)范圍內(nèi)并不包括存在居住權(quán)的房產(chǎn)。存在居住權(quán)的不動產(chǎn)，可再行設(shè)立抵押權(quán)。但在該房屋上設(shè)立的居住權(quán)的剩余期限將會對抵押權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。因此，債權(quán)人欲接受債務(wù)人以房屋作為抵押物時，為保障抵押房產(chǎn)無居住權(quán)的負擔(dān)，應(yīng)當將居住權(quán)設(shè)立情況作為業(yè)務(wù)開展時盡職調(diào)查內(nèi)容之一，通過前往不動產(chǎn)登記中心查詢等方式了解該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，以及設(shè)立居住權(quán)的時限。

同時，站在房屋所有權(quán)人的角度，因設(shè)立居住權(quán)的房屋在抵押融資方面將受到一定限制，房屋所有權(quán)人應(yīng)當在居住權(quán)設(shè)立期限上進行合理的安排，為后期抵押融資預(yù)留空間。房屋所有權(quán)人須在居住權(quán)人與資金融通方面做出平衡選擇。

（一）抵押權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，實現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)滌除居住權(quán)

若抵押權(quán)人未限制或禁止房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)，抵押人負有向抵押權(quán)人通知將對抵押房屋擬設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)，具體包括居住權(quán)人的信息、居住權(quán)設(shè)立期限等。抵押權(quán)人如認為設(shè)立在后的居住權(quán)將可能損害抵押權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)允許抵押權(quán)人要求抵押人提前清償債務(wù)或提供其他擔(dān)保措施。

（二）居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，實現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)滌除居住權(quán)

與買賣不破租賃和抵押不破租賃原則類似，應(yīng)規(guī)定“轉(zhuǎn)讓不破租賃（權(quán)）”及“抵押不破居?。?quán)）”原則。設(shè)立在先的居住權(quán)，不應(yīng)受到設(shè)立在后的抵押權(quán)的影響。設(shè)立在后的抵押權(quán)在設(shè)立之時，抵押權(quán)人應(yīng)充分了解抵押房產(chǎn)是否存在設(shè)立居住權(quán)的情形。

鑒于居住權(quán)須經(jīng)登記，具有物權(quán)公示效力，在后設(shè)立抵押權(quán)的抵押權(quán)人勢必已了解并接受抵押物存在設(shè)立居住權(quán)的狀態(tài)。因此若居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，則實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)附帶居住權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，居住權(quán)不受抵押物轉(zhuǎn)讓本身帶來的影響。

為保護居住權(quán)人的居住利益不受損害，若拍賣受讓人存在已設(shè)立居住權(quán)房屋，其亦須繼續(xù)享有和履行原房屋所有人對居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，且不得約定加重居住權(quán)人的居住權(quán)合同負擔(dān)。

延伸閱讀

從《民法典》看居住權(quán)定義及適用

巫業(yè)輝律師  廣東聯(lián)建律師事務(wù)所 

2020年5月28日，全國人民代表大會正式通過了《中華人民共和國民法典》并于2021年1月1日開始實施。我國的居住權(quán)制度正式確立。居住權(quán)的設(shè)立不僅有利于指導(dǎo)審判實務(wù)工作，也有利于促進社會保障制度的發(fā)展。

一、居住權(quán)內(nèi)涵

（一）居住權(quán)的含義及性質(zhì)

居住權(quán)在《民法典》中沒有明確的定義，一般是指居住權(quán)人按照合同約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的權(quán)利，用于滿足生活居住的需要。居住權(quán)的性質(zhì)包括兩方面：

一方面，居住權(quán)是一種物權(quán)，主要體現(xiàn)在：

（1）居住權(quán)是一種用益物權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)直接使用房屋。

（2）居住權(quán)具備物權(quán)的排他性，即任何人侵害時，居住權(quán)人均可以行使物權(quán)請求權(quán)，要求侵權(quán)人保持該權(quán)利的圓滿狀態(tài)，造成損害時，可以要求賠償。

另一方面，居住權(quán)具有救濟性。居住權(quán)制度最早出現(xiàn)在羅馬法中，其設(shè)立的本意是為了保障弱勢群體的基本生存權(quán)，具有救濟性?！睹穹ǖ洹肪幼?quán)的設(shè)立也是為了保障一方當事人基本生存和生活居住需要而設(shè)定，同樣具有救濟的特征?！睹穹ǖ洹返谌倭艞l明確規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

（二）居住權(quán)的主體

居住權(quán)的主體僅限自然人，不應(yīng)包括法人?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定，居住權(quán)是用于滿足居住權(quán)人的生活居住需要，法人不存在生活居住需要這一需求。常見的居住權(quán)人一般分為兩類，一類是基于血緣關(guān)系與房屋所有人產(chǎn)生特定身份關(guān)系的自然人，如父母對負有贍養(yǎng)義務(wù)的子女的房屋享有居住權(quán)以及離婚后生活困難無居所的一方對另一方所有的房屋享有的居住權(quán)等。另一種是與房屋所有人無血緣關(guān)系的自然人，如保姆等。

（三）居住權(quán)的客體

居住權(quán)是在他人所有的房屋上設(shè)立的一種用益物權(quán)，因此，其客體一般為他人所有的房屋。但是，居住權(quán)作為一種用于滿足居住權(quán)人生活需要的權(quán)利，在實際生活中應(yīng)對其客體進行擴大解釋，應(yīng)當包括房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等。

（四）居住權(quán)的內(nèi)容

居住權(quán)的內(nèi)容，一般包括權(quán)利和義務(wù)。居住權(quán)人的權(quán)利根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，主要為占有和使用的權(quán)利。占有房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等，并排除他人的干涉，包括房屋所有權(quán)人對居住權(quán)人行使權(quán)利的干涉。當然，該占有和使用權(quán)也包括了對房屋進行改良和修繕的權(quán)利。但是，應(yīng)當注意的是，居住權(quán)與租賃一樣，居住權(quán)人不得擅自對房屋進行重大結(jié)構(gòu)改變。

居住權(quán)人的義務(wù)主要包括：合理使用和負擔(dān)必要費用。居住權(quán)人在使用房屋過程中應(yīng)當盡到善良管理人的注意義務(wù)，按照房屋的用途正確使用。同時，負擔(dān)居住過程中產(chǎn)生的必要費用，該費用一般包括水電費、管理費等?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)人負有及時向房屋所有權(quán)人返還房屋及其附屬物的義務(wù)。

二、居住權(quán)制度的作用

《民法典》第三百六十六條對居住權(quán)設(shè)立的目的進行了明確，即滿足居住權(quán)人生活居住的需要。因此，居住權(quán)的設(shè)立可以更為有效的保障社會弱勢群體的權(quán)益，特別是對喪失勞動能力的老年人和離婚時生活困難無法解決住房問題的婦女。居住權(quán)的設(shè)立可以讓老年人老有所依，能夠解決離婚婦女住房困難的問題。

三、居住權(quán)的適用

（一）在離婚糾紛案件中的適用

離婚、贍養(yǎng)等案件會較多地涉及到居住權(quán)的問題，在正式確立居住權(quán)之前，居住權(quán)的類似規(guī)定散見于最高人民法院的各個解釋中。比如，《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第十四條規(guī)定，婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年。無房一方租房居住經(jīng)濟上確有困難的，享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可給予一次性經(jīng)濟幫助?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定，離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

多數(shù)確因感情破而離婚的案件中，爭議焦點在于雙方對財產(chǎn)分割存在爭議，特別是一方在離婚后無房屋居住生活無法得到保障。居住權(quán)的設(shè)立，保證了不享有房屋所有權(quán)一方的基本生活需要，甚至雙方可約定居住權(quán)的客體范圍、期限等內(nèi)容。這樣，既可保護離婚中處于弱勢群體一方的利益，又可解決糾紛，對維護社會穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。

（二）在其他涉及房屋居住權(quán)中的適用

除了離婚糾紛案件外，在贍養(yǎng)等其他糾紛或現(xiàn)實生活中也會涉及居住權(quán)問題，比如，給長期照顧生活起居的保姆設(shè)立居住權(quán)，但是數(shù)量一般較少。

《民法典》居住權(quán)的設(shè)立是社會發(fā)展的需要，居住權(quán)設(shè)立或者涉及居住權(quán)糾紛案件中，當事人一方往往為弱勢群體或者經(jīng)濟困難的，比如喪失勞動能力的老年人，需要撫養(yǎng)的未成年人。此時，應(yīng)當充分認識居住權(quán)的救濟屬性，充分發(fā)揮其保護處于弱勢地位或者經(jīng)濟困難的當事人基本的生存權(quán)利的作用。

結(jié)  語

《民法典》中居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)了保護弱勢群體的立法本意，使諸如老年人、離婚婦女居有其屋。實現(xiàn)了老年人對房屋利用價值的最大化，即在變賣房屋的同時設(shè)立居住權(quán)，較好地解決了養(yǎng)老和居住的矛盾問題。同時，居住權(quán)的設(shè)立也會對房屋買賣產(chǎn)生重大影響，可能存在部分房屋買受人雖取得了房屋的所有權(quán)，但無法用于居住的問題。居住權(quán)制度設(shè)立后，如何正確適用將存在一個較長的探索過程。