長期居住的房子最后會變成我的嗎？

被抵押后的房子敢買嗎？

這些問題《民法典》物權(quán)編中都有答案

通過6個案例

小編帶您深度解讀！

什么是居住權(quán)？

居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定

對他人的住宅享有占有、

使用的用益物權(quán)

以滿足生活居住的需要

案例分析

01

居住權(quán)

可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老嗎？

老王患病多年、臥床不起，一直由再婚的老伴李奶奶負(fù)責(zé)照顧。最近一段時間，老王身體倍感不適，開始考慮身后之事。他準(zhǔn)備將自己唯一的住房過戶給兒子用作婚房，但是又擔(dān)心自己去世之后李奶奶可能會居無定所。對此，鄰居小明告訴老王可以在房屋上設(shè)立無償?shù)木幼?quán)，保障李奶奶晚年的住房問題，老王對這個說法感到很新鮮。

請問，居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老嗎？

解讀

《民法典》法條：

第366條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第368條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

第371條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

為解決特殊群體生活居住的需要，《民法典》增加了居住權(quán)制度，以保障弱勢群體的住房需求，推動我國住房保障體系的完善。所謂居住權(quán)是指為了滿足生活居住的需要，根據(jù)合同約定占有、使用他人住宅的權(quán)利。相較于租賃權(quán)，居住權(quán)的期限可以是終身的，能夠更好地保障人們的居住權(quán)益。

根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定，居住權(quán)通常是無償設(shè)立的，但法律充分尊重當(dāng)事人的意思自由，允許房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人約定有償設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)自登記時起設(shè)立，因此，居住權(quán)合同訂立完成后應(yīng)當(dāng)及時向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。此外，《民法典》第371條規(guī)定以遺囑方式為他人設(shè)立居住權(quán)的參照以合同方式設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定。

具體到本示例中，老王可以在辦理房產(chǎn)過戶登記給兒子之前立下遺囑，為李奶奶設(shè)立無償?shù)木幼?quán)，保證李奶奶晚年居有定所。待老王去世后，李奶奶向登記機(jī)構(gòu)申請登記就能享有該房屋的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

需要注意的是，若老王在遺囑中設(shè)定了居住權(quán)期限，則李奶奶只可居住至期限屆滿，期限屆滿后，李奶奶的居住權(quán)消滅；若老王遺囑中并未提及居住權(quán)期限，則李奶奶可一直在此居住至去世。居住權(quán)消滅后，老王的兒子應(yīng)及時到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記，將登記于不動產(chǎn)登記簿的居住權(quán)信息注銷。

02

房屋被抵押后

對承租人有影響嗎？

小李從2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期為5年。2019年底，為了擴(kuò)大公司規(guī)模，小明向銀行貸款100萬元，銀行要求小明提供擔(dān)保。迫于無奈，小明只能將此套房屋抵押給銀行。小李得知此事后，感到十分擔(dān)心，害怕自己無法繼續(xù)在該套房屋內(nèi)居住。

請問，房屋被抵押后對承租人有影響嗎？

解讀

《民法典》法條：

第405條 抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定，房屋出租之后成立的抵押權(quán)不影響原來的租賃關(guān)系，先設(shè)立的租賃權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)。需要注意，此規(guī)定要求在抵押權(quán)設(shè)立之前，房屋已經(jīng)被承租人實(shí)際占有，也就是說租客已經(jīng)實(shí)際住進(jìn)房屋之內(nèi)。如果租賃合同簽訂后租客沒有住進(jìn)房屋中，那么在設(shè)定抵押時抵押權(quán)人很難知曉租賃關(guān)系的存在。

此種情形下，租賃權(quán)人主張?jiān)谙瘸闪⒌淖赓U關(guān)系優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)，顯然對抵押權(quán)人不公平。而除了房屋等不動產(chǎn)租賃需要滿足此條件，其他動產(chǎn)適用這一規(guī)則時也要求承租人實(shí)際占有所租賃的財(cái)產(chǎn)。

具體到本示例中，小明先將房屋出租給小李，小李實(shí)際居住在該房屋內(nèi)，后來小明才將房屋抵押給銀行。由于小李的租賃權(quán)先于銀行的抵押權(quán)，后設(shè)立的抵押權(quán)不能對抗小李的租賃權(quán)，因此，小李可以繼續(xù)承租該房屋，不受銀行抵押權(quán)的影響。

03

抵押給別人的房屋

可以轉(zhuǎn)讓嗎？

小明購買房屋時資金緊張，便將此套房屋作為擔(dān)保，抵押給了老王。一年后，小明的兒子突然患病，為盡快籌集手術(shù)費(fèi)用，小明想要將這套房屋出售給他的同事小李。小李從其他同事那里得知，小明之前已經(jīng)將該房屋抵押給了老王。小李擔(dān)心在抵押期內(nèi)未經(jīng)過老王同意，該房屋不能買賣。但是這套房屋的售價又十分劃算，小李感到十分糾結(jié)。

請問，抵押給老王的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？

解讀

《民法典》法條：

第406條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

此前，《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間內(nèi)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非此債務(wù)被提前清償、該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)被消除?！段餀?quán)法》的規(guī)定保護(hù)了抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益，減少了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形下抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，但是也增加了交易成本。

對此，《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時無需獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人對該財(cái)產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。只要抵押財(cái)產(chǎn)的價值不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓受到損害，抵押權(quán)就不會受到影響，因此轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無需得到抵押權(quán)人的事先同意。但是抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，抵押人需要及時通知抵押權(quán)人，讓抵押權(quán)人了解抵押財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。如果轉(zhuǎn)讓行為使抵押財(cái)產(chǎn)受到損害，抵押權(quán)人為保護(hù)自身利益可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。

具體到本示例中，小明可以不經(jīng)過老王同意將抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給小李。房屋轉(zhuǎn)讓后，老王對該房屋的抵押權(quán)不受影響，但是小明需要及時通知老王房屋被轉(zhuǎn)讓的事實(shí)。如果房屋轉(zhuǎn)讓可能造成房屋價值的減損，那么老王可以要求小明將出售房屋所獲的價款提前償還或者在相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提存。

04

動產(chǎn)上有多個抵押權(quán)時

誰優(yōu)先？

小明開辦了一家模具制造工廠，因遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大量貨品積壓，公司急需流動資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。于是，小明向銀行貸款50萬元，并將工廠的一臺價值120萬元的高端進(jìn)口機(jī)器抵押給銀行并辦理了抵押登記。但是讓人意想不到的是，今年年初以來，小明的工廠又因?yàn)樵庥鲂鹿诜窝滓咔闊o法進(jìn)行正常的生產(chǎn)銷售活動。為了能夠按時給工人發(fā)放工資，小明又先后將此臺機(jī)器抵押給老王和老李，借得30萬元和20萬元，但均未辦理抵押登記。

現(xiàn)小明無法償還銀行、老王和老李的借款，請問誰可以優(yōu)先受償機(jī)器拍賣？

解讀

《民法典》法條：

第414條 同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；

（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

根據(jù)《民法典》第414條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)立了兩個以上抵押權(quán)時，對于拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款，抵押權(quán)人按照以下原則受償：無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，如果所有抵押權(quán)都已經(jīng)進(jìn)行了登記，那么抵押權(quán)人按照抵押權(quán)登記的順序受償；如果抵押權(quán)有的進(jìn)行了登記，有的未進(jìn)行登記，那么已經(jīng)登記的先于未登記的受償；如果抵押權(quán)都沒有登記的，按照債權(quán)比例清償。當(dāng)然，在不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)如果沒有辦理登記，那么該抵押權(quán)自始沒有設(shè)立，也就沒有適用《民法典》第414條規(guī)定的可能。《民法典》規(guī)定上述受償順序是因?yàn)榈怯浘哂休^強(qiáng)的公示性，債權(quán)人可以通過查詢登記資料了解抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押的具體情況，因此對已登記的抵押權(quán)給予特殊保護(hù)。

具體到本示例中，銀行因?yàn)檗k理了抵押登記，成為機(jī)器拍賣款清償?shù)牡谝豁樜蝗?，可以?yōu)先受償機(jī)器拍賣后所得的價款。老王和老李都沒有辦理抵押登記，因此需要在銀行受償后按照各自的債權(quán)比例受償。

05

誤裝他人房屋

能要求補(bǔ)償嗎？

小明把鄰居家的木板加工成一根拐杖。小李在裝修時誤裝了鄰居的房屋。小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起。小明、小李、小王因此與各自的鄰居產(chǎn)生糾紛。

請問，拐杖、裝修后的房屋和摻沙后的石灰應(yīng)歸誰所有？

解讀

《民法典》法條：

第322條 因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。

《民法典》第322條對此予以規(guī)定。首先，《民法典》尊重當(dāng)事人的意愿，當(dāng)事人對新物的歸屬有約定的，就按照約定確定新物的歸屬。例如，小明和鄰居約定木板加工后的拐杖仍歸鄰居所有，因此按照合同約定，小明的鄰居擁有拐杖的所有權(quán)。其次，當(dāng)事人對新物的歸屬沒有約定或者約定不明確的，則根據(jù)法律的規(guī)定確認(rèn)新物的歸屬。

如果法律也沒有相關(guān)規(guī)定的，新物的歸屬按照有利于發(fā)揮功效和保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則進(jìn)行確定。例如，小王的鄰居正在建造房屋，小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起?；炝松车氖铱梢杂脕硇藿ǚ课?，可將摻沙的石灰歸屬于小王的鄰居所有，有利于發(fā)揮其功效。又如，小李誤裝了鄰居的房子，鄰居對此事的發(fā)生并沒有過錯，可將裝修后的房屋歸小李的鄰居所有。

需要注意的是，確定新物的歸屬可能會對失去原物所有權(quán)的一方造成損失。根據(jù)公平原則，對于添附的發(fā)生因?yàn)樾挛锼袡?quán)人有過錯的，新物所有權(quán)人應(yīng)向失去原物所有權(quán)的一方賠償；如果當(dāng)事人對加工、附合、混合的發(fā)生都沒有過錯，則由獲得新物的所有權(quán)人對失去原物所有權(quán)人給予補(bǔ)償。例如，鄰居在得到裝修后的房屋后，應(yīng)當(dāng)對小李予以公平補(bǔ)償。

06

修建房屋時

可以向鄰居臨時借道嗎？

最近，小明在自家宅基地上修建房屋，由于要鋪設(shè)下水管道，需要向鄰居小李借道，經(jīng)過小李的院子。但是小李認(rèn)為小明的借道行為會影響自己的日常生活，因此不愿讓工人進(jìn)入院內(nèi)進(jìn)行管道的鋪設(shè)。小明認(rèn)為鄰里之間應(yīng)該互愛互助，彼此之間提供方便，小李應(yīng)當(dāng)允許自己借道。隨后，兩人因此產(chǎn)生矛盾。

請問，修建房屋是否可以臨時向鄰居借道？

解讀

《民法典》法條：

第405條 當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

第288條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第292條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

《民法典》法條：

第295條 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第296條 不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

修建房屋可以臨時利用他人不動產(chǎn)。但是所利用的不動產(chǎn)必須是相鄰的土地或房屋，并且不能危及相鄰不動產(chǎn)的安全，不得損害相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人的利益。根據(jù)《民法典》第288條的規(guī)定，相鄰的土地、房屋等不動產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。與此同時，《民法典》第292條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因修建施工、架設(shè)電線、埋設(shè)管道等，需要臨時利用相鄰不動產(chǎn)的，相鄰?fù)恋貦?quán)利人應(yīng)當(dāng)允許并提供必要的便利。此外，根據(jù)《民法典》第295條、第296條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人利用相鄰不動產(chǎn)時不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全，并應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

具體到本示例中，小李作為小明的鄰居，應(yīng)在小明修建房屋時提供必要的便利，不能拒絕小明提出的借道要求。與此同時，小明向小李借道時，也應(yīng)該選擇對小李影響最小的方案，避免給小李造成損害。如果施工過程中有可能危害小李不動產(chǎn)安全的行為，小明應(yīng)及時地采取措施消除危險，如果造成損害的還應(yīng)當(dāng)及時賠償。

原標(biāo)題：《6個案例！深度解讀《民法典》物權(quán)編》