1、在建建筑物的轉(zhuǎn)讓     

目前城市化進(jìn)程蓬勃發(fā)展，伴隨城市化的進(jìn)程房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的繁榮。在這些繁榮的背后，由于開(kāi)發(fā)行為的不規(guī)范，存在大量的樓盤(pán)因資金鏈斷裂等問(wèn)題，尚未建成便停止了建設(shè)，成為"爛尾樓"。對(duì)這些爛尾樓的處理，牽扯到工程款、材料費(fèi)、建筑工人的勞動(dòng)報(bào)酬、購(gòu)房人的房產(chǎn)交付等多種法律糾紛，甚至因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)衍生出的民間借貸、非法集資等問(wèn)題影響社會(huì)安定和金融安全，對(duì)“爛尾樓”的處理成為考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣囊淮箅y題。從法律角度看，對(duì)這些爛尾樓的處理，無(wú)論是收購(gòu)、拍賣，還是其他方式，其實(shí)質(zhì)都是對(duì)在建建筑物的轉(zhuǎn)讓。

隨著社會(huì)法律的發(fā)展，承認(rèn)在建建筑物的可轉(zhuǎn)讓性從法律上不存在障礙，對(duì)于在建建筑物的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律沒(méi)有禁止性規(guī)定。從現(xiàn)存生效的法律規(guī)范來(lái)看，對(duì)在建建筑物的轉(zhuǎn)讓是認(rèn)可的。比如根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。從《城市房地產(chǎn)管理法》第39條所規(guī)定的以土地方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須符合以下兩個(gè)條件，其一是屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；其二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定雖然屬于宣示性條款，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的土地房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同并不影響合同效力。違反以上兩個(gè)條件并不產(chǎn)生合同效力的問(wèn)題，但導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為不能產(chǎn)生物變動(dòng)的后果?；氐健?/span>城市房地產(chǎn)管理法》第39條的立法目的，房地產(chǎn)建設(shè)工程完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上方可轉(zhuǎn)讓，并沒(méi)有規(guī)定應(yīng)當(dāng)建成后再轉(zhuǎn)讓，從本質(zhì)上說(shuō)這就是在建建筑物的轉(zhuǎn)讓，即在法律上是認(rèn)可在建建筑物的轉(zhuǎn)讓的。再比如《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，同樣不包括建成這一要件，實(shí)際上，“預(yù)售”這一用語(yǔ)本身所對(duì)應(yīng)的就是待建或在建建筑物。關(guān)于在建建筑工程的轉(zhuǎn)讓，我從在建建筑物與土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓后的登記兩個(gè)方面進(jìn)行講解。

第一個(gè)方面，關(guān)于在建建筑工程轉(zhuǎn)讓，在建建筑物與土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在建建筑物由土地使用權(quán)和在建建筑物的投入資產(chǎn)共同構(gòu)成，關(guān)于土地，若為國(guó)有建設(shè)用地，已經(jīng)做了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的，會(huì)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作為物權(quán)證明；尚未申請(qǐng)首次登記的，則以土地權(quán)屬來(lái)源材料證明權(quán)利人身份。土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)材料取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件等。關(guān)于在建建筑物，一般情形下，在建建筑物的建設(shè)方即為在建建筑物的權(quán)利人，基于合法建造行為可享有物權(quán)。判斷是否屬于“合法建造”，主要標(biāo)準(zhǔn)就是建設(shè)工程是否符合規(guī)劃、建設(shè)方是否取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。一般情形下，在建建筑物的權(quán)利人應(yīng)既是土地使用權(quán)人，也是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)方。《民法典》堅(jiān)持土地和地上定著物實(shí)行分立主義，將土地與地上定著物作為兩個(gè)物看待。為了避免出現(xiàn)土地權(quán)利人和在建建筑物的建設(shè)方不一致的情形，《民法典》實(shí)行“房地一體”的原則，房隨地走、地亦隨房走。《民法典》第356條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。法律上對(duì)在建建筑物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)的。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定是進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地應(yīng)當(dāng)具備的條件，如果屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；如果屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；如果轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。《民法典》第356條和《城市房地產(chǎn)管理法》第39條創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的如下三條規(guī)則，第一建設(shè)用地使用權(quán)與附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第二對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，建設(shè)項(xiàng)目中建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)達(dá)到的條件是屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，如果屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第三建設(shè)用地上的建筑物已經(jīng)達(dá)到房屋的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓土地時(shí)土地上附著的房屋還應(yīng)當(dāng)有房屋所有權(quán)證。以上所有的轉(zhuǎn)讓規(guī)則都指向一個(gè)原則，以出讓方式取得土地使用權(quán)方可轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)土地上的定著物隨即轉(zhuǎn)讓。

第二個(gè)問(wèn)題，在建建筑物轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題。再講這個(gè)問(wèn)題前，我先講初始登記對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響。初始登記，是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的首次登記?！斗课莸?/span>記辦法》第30條規(guī)定，因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交房屋已竣工的證明等材料。合法建造的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收是房屋初始登記的前提。《民法典》第231條規(guī)定，因合法建造房屋設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。合法建造事實(shí)行為成就，房屋建造人因建造完成取得房屋的所有權(quán)，屬于非基于民事法律行為的物權(quán)取得，這是一種事實(shí)取得而非法律行為取得，無(wú)需進(jìn)行初始登記。從房產(chǎn)物權(quán)事實(shí)取得上講，初始登記只是建筑的行政手續(xù)，不是取得所有權(quán)的法定依據(jù)，房屋建成之所有權(quán)歸屬與房屋初始登記為兩回事。按照《民法典》第232條的規(guī)定，因合法建造取得房屋所有權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。合法建造完成的房屋，建造人即取得其所有權(quán)，但未經(jīng)初始登記之前，該所有權(quán)欠缺處分的效力，若物權(quán)人此時(shí)進(jìn)行處分，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只有先行辦理初始登記，再協(xié)助受讓人辦理過(guò)戶登記手續(xù)，才會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。在辦理初始登記之前的房屋所有權(quán)，因欠缺處分效力，屬于不完全物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記完畢的房屋則為完全所有權(quán)。未辦理初始登記并不意味著房屋無(wú)法轉(zhuǎn)讓僅是轉(zhuǎn)讓沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)的效力。

上面我講的是初始登記對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的影響，本知識(shí)點(diǎn)的內(nèi)容是在建建筑物的轉(zhuǎn)讓，從法律意義上，房屋與在建建筑物畢竟是兩種物，這兩種物的法律關(guān)系的調(diào)整是不同的。房屋是驗(yàn)收合格后具備登記條件的物，但是在建建筑物沒(méi)有物權(quán)登記機(jī)關(guān)就不產(chǎn)生初始登記的問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題我提到了在建建筑物具有可轉(zhuǎn)讓性，符合條件時(shí)可進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)。顯然在建建筑物的轉(zhuǎn)讓因沒(méi)有初始登記機(jī)關(guān)不同于房屋的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)民法典第208條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。在建建筑物因尚未竣工，不能辦理房屋所有權(quán)首次登記，故不能進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移登記。但是其作為不動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓仍應(yīng)以登記為生效要件，此處的“登記”如何理解在實(shí)踐中存有很大爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在建建筑物沒(méi)有登記機(jī)關(guān)在建建筑物辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，按照這個(gè)觀點(diǎn)就產(chǎn)生了這樣一個(gè)問(wèn)題，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房屋建成并辦理房屋所有權(quán)首次登記、再辦理轉(zhuǎn)移登記這段期間內(nèi)，受讓人一直享有的只是債權(quán)而非物權(quán)，這將使得受讓人的權(quán)利面臨很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)受讓人的權(quán)益保護(hù)極為不利。我認(rèn)為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，既然允許在建建筑物轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)賦予其通過(guò)登記實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的路徑。在建建筑物轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是正在建造過(guò)程中的建筑物，而非建成后的房屋，正在建造過(guò)程中的建筑物沒(méi)有登記機(jī)關(guān)，在建建筑物轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)不以辦理在建建筑物權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件?！睹?/span>法典》規(guī)定登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，其主要考慮的是登記具有較強(qiáng)的公示性。在建建筑物由土地使用權(quán)和在建建筑物的投入資產(chǎn)構(gòu)成，對(duì)于土地使用權(quán)而言，可以辦理轉(zhuǎn)移登記，這當(dāng)然具有公示性；對(duì)于在建建筑物而言，可申請(qǐng)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證上所載的建設(shè)方，建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為行政部門(mén)頒發(fā)的行政性文書(shū)同樣具有很強(qiáng)的公示性。在土地使用權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，并且對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證所載建設(shè)方進(jìn)行了相應(yīng)的變更之后，即可視為在建建筑物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓完成，受讓人應(yīng)依法取得在建建筑物的所有權(quán)。

2、在建建筑物的抵押

關(guān)于在建建筑物設(shè)定抵押，2007 年起施行的物權(quán)法則從法律層面第一次對(duì)在建建筑物可設(shè)定抵押作出了規(guī)定，依據(jù)該法第一百八十條、第一百八十七條的規(guī)定，正在建造的建筑物同“建筑物和其他土地附著物”“建設(shè)用地使用權(quán)”一樣，都可以設(shè)定抵押，并且應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。《民法典》第402條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。從以上法律演進(jìn)可以看出，在建建筑物一直是我國(guó)法律認(rèn)可的抵押權(quán)客體。從法律層面明確在建建筑物可設(shè)定抵押，有利于物的充分利用，符合法律的發(fā)展趨勢(shì)。與其他不動(dòng)產(chǎn)抵押相比，在建建筑物抵押的主要特點(diǎn)在于抵押財(cái)產(chǎn)的特殊性，即在建建筑物抵押權(quán)中的抵押物不是已經(jīng)建成的建筑物，而是正在建造的建筑物，沒(méi)有辦理所有權(quán)初始登記，不可能如同已經(jīng)辦理所有權(quán)初始登記的房屋那樣辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)登記機(jī)構(gòu)向抵押權(quán)人發(fā)放的不是房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，而只能發(fā)放在建建筑物抵押權(quán)登記證明。由此帶來(lái)的兩個(gè)問(wèn)題是，第一個(gè)問(wèn)題是既然在建建筑物可以作為抵押客體，在建建筑物抵押權(quán)的抵押物范圍如何確定？第二個(gè)問(wèn)題是在建建筑物抵押登記的性質(zhì)如何認(rèn)定，是預(yù)告登記還是本登記？

第一個(gè)問(wèn)題關(guān)于在建建筑物抵押權(quán)的抵押物范圍的確定。由于在建建筑物在抵押期間可能不斷變化，抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍并不以抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的標(biāo)的物狀態(tài)為限，只要在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)標(biāo)的物特定即可，如果抵押權(quán)行使時(shí)，在建建筑物已經(jīng)竣工且初始登記完畢，則抵押物的范圍擴(kuò)展到已經(jīng)竣工的房屋。一般在建建筑物抵押登記會(huì)對(duì)抵押物的范圍明確說(shuō)明，抵押范圍的認(rèn)定應(yīng)以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，如果抵押范圍明確約定僅限于土地使用權(quán)和簽訂抵押合同時(shí)已經(jīng)完成的工程，其后建成的房屋應(yīng)屬于新增建筑物，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；如果抵押范圍明確約定包括未來(lái)建成的建筑物，亦按約定。如果在建建筑物抵押范圍約定不明確，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)以當(dāng)時(shí)在建建筑物的完成形態(tài)為抵押權(quán)標(biāo)的，而不是以設(shè)定抵押權(quán)時(shí)在建建筑物的形態(tài)為抵押權(quán)標(biāo)的。這種未約定抵押物范圍，行使抵押權(quán)時(shí)包括未來(lái)新增的建筑物的法律規(guī)定是基于以下兩點(diǎn)理由：第一，在簽訂抵押合同時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)于在建建筑物作為抵押物會(huì)有物理形態(tài)的變化是有預(yù)期的，在約定不明確的情形下，認(rèn)為抵押物的范圍會(huì)延伸至未來(lái)建成的建筑物應(yīng)更為符合雙方當(dāng)事人的內(nèi)心真實(shí)意思。第二，在建建筑物處于在建過(guò)程，自抵押合同簽訂至抵押權(quán)行使有一段期間經(jīng)過(guò)，在此期間在建建筑物的形態(tài)可能是不斷變化的，如果認(rèn)為抵押物僅限于簽訂抵押合同時(shí)建好的部分，則勢(shì)必要對(duì)抵押權(quán)行使時(shí)哪些是簽訂抵押合同時(shí)已經(jīng)建造的部分作出認(rèn)定，這種認(rèn)定從技術(shù)上來(lái)講難度很大。

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題在建建筑物抵押登記的性質(zhì)如何認(rèn)定，是預(yù)告登記還是本登記。《民法典》第221條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。從預(yù)告登記的法律定義來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記不是取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，預(yù)告登記的目的是使被登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗的效力。《民法典》第402條規(guī)定，正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。《民法典》第402條的規(guī)定明確了在建建筑物可以作為抵押客體，以在建建筑物抵押的，債權(quán)人在辦理抵押登記后就取得了抵押權(quán)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。當(dāng)事人申請(qǐng)在建建筑物抵押權(quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。前款規(guī)定的在建建筑物，是指正在建造尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。以上法律和部門(mén)規(guī)章足以說(shuō)明，在建建筑物設(shè)定抵押的目的并不是對(duì)抗第三人對(duì)在建建筑物的物權(quán)行為，在建建筑物的抵押權(quán)人具有在建建筑物的抵押物權(quán)，這與預(yù)告登記目的是為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的立法目的不一致。通過(guò)以上分析，在建建筑物的抵押登記屬于本登記的范疇，而非預(yù)告登記。

下面總結(jié)本講的重點(diǎn)內(nèi)容，在建建筑物由土地使用權(quán)和在建建筑物的投入資產(chǎn)構(gòu)成，對(duì)于土地使用權(quán)而言，可以辦理轉(zhuǎn)移登記，這當(dāng)然具有公示性；對(duì)于在建建筑物而言，可申請(qǐng)變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證上所載的建設(shè)方，建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為行政部門(mén)頒發(fā)的行政性文書(shū)同樣具有很強(qiáng)的公示性。在建建筑物在抵押期間可能不斷變化，抵押范圍的認(rèn)定應(yīng)以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，如果抵押范圍明確約定僅限于土地使用權(quán)和簽訂抵押合同時(shí)已經(jīng)完成的工程，其后建成的房屋應(yīng)屬于新增建筑物，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；如果抵押范圍明確約定包括未來(lái)建成的房屋，亦按約定。如果在建建筑物抵押范圍約定不明確，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)以當(dāng)時(shí)在建建筑物的完成形態(tài)為行使抵押權(quán)標(biāo)的，而不是以設(shè)定抵押權(quán)時(shí)在建建筑物的形態(tài)為抵押權(quán)標(biāo)的。在建建筑物抵押登記的性質(zhì)為本登記，在建建筑物抵押權(quán)登記時(shí)抵押權(quán)生效。