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做房地產(chǎn)規(guī)劃的都知道，做產(chǎn)品，特別是別墅類的低密產(chǎn)品，其實(shí)就是在戴著“腳鐐”跳舞。因?yàn)橛姓叩闹萍s和規(guī)范。

國(guó)家早在2003年明確提出停止別墅類用地的土地供應(yīng)，其后進(jìn)一步管控出讓土地的容積率指標(biāo)。再到后來(lái)的05年、12年、16年，分別出臺(tái)過(guò)限制別墅類產(chǎn)品的政策及文件，甚至容積率已限制到無(wú)法再做出純別墅類產(chǎn)品。

政策原因限制怎么辦？高低配！

通過(guò)高層 低密的組合，可以實(shí)現(xiàn)政策上對(duì)總體容積率的要求。

同時(shí)，別墅類產(chǎn)品的形態(tài)，從獨(dú)棟、類獨(dú)棟轉(zhuǎn)向了聯(lián)排、合院、疊院類的產(chǎn)品。

這里并沒(méi)有說(shuō)高低配不好，而是得有個(gè)度，不能一味為了產(chǎn)品溢價(jià)而做成了這樣

或這樣

這樣的產(chǎn)品同時(shí)犧牲了高層和類別墅的舒適度。

但即使是這樣的產(chǎn)品，也逐漸沒(méi)有了。為什么？政策的趨緊。

一方面別墅需求量在增加，另一方面供應(yīng)量卻在減少。

終于，限墅令再次升級(jí)了。

但19年的四月份，住建部再度發(fā)文，要求各地立即暫停辦理有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，并對(duì)所有別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。

而且在新版的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》里，除了對(duì)容積率的要求外，對(duì)建筑高度也做了限制。

這也就意味著，限定高度區(qū)間，給合理設(shè)置高低錯(cuò)落的住宅建筑群留出空間，未來(lái)別墅類項(xiàng)目的審批會(huì)越來(lái)越難，這將徹底終結(jié)高低配。

新版限墅令帶來(lái)的后果是粉碎很多人別墅夢(mèng)：

一、別墅開(kāi)發(fā)將成為歷史。二、別墅產(chǎn)品逐漸稀缺。三、真正別墅的價(jià)格將會(huì)水漲船高。

在未來(lái)的五到十年，新一輪的房地產(chǎn)大周期中，進(jìn)入和擁有別墅的代價(jià)將會(huì)越來(lái)越高。

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前段時(shí)間看了個(gè)產(chǎn)品，可能也是后無(wú)來(lái)者的絕版了。

首先，雖然它是高低配，但是我見(jiàn)過(guò)最舒服的高低配：僅有的幾棟高層和別墅區(qū)做了很不錯(cuò)的東西區(qū)分隔，樓間距也非常遠(yuǎn)。別墅區(qū)的實(shí)際容積率只有0.68。

其次是建筑的排布。它是少見(jiàn)的L形豎拼式聯(lián)排。

現(xiàn)在市場(chǎng)上相對(duì)主流的L形聯(lián)排類聯(lián)排產(chǎn)品，分為下面幾種排布形式：

能看出來(lái)區(qū)別嗎？

這種合院式和反向橫排的產(chǎn)品，二三層私密性會(huì)比較差。

而同向橫拼的產(chǎn)品，因?yàn)槊繎舳加型ピ簢?，空間感會(huì)比較差。

最好的是豎拼式。它的好處是視線開(kāi)闊，一二三層都可以做到私密性很好，空間感也很強(qiáng)。

這個(gè)項(xiàng)目叫中糧瑞府，國(guó)內(nèi)只有三座中糧瑞府，一個(gè)在北京，另一個(gè)在成都，都是當(dāng)?shù)氐捻敽喇a(chǎn)品。而第三個(gè)位于湖南株洲，是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿低密項(xiàng)目。

別墅產(chǎn)品叫和院，就是上面說(shuō)的聯(lián)排產(chǎn)品。

為什么叫和院？

中華文化崇尚和諧，中國(guó)“和”文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，蘊(yùn)涵著天人合一的宇宙觀、協(xié)和萬(wàn)邦的國(guó)際觀、和而不同的社會(huì)觀、人心和善的道德觀。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，以和為貴、與人為善，信守和平、和睦、和諧，是生活習(xí)慣，更是文化認(rèn)同。

瑞府項(xiàng)目整體是比較舒服的新中式風(fēng)格，和院是面積在140-195㎡獨(dú)門(mén)獨(dú)院產(chǎn)品，非常稀缺。

庭院內(nèi)部通過(guò)圍墻及建筑圍合，找到舒適的比例和尺度，使居住者在庭院內(nèi)部活動(dòng)與外界隔離，相互視線有所遮擋，形成一個(gè)私密的庭院。

外立面是石材 鋁板的造型，除了更顯挺拔之外，也是當(dāng)?shù)厣僖?jiàn)的豪宅產(chǎn)品。

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最震驚我的，是它的戶型。

以162平的主力戶型為例，產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮了超大尺度的餐客客廳空間，近7米高的客廳挑空，拔高了室內(nèi)的整體空間。

生活起居都是在一樓，而且客餐廳與院落直連，主要生活公共空間與私享景觀花園形成視線、空間的零距離銜接。

戶型充分考慮了家庭成員結(jié)構(gòu)，在二樓設(shè)置了兩個(gè)臥室，擁有超大主臥和衣帽間。三樓也擁有一個(gè)套房，可以作為兒童房或客房使用。

每一層都設(shè)計(jì)了超大的露臺(tái)，在空間功能、尺寸、視線等設(shè)計(jì)上都非常用心。

主人房有書(shū)房、衛(wèi)浴、衣帽間、露臺(tái)，舒適度非常高。

地下室做成了兩層，負(fù)一層預(yù)留了家政間、儲(chǔ)藏間等功能性房間，還有一個(gè)臥室。

負(fù)二則為主人營(yíng)造了一個(gè)雅致休閑的舒適空間，約5.8米奢華挑高的會(huì)客廳，敞亮而開(kāi)闊的超大空間，可以作為影音、茶室、健身的集合功能空間，是一處難得的休閑場(chǎng)所。

每個(gè)房間也都采用超大落地窗，采光，套間，充分考慮了每個(gè)家庭成員居住的舒適度。

最為難得的是，和院的超高得房率。這個(gè)162平的戶型，實(shí)際使用面積高達(dá)385平！得房率超過(guò)了235%！也就是說(shuō)，這樣一個(gè)165的戶型，贈(zèng)送面積超過(guò)了220平米。

這個(gè)高贈(zèng)送，怎么做到的？露臺(tái)、夾層、院子！如果成為和院的業(yè)主，這會(huì)是怎樣的一種神仙生活？我想起來(lái)一句話：三流開(kāi)發(fā)商賣產(chǎn)品，二流開(kāi)發(fā)商賣資源，一流開(kāi)發(fā)商不僅賣產(chǎn)品與資源，更是在販賣文化與生活方式。

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中糧株洲的團(tuán)隊(duì)比較尊重原生地塊的特點(diǎn)，瑞府的地塊自南往北地勢(shì)呈階梯狀向上抬高，高差達(dá)到了將近7m，整體形成臺(tái)地地勢(shì)，層層推進(jìn)。

這樣尊重原生態(tài)的設(shè)計(jì)可以讓建筑更靈動(dòng)，也讓整個(gè)項(xiàng)目景觀更加立體。

項(xiàng)目景觀是以“山水樂(lè)居”為理念打造的中式風(fēng)格園林，同時(shí)延續(xù)了建筑的整體風(fēng)格，在中軸景觀上設(shè)計(jì)了多個(gè)充滿詩(shī)意的中式景觀。

景觀主題以琴棋書(shū)畫(huà)為底蘊(yùn)，同時(shí)融入了現(xiàn)代中式建筑與景觀的精髓。

入口處的書(shū)院以一首建寧賦，盡顯書(shū)香門(mén)第之感。

散落著黑白棋子的棋院則充滿了禪意。

畫(huà)院更有特點(diǎn)，引入了水幕屏，再結(jié)合曾國(guó)藩家訓(xùn)草書(shū)，形成了一副極具意境的山水畫(huà)卷。

琴院則是一個(gè)圍合的意境空間，內(nèi)設(shè)水中方亭、林蔭茶室，營(yíng)造出寧?kù)o致遠(yuǎn)的東方美學(xué)意境

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瑞府的開(kāi)發(fā)商是家央企中糧集團(tuán)。作為與新中國(guó)同齡的大型國(guó)有企業(yè)，是國(guó)資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的全球布局、全產(chǎn)業(yè)鏈、擁有最大市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)業(yè)糧油食品企業(yè)，總資產(chǎn)排名全球行業(yè)第一。連續(xù)26年躋身全球財(cái)富500強(qiáng)，品牌實(shí)力非常強(qiáng)。

在“限墅令”下，別墅整體供應(yīng)趨少，像中糧瑞府這樣的產(chǎn)品，擁有絕佳的新中式建筑和景觀，睥睨全國(guó)的得房率，這樣的產(chǎn)品，基本上賣完就絕版了。

你覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品怎么樣？歡迎二維碼加微信或評(píng)論留言聊聊！