上半年即將過去，北京別墅市場是一大亮點(diǎn)，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的走勢，熱度明顯超過前幾年。

據(jù)『地產(chǎn)營銷人』統(tǒng)計(jì)，截止6月22日，北京別墅共計(jì)成交2116套，同比去年上漲84.97%，增幅超過住宅成交，成交金額166.56億元，同比增長更是高達(dá)89.06%！

如果細(xì)分別墅種類，其中疊拼別墅的成交增長更為顯著。

按網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)，北京疊拼別墅成交占今年所有別墅的61%，較去年同期占比上漲了15%?？們r(jià)1000萬內(nèi)的疊拼成交661套，占該總價(jià)段的75%，是市場上最主流，也是最受歡迎的別墅類型。

在別墅市場走勢向好的大勢下，今年初入市的北部別墅新盤——玖瀛府，就在本周迎來了首次開盤，官方熱銷海報(bào)已經(jīng)發(fā)布：開盤認(rèn)購10.68億！應(yīng)該算是上半年北京別墅中，開盤業(yè)績最高的項(xiàng)目。

據(jù)悉，開盤當(dāng)日，玖瀛府舉辦了盛大活動(dòng)，邀請了包括：設(shè)計(jì)了中華世紀(jì)壇的著名設(shè)計(jì)師翰時(shí)建筑余力先生、邱德光事務(wù)所袁欣先生以及著名書法大家王渭田等行業(yè)內(nèi)和文化界大咖蒞臨參加，238百組客戶和業(yè)主齊聚，見證了項(xiàng)目的熱銷盛況。

開盤實(shí)景

經(jīng)『地產(chǎn)營銷人』探訪了解，首批玖瀛府的業(yè)主大多來自海淀北部以及大中關(guān)村外溢而來的科技產(chǎn)業(yè)精英人群。由此可見，該項(xiàng)目的受眾群體龐大，需求基礎(chǔ)十分扎實(shí)。

那么，綜合來看，玖瀛府首次開盤獲得成功，其被市場認(rèn)可的邏輯到底是什么呢？由于『地產(chǎn)營銷人』親自去該盤調(diào)研過，以自身視角來看，無外乎一下四點(diǎn)：

1、占有自然資源容易，但園中有山很難

別墅項(xiàng)目依賴出眾的生態(tài)資源，但是能做到在園區(qū)中擁有一座山的項(xiàng)目，幾乎沒有，即便是億級(jí)別墅也不具備這一資源條件。但是恰恰，玖瀛府因?yàn)樘熨x異稟，實(shí)現(xiàn)了“園中有山，山中有院”的獨(dú)家占有。

項(xiàng)目在園區(qū)中，地塊別墅排布的北側(cè)擁有一座淺山，被命名為：玖瀛山，與項(xiàng)目案名異曲同工，可視為別墅業(yè)主們自己的山。

實(shí)景圖

我們知道，故宮的選址是極為講究的，其北有景山（俗稱金山），南有金水河，營造的是背山面水的絕佳格局。相對(duì)照來看，玖瀛府其地塊環(huán)境與故宮近似，北靠玖瀛山，南鄰京密引水渠，上風(fēng)上水，玉帶環(huán)腰，天然就是一塊難得的寶地，打造別墅最為理想。

效果圖

實(shí)景圖

實(shí)景圖

2、別墅常見，但0.8的容積率如今罕見

別墅比拼舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)是容積率。我們知道，如今北京已不批1.0以下的低密住宅地塊。上個(gè)月集中土拍的30塊土地，容積率1.1的僅有一塊，近幾年可做別墅產(chǎn)品的土地逐年減少，由此導(dǎo)致別墅產(chǎn)品的供應(yīng)套數(shù)每年呈30%的幅度下降。

玖瀛府項(xiàng)目總建面約31萬㎡，容積率0.81，如此指標(biāo)在當(dāng)今別墅市場中絕無僅有。在此規(guī)劃條件下，項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，打造疊墅、聯(lián)排、合院三種產(chǎn)品，全別墅業(yè)態(tài)，擁有純粹的居住體驗(yàn)，由此大大提升了市場競爭力。

實(shí)景圖

另外，從項(xiàng)目產(chǎn)品覆蓋的總價(jià)范圍看，800-1500萬的別墅成交，在北京市場占據(jù)最大份額。由此說明，玖瀛府對(duì)市場認(rèn)知充分，需求洞察深刻，抓住了主流別墅置業(yè)者最能接受的總價(jià)區(qū)間，讓改善客群的消費(fèi)力獲得充分釋放。

純質(zhì)的別墅社區(qū)，帶來統(tǒng)一的圈層，獲得舒適的居住氛圍。不可再現(xiàn)的容積率指標(biāo)，更加凸顯了項(xiàng)目的稀缺性。尊重市場規(guī)律，精準(zhǔn)產(chǎn)品定位，在控制總價(jià)的基礎(chǔ)之上放大了性價(jià)比優(yōu)勢，更為熱銷奠定了基礎(chǔ)。

3、精裝疊拼無地下，臺(tái)地合院多附加

產(chǎn)品力決定銷售力，別墅尤為如此。玖瀛府首推建面約170-340 m2的疊拼及合院別墅，以及建面約253-260 m2的聯(lián)排產(chǎn)品?？梢哉f，正是基于產(chǎn)品的勇敢創(chuàng)新和突破，大大增加了市場的吸引力。

疊拼產(chǎn)品建面約171-205 m2，分為上中下三疊，每戶擁有4室2廳3衛(wèi)的完整功能，上疊還有閣樓空間奉上驚喜。

實(shí)景圖

疊拼戶型面寬約8.1米，優(yōu)于市場同類產(chǎn)品尺度；單層面積約80-100 m2，可充裕布局居室功能。最值得一提的是，該疊拼所有戶型不設(shè)地下空間，銷售面積全部為地上空間，大大提高了別墅的使用率，也極致提升了舒適性。

樣板間展示的下疊戶型，建面約196㎡，單層面積可達(dá)約100㎡，首層層高約3.3米，有飄窗等拓展空間贈(zèng)送。從體驗(yàn)上，墅感十足。

下疊一層可作為社交空間，功能包含入戶玄關(guān)、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、會(huì)客廳及書房，如有需要也可分隔出老人房。二層配有南向雙陽臥室，主臥套房設(shè)計(jì)，配有獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間，面寬4.5米，有南向觀景飄窗，尺度非凡；北向兒童房也為套間，雙套間體現(xiàn)更優(yōu)私密性。

實(shí)景圖

更具打動(dòng)力的是，疊拼為精裝交付。玖瀛府特邀臺(tái)灣著名大師邱德光進(jìn)行室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)，整體營造現(xiàn)代墅居的時(shí)尚感。

室內(nèi)空間通過留白處理，搭配高級(jí)灰色調(diào)，運(yùn)用直線、曲線等不同材質(zhì)，結(jié)合復(fù)古、現(xiàn)代多種手法，定制符合現(xiàn)代人審美的東方“奢白主義”風(fēng)格，引領(lǐng)當(dāng)代居住風(fēng)潮。讓居者省去裝修之苦，一步到位獲得與國際接軌的成品家，毫不費(fèi)力拎包入住，特別受到年輕客群的歡迎。

精裝突出綠色、科技、智能理念，選用除霾新風(fēng)系統(tǒng)（配PM2.5過濾）、地板輻射采暖系統(tǒng)、隔音墻板及樓板、同層排水、隔音外窗等六大健康系統(tǒng)和15項(xiàng)智能家居系統(tǒng)，采用“杜拉維特、漢斯格雅、TOTO”等知名廚衛(wèi)品牌，從風(fēng)格到材質(zhì)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都傳遞品質(zhì)感。

實(shí)景圖

合院別墅分為南中北三類產(chǎn)品，建面約274-337 m2。其獨(dú)到之處在于利用地塊自身約20米自然高差，構(gòu)建9層臺(tái)地。讓合院實(shí)現(xiàn)下沉式雙首層設(shè)計(jì)，南向開間尺度約11.3米，有露臺(tái)附贈(zèng)，室內(nèi)外隨意切換。

效果圖

地下客廳挑高彰顯氣度，空間開闊靈動(dòng)。其中地下一層可建夾層，改為兩層，有約95-135 m2地下拓展空間，可作收藏室、瑜伽房、健身房等功能，地下三層配備豪華雙車位，附加值超出想象。

有天有地有陽光，將地上空間最大化，地下空間地上化，真正把別墅的居住價(jià)值還予客戶，產(chǎn)品力中盡顯誠意，別墅置業(yè)者自然買賬。

4、健康服務(wù)獨(dú)樹一幟，社群凝聚圈層

一般別墅項(xiàng)目擁有會(huì)所配套已然足夠，但玖瀛府在營造之初，便著力為居者提供一個(gè)享有全齡、全維、全時(shí)的高端服務(wù)墅區(qū)。

項(xiàng)目提托自身配套條件，獨(dú)創(chuàng)“全維全齡全時(shí)”山居服務(wù)版圖，打造建約2648㎡的生活中心、康養(yǎng)中心，交融中心，以及博雅學(xué)園幼兒園，將生活體系形成閉環(huán)設(shè)計(jì)。

在生活中心內(nèi)，設(shè)有超市、咖啡廳、紅酒坊、業(yè)主食堂、兒童樂園、生活館等功能，滿足家庭多元需求；康養(yǎng)中心內(nèi)該帶有健身房、spa館、游泳館、健康驛站等空間，讓居者足不出戶便可享受健康生活。

實(shí)景圖

據(jù)悉，該康養(yǎng)中心依托清華大學(xué)體育與健康科學(xué)研究中心和京東健康醫(yī)療，提供線上平臺(tái)“在家就診、在線詢醫(yī)、線上購藥、線上掛號(hào)”等服務(wù)內(nèi)容，形成從前端的健康指標(biāo)篩查、業(yè)主電子健康檔案建立，到健康狀況跟蹤、健康理療服務(wù)，實(shí)現(xiàn)全家庭全齡的健康關(guān)懷。

活動(dòng)實(shí)景

活動(dòng)實(shí)景

全方位、多角度的社區(qū)服務(wù)，增強(qiáng)了玖瀛府的精神內(nèi)核，實(shí)現(xiàn)了人與人的心靈連接，讓墅區(qū)充滿溫暖，氣質(zhì)與眾不同。隨著口碑發(fā)酵，很多客戶是慕名而來，扎堆購買。

實(shí)景圖

沒有任何一個(gè)別墅能隨隨便便熱銷，也沒有一個(gè)項(xiàng)目靠“一招鮮”獲得成功。經(jīng)過『地產(chǎn)營銷人』的分析，你能更深入的理解市場，也許會(huì)不經(jīng)意愛上一個(gè)項(xiàng)目。

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