△圖片來源于網(wǎng)絡

如果這些人不是屁股決定腦袋，存心使壞；

就是書讀太少，什么都不懂，圖樣圖森破。

因為：

普通購房者，不要盯著樓面價，它不能簡單決定房價。

今天，我就從技術層面告訴大家，樓面價遠不是你們看到的那么簡單，要不然一個設計單位動輒幾百萬的設計費，你們以為就是簡簡單單的畫畫圖嗎？

為了避免敏感，我隨便從網(wǎng)上找來了一張高低配的項目圖，目測容積率差不多也是2.5左右。

我曾在幾篇踩盤文章中提到過，開發(fā)商為什么要做高低配？其目的就在于充分利用土地價值，實現(xiàn)項目貨值的最大化。

其核心思路只有一個：在建筑設計規(guī)范許可的范圍內，最大限度挖掘可售面積，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。通俗點說，就是偷面積。

這里，我們分三個層次：高層、低密、商業(yè)。

一、首先我們來說高層產(chǎn)品。

在過去，我們曾看到過這樣的高層產(chǎn)品：產(chǎn)權面積90平米，實得面積210平米，如號稱空中別墅的四海逸家。顯然，它會按210平米的價格賣給你，而不是90平米，這就是高層產(chǎn)品中通過挑高、陽臺等方式偷面積的一個典型。

后來，新的建筑設計更規(guī)范了，這樣的產(chǎn)品也就見不到了。

按現(xiàn)在的建筑設計規(guī)范，高層產(chǎn)品的贈送率最大不得超過20%，一般來說會通過挑高、陽臺、露臺、飄窗等方式來偷取。陽臺算半面積；挑高、露臺、飄窗等不算面積。所以我們經(jīng)常會從戶型圖上看到，某個陽臺變成了一個房間。

可是，有了最大不超過20%的贈送上限，高層產(chǎn)品可供突破的地方已經(jīng)不多，所以在高低配項目中，高層住宅更多是被用來犧牲掉的，它吃掉更多的容積率，就能為低密產(chǎn)品騰挪出更多的空間。

當然，從溢價層面說，高層產(chǎn)品也不是一無是處，因為高層大多可以做精裝，而精裝通過大宗采購和工程造價，可以實現(xiàn)50%以上的利潤，這也是行業(yè)內比較普遍的做法。

二、其次我們來看低密產(chǎn)品。

低密產(chǎn)品包含很多，獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房，都屬于低密產(chǎn)品。具體怎么搭配，取決于項目定位、貨值計算以及土地條件。

據(jù)專業(yè)人士所講：2.5容積率的土地，低密產(chǎn)品的量會控制在30%到40%之間。其中根據(jù)土地條件，疊拼，應該是最出貨值的產(chǎn)品。

所以我就拿疊拼舉例吧。

大家應該見過這樣的產(chǎn)品：某疊拼別墅，產(chǎn)權面積140平，但實得面積300平，顯然這140平是計入了容積率的，但另外160平米就沒有，贈送率可是高達100%以上。

怎么做到的呢？很簡單：花園面積、地下面積、挑高面積、露臺面積，都是不計入容積率的，而在疊拼別墅中，這些空間，更容易通過設計實現(xiàn)。

但顯然，開發(fā)商在賣房子給你的時候，還是會按300平米的貨值來賣。

三、別忘了還有商業(yè)的面積。

現(xiàn)在的土地很多都會帶有一定的商業(yè)配比，所以我們還有商業(yè)產(chǎn)品的面積可偷。

底商層高6米，隔成上下兩層，貨值不說翻一倍，至少提升50％吧，購房者也會買單。二樓商業(yè)可以有連廊，這是不算面積的，也可以作為二樓商業(yè)的利用空間。除此以外，還有車位哦，也不計入容積率的，驚喜不驚喜？

最后，我再告訴大家一個事實真相：

如果從技術層面講，一個2.5容積率的項目，建筑密度28%，商業(yè)比例10%的地塊，可以做到實際容積率3.78，一點問題都沒有；一個11000元/平米的樓面價的土地，通過設計做到實際樓面價7275元/平米，也是可以達到的。

備注：以上數(shù)據(jù)經(jīng)由專業(yè)設計機構測算

當然，專業(yè)人士也告訴我，開發(fā)商不一定會選擇貨值最大化的方案，因為還要考慮工程成本和產(chǎn)品溢價，如果為了偷面積而造成工程成本增大或產(chǎn)品溢價下降，也或許得不償失。

所以，大家對那些所謂高樓面價，有譜了吧？

而那些企圖誤導購房者，又對樓面價一無所知的人，別瞎BB，洗洗睡吧！

文/吳思竹