[ 導(dǎo)讀 ]

新形勢(shì)下

房企創(chuàng)新拿地模式研究報(bào)告

伴隨房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)調(diào)控的深入，規(guī)?；蔀槠膊婚_(kāi)的情結(jié)，跑步拿地和融資，令所有房企都進(jìn)入了高度「規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)」的游戲，行業(yè)生存門(mén)檻被提到了 50 強(qiáng)、千億級(jí)，有人甚至斷言，房地產(chǎn)的「寡頭時(shí)代」將要來(lái)臨。如何通過(guò)有效的策略與深度綁定獲取土地，如何相對(duì)低價(jià)的獲得優(yōu)質(zhì)的土地與理想的指標(biāo)，成為房企新形勢(shì)下關(guān)注的焦點(diǎn)。

我們將部分精彩內(nèi)容整理出來(lái)，與大家一起分享。

房企創(chuàng)新拿地模式

隨著地價(jià)的高企，房企通過(guò)傳統(tǒng)方式拿地的難度越來(lái)越大，未來(lái)，創(chuàng)新拿地模式將是企業(yè)拿地、業(yè)績(jī)擴(kuò)張的關(guān)鍵。

創(chuàng)新拿地模式主要是指通過(guò)捆綁資源實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、配套、特色I(xiàn)P等資源落地的拿地模式。由于文旅門(mén)檻較低，房企紛紛布局文旅產(chǎn)業(yè)，其次為大健康、IP/主題樂(lè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)類實(shí)質(zhì)性投資最多。

房企依托自身的資源整合能力，進(jìn)行不同行業(yè)和深度的跨界合作拿地；中小房企通過(guò)整合打造 IP/主題樂(lè)園異軍突起。

• 第一梯隊(duì)

領(lǐng)頭羊房企依托自身在業(yè)內(nèi)的影響力，進(jìn)行多方位的資源整合。受?chē)?guó)家政策和市場(chǎng)前景利好，房企紛紛涉足文旅、大健康、科技、教育等行業(yè)。

• 第二梯隊(duì)

二梯隊(duì)房企更多選擇在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深耕發(fā)展，以尋求更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。主要聚焦文旅、大健康和智慧科技類行業(yè)。

• 第三梯隊(duì)

中小房企跳脫傳統(tǒng)地產(chǎn)圈業(yè)務(wù)，搶占特色創(chuàng)新領(lǐng)域，如IP/主題樂(lè)園。中小企業(yè)創(chuàng)新多是依托企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)特色和具備的研發(fā)優(yōu)勢(shì)，如美的、海爾將其家電資源導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目。

從房企創(chuàng)新拿地產(chǎn)業(yè)布局出發(fā)，歸為文旅小鎮(zhèn)、大健康、科技產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)扶貧、商貿(mào)綜合五大類創(chuàng)新拿地模式。

一、文旅小鎮(zhèn)模式

通過(guò)整合 IP 資源，形成成熟的文旅產(chǎn)品體系向政府勾地，核心在于資源的稀缺性和可落地性。

• 選址要求

區(qū)位：一二線城市城郊及外圍三四線城市；資源：具有歷史文化底蘊(yùn)，資源具有稀缺性；其它則包括土地成本低廉，交通到達(dá)便利等；

• 發(fā)展模式

1、資源提升模式

2、IP資源嫁接模式

文旅小鎮(zhèn)后期運(yùn)營(yíng)對(duì)選址要求較高，需靠近能極高、消費(fèi)力強(qiáng)的都市圈，且區(qū)域具有一定的資源稟賦。開(kāi)發(fā)商需具備一定的資金實(shí)力和IP資源整合能力。

文旅小鎮(zhèn)面臨過(guò)剩危機(jī)，存在定位不明確、主題不突出、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)渡等問(wèn)題，后續(xù)運(yùn)營(yíng)存在極大挑戰(zhàn)。另一方面，文旅小鎮(zhèn)模式資金投入較大，回收周期較長(zhǎng)，盈利對(duì)可售物業(yè)比例要求較高。

代表案例：藍(lán)光水果俠樂(lè)園

藍(lán)光水果俠樂(lè)園以自有 IP「水果俠」樂(lè)園為核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)捆綁住宅用地，獲取土地規(guī)?；臄U(kuò)張。

二、大健康模式

整合/戰(zhàn)略合作醫(yī)療資源，融入生態(tài)、養(yǎng)生、體育、文化等形成大健康產(chǎn)品體系，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的模式。

• 選址要求

健康小鎮(zhèn)：一二線城市周邊 50-120 公里， 1-2 小時(shí)車(chē)程，以康養(yǎng)為核心，融入運(yùn)動(dòng)、休閑、文化、生活等于一體的「大健康」生活小鎮(zhèn)。

健康社區(qū)：一二線城郊，環(huán)境優(yōu)美、宜居，融合居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的一站式綜合養(yǎng)老社區(qū)。

• 發(fā)展模式

大健康產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜，衍生模塊較多，需要清晰定位，聚焦核心產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要整合健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)資源。

另外，城市周邊養(yǎng)老地產(chǎn)多為投資客購(gòu)買(mǎi)或作為活躍老人的第二居所，入住率不足導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)大都處于虧損狀態(tài)。

• 代表案例：恒大養(yǎng)生谷模式

為響應(yīng)國(guó)家政策，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展，恒大以建立分級(jí)診療體系、打通就診綠色通道為總綱，打造了醫(yī)療、養(yǎng)老、保險(xiǎn)、健康服務(wù)四軸聯(lián)動(dòng)的「恒大健康模式」。

三、科技產(chǎn)業(yè)模式

依托企業(yè)強(qiáng)大的資金實(shí)力和產(chǎn)業(yè)資源整合能力，通過(guò)打造科技小鎮(zhèn)概念拿地，但該模式房企進(jìn)入門(mén)檻較高。

• 選址要求

區(qū)位：一線城市外圍和二線城市城郊，距離城市核心區(qū)不超過(guò) 60km ；資源：有一定的制造業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套；其它要求則包括生態(tài)環(huán)境宜居，區(qū)位具備核心城市產(chǎn)業(yè)承接的機(jī)會(huì)等。

• 發(fā)展模式

1、新興科技產(chǎn)業(yè)植入模式

借助企業(yè)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力和招商能力，植入新興科技產(chǎn)業(yè)，打造科技產(chǎn)業(yè) 城市配套 公建配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式

依托區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)原有低端制造業(yè)進(jìn)行升級(jí)，打造智造 產(chǎn)業(yè)配套的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

科技產(chǎn)業(yè)模式選址條件苛刻，依托大城市產(chǎn)業(yè)外溢機(jī)會(huì)和人才基礎(chǔ)。房企產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻較高，需要整合科創(chuàng)資源、搭建平臺(tái)、完善服務(wù)體系、創(chuàng)新模式機(jī)制等，目前仍以浙江模式為代表政府平臺(tái)型為主。

該種模式資金投入大，依賴可售產(chǎn)業(yè)配套部分平衡投資成本。目前開(kāi)發(fā)商以碧桂園為代表還停留在試水階段，未有完全落地運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)生態(tài)是否可持續(xù)仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

• 代表案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)

新型城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下，以「產(chǎn)城融合」為理念，采用「產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟」的方式，與產(chǎn)業(yè)方開(kāi)展戰(zhàn)略合作的創(chuàng)新型「科技小鎮(zhèn)」拿地模式。

四、農(nóng)業(yè)扶貧模式

響應(yīng)國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，房企通過(guò)農(nóng)業(yè)扶貧模式可以獲取農(nóng)業(yè)流轉(zhuǎn)用地，但目前尚未形成成熟的產(chǎn)品模塊和盈利模式。

• 選址要求

農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)：核心一二線城市郊區(qū)或周邊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離市中心 50-120 公里， 1-2 小時(shí)車(chē)程。

田園綜合體：經(jīng)濟(jì)活躍度高，人口密度大的城市郊區(qū)，距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近。

• 發(fā)展模式

1、產(chǎn)業(yè)扶貧模式

純投資模式，重心偏向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供就業(yè)機(jī)會(huì)為農(nóng)民創(chuàng)收。

2、田園樂(lè)居模式

重心偏向田園社區(qū)的建設(shè)，讓城市居民到農(nóng)村購(gòu)房、消費(fèi)，通過(guò)城市反哺農(nóng)村。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合一些農(nóng)業(yè)科研院所和線上渠道等資源，打造智慧產(chǎn)業(yè)鏈。企業(yè)需具備一定的資金實(shí)力，響應(yīng)國(guó)家扶貧號(hào)召，戰(zhàn)略性布局農(nóng)業(yè)扶貧模式。

房企主流農(nóng)業(yè)扶貧模式為純投資模式，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，無(wú)盈利模式。以綠城為代表的田園樂(lè)居模式，目前還處在探索中，目前僅一期樣板區(qū)投入運(yùn)營(yíng)，盈利模式尚不清晰，能否規(guī)?；瘡?fù)制尚待市場(chǎng)檢測(cè)。

• 代表案例：藍(lán)城農(nóng)業(yè)

以「推動(dòng)中國(guó)新一輪農(nóng)村建設(shè)」為出發(fā)點(diǎn)，未來(lái) 5-10 年內(nèi)建設(shè) 100 個(gè)理想小鎮(zhèn)，通過(guò)租賃農(nóng)戶土地使農(nóng)民獲得工作崗位及土地租金收入。

五、商貿(mào)綜合模式

通過(guò)「商業(yè) IP資源」或 TOD 開(kāi)發(fā)模式獲取市中心或城郊土地。

• 選址要求

城市綜合體：市中心或者城市副中心，有軌交或軌交規(guī)劃，周邊人口密度大；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主干線，交通便利。

• 發(fā)展模式

1、「商業(yè) 」 模式

在購(gòu)物中心植入「電競(jìng)、教育、醫(yī)療、樂(lè)園」等美好生活實(shí)現(xiàn)需要的IP服務(wù)行業(yè)，打造城市名片，助力企業(yè)以「綜合體」模式拿地，同時(shí)為商業(yè)引流。

2、TOD模式

以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，通過(guò)交通樞紐與商業(yè)功能的相互結(jié)合及整體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)并加快城市一體化進(jìn)程。

商貿(mào)綜合模式下，企業(yè)需具備商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，需要整合教育、電競(jìng)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè) IP 資源。

該種模式資金壁壘， TOD 開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商需具備充沛的資金用于拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。TOD 模式對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力要求較高，需要較強(qiáng)的資源整合能力和開(kāi)發(fā)實(shí)力。

• 代表案例：復(fù)星蜂巢城市

關(guān)注城市訴求，滿足民生需求，依托于復(fù)星集團(tuán)在多個(gè)領(lǐng)域的投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源的整合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心功能的導(dǎo)入。

五種創(chuàng)新拿地模式各有側(cè)重，每一種方式的進(jìn)入門(mén)檻也不同，房企可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用適合的拿地模式。隨著土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，新的拿地模式也會(huì)不斷涌現(xiàn)，這方面也亟需房企的探索與創(chuàng)新能力。

為啥你總是拿不到地？

雖然土地市場(chǎng)地王頻出，但地產(chǎn)巨頭的拿地?zé)崆閰s絲毫不減，反而很多中小房企拿地卻是越來(lái)越難了。

1、拿地門(mén)檻越來(lái)越高，沒(méi)資格拿

這兩年，拿地規(guī)則發(fā)生了很大變化，一些地塊門(mén)檻升高，很多中小房企根本沒(méi)有資格拿。比如上海的“招標(biāo) 拍賣(mài)”機(jī)制，規(guī)定：當(dāng)土拍競(jìng)報(bào)申請(qǐng)房企超過(guò)3家時(shí)，則先招標(biāo)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等評(píng)選出綜合實(shí)力最強(qiáng)的3家；而后再是這3家房企走拍賣(mài)程序，決定最后買(mǎi)家。

這樣一來(lái)，非上市房企，50強(qiáng)以后的房企，沒(méi)有做過(guò)裝配式、綠色住宅項(xiàng)目的房企，基本都沒(méi)戲了。而一次土拍只要有3家20強(qiáng)參加，別人也都沒(méi)戲了。

2、融資渠道有限，沒(méi)錢(qián)拿

融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒(méi)有錢(qián)拿地。以前是一二線城市拿地成本高，這兩年，由于資本溢出效應(yīng)，三四線城市土地成交旺盛、價(jià)格攀高，小房企在三四線也面臨類似壓力。

3、算不過(guò)來(lái)賬，不敢拿

拿地對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是風(fēng)險(xiǎn)最大的事情。孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“投資本來(lái)挺難的，這個(gè)行業(yè)投資更難，因?yàn)橥断氯ブ蠛脦啄瓴胖朗鞘裁礃?。這有點(diǎn)像種莊稼一樣。農(nóng)民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災(zāi)，中間隔了很多東西?！?/span>

所以，很多房企做了土地測(cè)算發(fā)現(xiàn)不賺錢(qián)就不敢拿了。

加上中央提出要租售并舉，很多地的自持比例越來(lái)越高，沒(méi)有資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力的房企，對(duì)于這種有附加條件的地也不敢輕易拿。

4、流程冗長(zhǎng)，決策效率低下

5、沒(méi)有能打仗的拿地團(tuán)隊(duì)

很多房企想拿地，但又不舍得投入人力和資源，全國(guó)幾十個(gè)人找地，老板還要親自跑親自看親自拍板，拿地效率自然很低。

如果你打算或正在做特色小鎮(zhèn)和田園綜合體，千萬(wàn)不要盲目??！盲目瞎干只會(huì)把項(xiàng)目帶向死亡。2018年7月7日-9日，新時(shí)代中國(guó)鄉(xiāng)村振興與特色小鎮(zhèn)、田園綜合體新動(dòng)能創(chuàng)新發(fā)展高端論壇”特邀10 國(guó)內(nèi)頂級(jí)智庫(kù)專家，國(guó)內(nèi)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目的一線操盤(pán)手。在新時(shí)代面臨的新機(jī)遇，新政策，新挑戰(zhàn)，新熱點(diǎn)；項(xiàng)目創(chuàng)建規(guī)劃申報(bào)的要點(diǎn)，頂層設(shè)計(jì)，創(chuàng)新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)城融合，IP打造，投融資策略，扶持政策，政策工具創(chuàng)新，規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，資源對(duì)接，標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)地考察等多角度，多維度，全方位系統(tǒng)的進(jìn)行研討和深度解讀，為您的發(fā)展助力賦能服務(wù)。

【峰會(huì)時(shí)間】2018年7月7日-9日【3天2夜、第三天考察僅限貴賓】

【峰會(huì)地點(diǎn)】 中國(guó)●杭州

【參會(huì)對(duì)象】◆ 各級(jí)地方政府機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)、文旅產(chǎn)業(yè)、億元規(guī)模以上農(nóng)業(yè)及其他鄉(xiāng)村振興市場(chǎng)主體企業(yè)、特色小鎮(zhèn)和田園綜合體服務(wù)方、項(xiàng)目方董事長(zhǎng)及核心高層（擬定參會(huì)人數(shù)300 ）

【峰會(huì)特色】國(guó)內(nèi)頂級(jí)智庫(kù)專家解讀 經(jīng)典案例分析 項(xiàng)目研討 標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)地考察（項(xiàng)目一：越劇小鎮(zhèn)——宋衛(wèi)平的第一個(gè)文旅小鎮(zhèn)，堪稱特色小鎮(zhèn)和田園綜合融合的典范；項(xiàng)目二：安吉魯家村——中國(guó)美麗鄉(xiāng)村精品示范村：項(xiàng)目三：安吉余村—大大首次提出“綠水青山就是金山銀山”科學(xué)論斷的美麗鄉(xiāng)村） 項(xiàng)目孵化 高端人脈對(duì)接

【報(bào)名電話】13717750889 汲老師(微信同手機(jī)號(hào))

峰會(huì)內(nèi)容

◆新機(jī)遇，新挑戰(zhàn)，新布局，先戰(zhàn)略的新形勢(shì)下，如何利用特色小鎮(zhèn)這個(gè)重要抓手實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略？

◆政府和企業(yè)如何有效規(guī)避特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)新的政府和企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？

◆沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，特色小鎮(zhèn)就是無(wú)根之木，特色小鎮(zhèn)如何融合產(chǎn)業(yè)？融合哪些產(chǎn)業(yè)才能更好發(fā)展？

◆如何獲取特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的扶持基金？

◆特色小鎮(zhèn)離不開(kāi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、又不能完全地產(chǎn)化、如何避免其中的矛盾？

◆如何做好特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)？

◆如何打造田園綜合體、特色小鎮(zhèn)有持續(xù)流量、持續(xù)現(xiàn)金流的盈利模式？

◆新時(shí)代消費(fèi)業(yè)態(tài)下、文化、科技如何更好融合引爆萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)？

◆如何從5個(gè)緯度來(lái)設(shè)計(jì)特色小鎮(zhèn)、田園綜合體中的產(chǎn)業(yè)？

◆如何發(fā)掘、提煉當(dāng)?shù)靥厣腎P、通過(guò)IP打造、引爆市場(chǎng)？

往屆現(xiàn)場(chǎng)精彩回顧 

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