2018第二十屆中國特色小鎮(zhèn)與田園綜合體模式創(chuàng)新與項目實操高端總裁峰會5月27-29日在成都舉辦。本次會議行業(yè)20多位一線項目操盤手齊聚，從 政策機遇、國家扶持、創(chuàng)建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創(chuàng)意、規(guī)劃設計、產(chǎn)業(yè)導入、落地要點、操盤實踐、運營模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項目考察等15個緯度分享，如果你打算做就一定要來參與?。砹司湍転槟?/span>節(jié)省1個億，盲目瞎干只會把項目帶向死亡！報名咨詢電話：150 1125 2373 同微信  高老師

田園綜合體怎么做？三產(chǎn)融合發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈價值

田園綜合體包括農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)三個產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)業(yè)要做三件事——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園＋休閑農(nóng)業(yè)＋CSA（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)）；

文旅產(chǎn)業(yè)要打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品＋度假產(chǎn)品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地；

地產(chǎn)及社區(qū)建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發(fā)，那也是開發(fā)一個“本來”的村子，并且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區(qū)。

這里還要特別指出的是，我們不是要打造一個旅游度假區(qū)，而是打造一個小鎮(zhèn)本身，只是這個小鎮(zhèn)有很多旅游度假設施，小鎮(zhèn)本身也具有非常豐富的旅游價值。在城市綜合體營建理論中的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營原則，在田園綜合體中同樣適用。

1、景觀吸引核：

吸引人流、提升土地價值的關鍵所在，依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、濕地風光區(qū)、水際風光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農(nóng)業(yè)魅力。

2、休閑聚集區(qū)：

為滿足客源的各種需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系，可以包括農(nóng)家風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。

3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)：

生產(chǎn)性主要功能部分，讓游人認識農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過程，在參與農(nóng)事活動中充分體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣，同時還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項目。

4、居住發(fā)展帶：

城鎮(zhèn)化主要功能部分，居住發(fā)展帶是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區(qū)，構建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。

5、社區(qū)配套網(wǎng)：

城鎮(zhèn)化支撐功能，服務于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產(chǎn)業(yè)配套，由此形成產(chǎn)城一體的公共配套網(wǎng)絡。

在田園綜合體中，一二三產(chǎn)業(yè)互融互動，通過各個產(chǎn)業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術、農(nóng)業(yè)技術、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)耕活動等有機結合起來，能夠拓展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)原有的研發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷售產(chǎn)業(yè)鏈，使傳統(tǒng)的功能單一的農(nóng)業(yè)及加工食用的農(nóng)產(chǎn)品成為現(xiàn)代休閑產(chǎn)品的載體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)價值的乘數(shù)效應。

今年的中央一號文件還專門強調了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。文件也明確規(guī)定，這些村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來的建設用地，嚴禁違規(guī)違法開發(fā)房地產(chǎn)或建私人會所。

從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為農(nóng)業(yè)發(fā)展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一個非常利好的創(chuàng)新信號，未來一段時間，“農(nóng)業(yè) 園區(qū)”無疑將大有可為。

業(yè)內人士認為，與現(xiàn)在市面上主流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，“農(nóng)業(yè) 園區(qū)”會更強調將農(nóng)業(yè)鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿(mào)易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。

（農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心副研究員 張燦強）

當前中國經(jīng)濟處于工業(yè)化的中后期階段，勞動、資本、技術等城鄉(xiāng)要素加快流動，而且城市居民對田園生活的渴望，城市周邊休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游發(fā)展迅猛，農(nóng)村居民也需要城市公共服務，田園綜合體正是探索城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的模式。另外，農(nóng)業(yè)也進入延長產(chǎn)業(yè)鏈、增加價值鏈的發(fā)展階段。

當然，目前還處于生態(tài)文明的發(fā)展階段，需要化青山綠水為金山銀山。

田園綜合體是方法論，既可以被視為特色小鎮(zhèn)的一種實現(xiàn)方式，又可以被稱之為一種商業(yè)模式?！熬C合體”理應是跨產(chǎn)業(yè)、跨功能的綜合規(guī)劃，具體到項目當中就是多功能、多業(yè)態(tài)的綜合運營。

中央推出“田園綜合體”這一概念，體現(xiàn)的也是由“跨產(chǎn)業(yè)、跨功能”所產(chǎn)生的集聚效應，解決“三農(nóng)”問題，不能單線思維，不能就農(nóng)村來談農(nóng)村、就農(nóng)業(yè)來談農(nóng)業(yè)。 

田園綜合體是城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段后為滿足農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)村土地價值釋放、城鄉(xiāng)市場對接需要的嘗試和探索。人口轉移后的可利用土地為綜合體提供了空間，人們對高質量的綠色農(nóng)產(chǎn)品快速增長的需求為綜合體提供了產(chǎn)品的市場空間。

周邊游、周末游、親子游的旅游需求的蓬勃增長為綜合體提供新業(yè)態(tài)的可能。此外，鄉(xiāng)村基礎設施的提升為綜合體的可達性和可體驗性提供了基礎保障。

立足鄉(xiāng)村或小城鎮(zhèn)的事情，做起來還是比較困難的。不論是政府試點還是投資者，都不能太理想主義，要審慎地對待田園綜合體的發(fā)展，一定要有商業(yè)模式，對政府對金融機構都是如此。

而且要花功夫、花時間深耕，絕對不能浮躁。模式中要將諸多生產(chǎn)要素組織在一起發(fā)揮集聚作用，并且能夠持續(xù)運營執(zhí)行下去，這考驗的可就是地方的行政管理能力，以及組織者的資源整合能力了。

（中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學會副會長 劉奇）

特色產(chǎn)業(yè)園是田園綜合體的重要組成部分，衍生著新業(yè)態(tài)，成為繁榮農(nóng)村、富裕農(nóng)民的新興支柱產(chǎn)業(yè)。沒有產(chǎn)業(yè)支撐的田園綜合體只能是一副空皮囊。一個完善的田園綜合體應是一個包含農(nóng)、林、牧、漁、加工、制造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅游及房地產(chǎn)等行業(yè)的三產(chǎn)融合體和城鄉(xiāng)復合體。

如果說詩意棲居是一種人類生活的終極理想，那么田園綜合體將是當下實現(xiàn)理想的可行之道。建設田園綜合體的目的，就是為了把城市的資本與現(xiàn)代經(jīng)營理念引入農(nóng)村，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活與生態(tài)的融合。

在田園綜合體建設上，此次財政部通知明確提出，要爭取未來兩三年有大發(fā)展大變化，讓各方從中借鑒學習成功經(jīng)驗和做法，讓人們從中感到農(nóng)業(yè)是充滿希望的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、農(nóng)民是令人羨慕的體面職業(yè)、農(nóng)村是宜居宜業(yè)的美好家園。

農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，如果沒有農(nóng)民現(xiàn)代化，沒有新型農(nóng)業(yè)主體加入，終將是空中樓閣。歸納起來，實際上我們真正要走的是一條農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)協(xié)同發(fā)展的鄉(xiāng)村現(xiàn)代化道路。如果說，過去的新現(xiàn)代化道路。如果說，過去的新農(nóng)村是鄉(xiāng)村現(xiàn)代化的2.0版本，美麗鄉(xiāng)村建設是3.0版本，特色小鎮(zhèn)是3.5版本，那么田園綜合體則是一個更為高級的形態(tài)。在這里，不僅有著老農(nóng)民，更有著被鄉(xiāng)村吸引、愿意從城市回歸鄉(xiāng)村、參與“三農(nóng)”發(fā)展的新農(nóng)民。

撬動思維：激發(fā)金融和社會資本的投資熱情

自今年一號文件中首次提出以來，田園綜合體成為特色小鎮(zhèn)之后，又一投資新藍海。當前，田園綜合體建設需要大量資金，這些資金應從哪里來？

除了農(nóng)村有優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件之外，此次還對投入資金有了明確要求——“嚴控政府債務風險和村級組織債務風險，不新增債務負擔”。這意味著，試點地區(qū)要利用撬動思維，積極探索推廣政府和社會資本合作，綜合考慮運用先建后補、貼息、以獎代補、擔保補貼、風險補償金等，撬動金融和社會資本投向田園綜合體建設。

要適應農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場經(jīng)濟規(guī)律。在鄉(xiāng)村建設中，不論是政府試點還是投資者，都不能太理想主義，要審慎地對待田園綜合體的發(fā)展，把資金、人才、技術等優(yōu)勢要素匯聚在一起，建立可持續(xù)的商業(yè)模式。