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魂附魄顯

有深厚精神底蘊(yùn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)

才會(huì)是傳世之作

1什么是文旅小鎮(zhèn)的核心？

一個(gè)文旅小鎮(zhèn)的最核心是找魂。做任何項(xiàng)目、做文旅小鎮(zhèn)時(shí)，第一個(gè)肯定是找魂。

找魂，是很中國(guó)式的表達(dá)。從西方的教材里也可以找到相應(yīng)的概念。定位很重要，但在整個(gè)系統(tǒng)定位中，最傳神、最代表中國(guó)式神韻的定位表達(dá)，就是找魂。

找魂其實(shí)就三個(gè)明確的判斷條件。

第一個(gè)判斷，三因。

因時(shí)，就是要判斷一個(gè)項(xiàng)目處在文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的什么階段；

因地，我們要看你這個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域里面最大的核心能力；

因人，還要判斷作為企業(yè)所具備的資源、優(yōu)勢(shì)，以及項(xiàng)目稟賦在哪里。通過三因的判斷，我們就有了關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的趨勢(shì)和方向。

第二個(gè)判斷，四態(tài)。

我們有了趨勢(shì)和方向，項(xiàng)目的魂是不是就有了呢？還不夠，還要找體。通過從文態(tài)、生態(tài)、形態(tài)、業(yè)態(tài)四個(gè)方面做一個(gè)綜合，最后呈現(xiàn)在空間上那個(gè)獨(dú)一無二的你。

第三個(gè)判斷，五度。

用五度最后來衡量你是不是獨(dú)一無二。

高度，在時(shí)代和區(qū)域中，你能站在什么樣的高度？

廣度，抓住關(guān)鍵之后發(fā)散思維，尋找巨大的市場(chǎng)。

深度，這個(gè)魂具體以什么樣的產(chǎn)品縱深來體現(xiàn)？

溫度，是我們最近添加的，特別是文旅小鎮(zhèn)，最后呈現(xiàn)下來的是讓人向往的一種生活方式。

關(guān)聯(lián)度，對(duì)高度、廣度、深度、溫度做一個(gè)再梳理。

2文旅小鎮(zhèn)以什么為本？

一個(gè)文旅小鎮(zhèn)應(yīng)該是以人為本。

首先，要抓出當(dāng)?shù)厝宋模@是核心吸引力。無論是你創(chuàng)造一種生活、生意兩相宜的方式，還是對(duì)外來人群有強(qiáng)大的吸引力和輻射力的方式，都要通過突出當(dāng)?shù)氐娜宋膩硇纬蓚€(gè)性標(biāo)簽。

其次，要抓出本地人群，這是內(nèi)部生長(zhǎng)力。本地人群是否在小鎮(zhèn)上自然的生長(zhǎng)，并且能夠解決生產(chǎn)和就業(yè)的問題，同時(shí)還要把當(dāng)?shù)厝嗽淘兜纳詈蜖顟B(tài)能夠自然地表現(xiàn)。人們來到這里，就是要跟小鎮(zhèn)一起感覺、一起體驗(yàn)最原汁原味的生活。

最后，要抓住外來人群，這是外部驅(qū)動(dòng)力。打造文旅小鎮(zhèn)，是否能夠吸引更多的外來人群，不僅僅是在這里休閑、在這里度假，而是在這里進(jìn)行新一輪的逆城市化的鄉(xiāng)創(chuàng)生活。

這就是發(fā)展3.0時(shí)代的文旅小鎮(zhèn)和普通的旅游休閑度假區(qū)最根本差別。

3文旅小鎮(zhèn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)力是文旅小鎮(zhèn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。不懂產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，可能連政府都見不到；不懂產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，見到政府地也拿不到；不懂產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，拿到地連商都招不上；不懂產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，招到商三年也活不到。

文旅小鎮(zhèn)將會(huì)崛起四大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商：

古鎮(zhèn)鄉(xiāng)游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、休閑主題農(nóng)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

所以，自己有資源背景、其他能力，還需要具備這幾個(gè)方面的運(yùn)營(yíng)能力或者是整合這幾個(gè)方面極具運(yùn)營(yíng)能力的人、機(jī)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)在一起。硬件東西之外，最需要的軟勢(shì)力，它決定了將來能不能活下去。

文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展三階段 

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)一定要分成三個(gè)階段：

第一個(gè)階段，是要做產(chǎn)業(yè)的選擇，在魂的指導(dǎo)下要落怎樣的產(chǎn)業(yè)體；

第二個(gè)階段，是進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的招商，產(chǎn)業(yè)的選擇不求大而全，要發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，找到長(zhǎng)板，用80%的精力主攻20%的產(chǎn)業(yè)，確保自己的主導(dǎo)地位；

第三個(gè)階段，是產(chǎn)業(yè)培育，需要政府把握好政策、資金、服務(wù)這三個(gè)關(guān)鍵。

4文旅小鎮(zhèn)的六大風(fēng)口

文旅小鎮(zhèn)有六個(gè)切入口： 

非遺文化傳承類。

比如貴州，極其有特色的地方，建銅仁松桃古村寨民族文化、遵義新浦百工坊文化小鎮(zhèn)。文旅小鎮(zhèn)這個(gè)新的提法和風(fēng)口，對(duì)于認(rèn)識(shí)、操作、資源和運(yùn)作能力，有更高的要求，所以學(xué)習(xí)和交流很關(guān)鍵。

中醫(yī)藥大健康類。

未來的大健康類重點(diǎn)體現(xiàn)兩大模式：

一類，是以資源為核心、整合高端的健康養(yǎng)生養(yǎng)老資源、依托于高端的休閑度假設(shè)施進(jìn)行的，更多的是側(cè)重于養(yǎng)老養(yǎng)生這樣的一個(gè)系統(tǒng)的健康管理的模式。

另一類，是將一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)緊密結(jié)合起來，利用當(dāng)?shù)鬲?dú)特的養(yǎng)生或者是資源優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行一二三產(chǎn)連動(dòng)式的發(fā)展。比如，廣西的東蘭縣，說起巴馬大家可能都很熟悉，東蘭就緊鄰巴馬，巴馬的健康載體不僅僅是巴馬縣，而是以巴馬為核心、以地磁凈氧為特色的一整個(gè)地帶。

銅仁江口推的新本草神龍谷，就是在具備優(yōu)勢(shì)的中草藥種植基地上，將一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)融合在一起，觸動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，開辟一個(gè)城鄉(xiāng)互動(dòng)新模式。

水陸空極限運(yùn)動(dòng)類。

這個(gè)是以文化創(chuàng)意、體育創(chuàng)意為核心的。未來大家去貴州，除了看山和看水外，還可能順著一個(gè)路游公園踏上休閑、旅游、度假體驗(yàn)的去處。

商貿(mào)型古城類。

都是在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上進(jìn)行的再一次升級(jí)，做商貿(mào)型的古城鎮(zhèn)。

生態(tài)農(nóng)業(yè)類。

以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，比如梵凈山的茶鎮(zhèn)、貴州的薏仁米小鎮(zhèn)等。如果要做生態(tài)為基礎(chǔ)的文旅小鎮(zhèn)，貴州薏仁米小鎮(zhèn)應(yīng)該來說是最能夠拿出來的，把一顆米的文章做成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的模式，以及政府為了做出這一粒米里所有的政策方面的支持和配套，值得大家去學(xué)習(xí)。

文化演藝類。

在傳統(tǒng)的印象類或者是大型的旅游的匯集地的演出之外，推出一個(gè)歡樂田園文化演藝綜合體。 

在這個(gè)產(chǎn)品里面，把中國(guó)最美的田園詩(shī)選了八首做成了音樂劇，放到了鄉(xiāng)村里面，在夜晚來做。通過演藝，可以把當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村的文化名片做成體驗(yàn)型的產(chǎn)品，形成過夜經(jīng)濟(jì)，由此帶來了很多餐飲、游樂、住宿等各種各樣的產(chǎn)品在這里集聚；可以把耕讀世家、可以把牧童遙指杏花村全都表演出來，這就是都市人最想要的東西，游客非常喜歡。

5文旅小鎮(zhèn)發(fā)展模式創(chuàng)新

文旅小鎮(zhèn)，之前是兩種模式。

第一種是以政府為主導(dǎo)，它的投資運(yùn)營(yíng)模式是以成立公司為平臺(tái)進(jìn)行招商。

第二個(gè)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)、文旅企業(yè)或者注重文旅企業(yè)發(fā)展的企業(yè)，進(jìn)行專業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)。

其實(shí)還有幾個(gè)新的發(fā)展模式：

一種是以金融機(jī)構(gòu)、以投資機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的運(yùn)作模式。是以投資機(jī)構(gòu)為牽頭，然后整合這個(gè)平臺(tái)上最關(guān)鍵、最重要的策劃規(guī)劃運(yùn)營(yíng)資源來進(jìn)行運(yùn)作。

一種是以運(yùn)營(yíng)方為主導(dǎo)的運(yùn)作模式。更多的是在投資比較小、文化又比較富集的一些傳統(tǒng)的文旅小型街區(qū)為核心的運(yùn)作。 

文旅小鎮(zhèn)“產(chǎn)智融政企”模式 

需要探討推動(dòng)以城投、專業(yè)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)方、智庫(kù)等統(tǒng)籌發(fā)展的五位一體的運(yùn)作模式，這個(gè)對(duì)于文旅小鎮(zhèn)的發(fā)展可能是能夠讓你有序推動(dòng)、并且進(jìn)行分工合作以及資源整合中的五個(gè)非常關(guān)鍵的要素。

一個(gè)是古北水鎮(zhèn)的模式，實(shí)際上是把政府、企業(yè)、融資方這三個(gè)力量整合在一起，這種模式走的好、也走的穩(wěn)，這種組合是為政府提供一些基本的保障，然后有中青旅聯(lián)合投資體。

中青旅這樣的聯(lián)合投資體有什么優(yōu)勢(shì)呢？中青旅有他的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，加上以烏鎮(zhèn)旅游這個(gè)公司強(qiáng)大的設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)能力，再加上經(jīng)過了三次到四次的戰(zhàn)略引資，最終達(dá)到是一個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、國(guó)有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例大概在15%到20%左右，平衡了各方利益關(guān)系。所以這個(gè)模式是走勢(shì)比較穩(wěn)的。  

為什么把智庫(kù)加進(jìn)來？

當(dāng)很多方在一起時(shí)，需要一個(gè)變壓器，政府有他的需求，企業(yè)有他的愿望，資本方也有他的目標(biāo)。怎樣把大家的需求形成一個(gè)整體，這就是智庫(kù)承擔(dān)變壓器的角色。

其次，智庫(kù)是一個(gè)加速器。當(dāng)所有基本的平臺(tái)搭建起來，要怎樣去創(chuàng)新，怎樣去引領(lǐng)，以什么為突破口，集中80%的精力去突破20%最艱難的問題，這時(shí)候智庫(kù)是加速器。

最后，要扮演孵化器。羅馬不是一天建成的，一定要走過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、產(chǎn)業(yè)孵化這條路，如果不做好這樣的努力，小鎮(zhèn)是走不下去的。

比如依云小鎮(zhèn)的形成，就是逐步遞進(jìn)的過程。從最早圍繞著水資源，其次再變成健康、養(yǎng)生、度假目的地，到今天立志于以文化為特色的，會(huì)展、貿(mào)易和活動(dòng)為核心的旅游度假地，是經(jīng)過了這三個(gè)階段，智庫(kù)的作用就是在起跑的時(shí)候，助力選準(zhǔn)第一塊基石。 

6文旅小鎮(zhèn)推動(dòng)五種企業(yè)轉(zhuǎn)型

第一種，地產(chǎn)企業(yè)一定要強(qiáng)化自己的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)力。今天的文旅小鎮(zhèn)不再僅僅是拿地的概念，是沒有運(yùn)營(yíng)力拿到了地三年也活不下去的概念。

第二種，制造企業(yè)要培養(yǎng)我們的跨界整合能力。最近給一個(gè)制造企業(yè)做文旅健康這個(gè)方面總體的策劃和孵化。制造企業(yè)做的很好，希望開辟第二條企業(yè)戰(zhàn)略線。

找魂、找體、找路一個(gè)月做完后，確實(shí)施不了。這是因?yàn)?，除了有良好的機(jī)制讓這件事情有序的進(jìn)展，還需要重新構(gòu)建企業(yè)團(tuán)隊(duì)體系，拓展跨界整合能力。 

五種企業(yè)轉(zhuǎn)型方向 

第三種，要強(qiáng)化招商能力。新的發(fā)展方向需要有一個(gè)對(duì)總體趨勢(shì)、總體產(chǎn)業(yè)選擇和項(xiàng)目招商能力的提升。

第四種，政府的平臺(tái)企業(yè)要具備統(tǒng)籌孵化的能力。在智庫(kù)的幫助下，確定未來政府的方向在哪里，加強(qiáng)政府平臺(tái)的統(tǒng)籌孵化能力，而不僅僅是就只賣塊地，要同時(shí)具備能力、實(shí)力、心力這三個(gè)條件。

第五種，投資型企業(yè)需有搭建平臺(tái)的能力。所有投資企業(yè)，都希望在最早就開始介入到這樣的操作和介入到這件事情的判斷上來，按照最初美好的東西一起來推進(jìn)。

7文旅小鎮(zhèn)的土地創(chuàng)新

今天，土地模式應(yīng)該說到了前所未有的重大轉(zhuǎn)變，比如現(xiàn)在的城市用地，大家都提出租售同權(quán)，未來呢？

做文旅小鎮(zhèn)，沒有土地的改革創(chuàng)新，文旅小鎮(zhèn)幾乎是推不下去的，因?yàn)樯婕暗降男再|(zhì)極其復(fù)雜。如果土地這一塊不能得到支持，文旅小鎮(zhèn)不能落地的。

第一，文旅小鎮(zhèn)怎樣利用好現(xiàn)有的土地進(jìn)行綜合利用和開發(fā)，而不是要把這個(gè)城市建設(shè)用地或是鄉(xiāng)村建設(shè)用地?zé)o限制的攤大餅。

比如，佛山南海模式就是在原來鄉(xiāng)村集體里建設(shè)或是經(jīng)營(yíng)的用地上，推行綜合出讓模式。比較有創(chuàng)新，到今年這個(gè)政策有七八年過程，南海模式做出了很多我們想象不到的多功能的綜合經(jīng)營(yíng)用地。

第二，宅基地的流轉(zhuǎn)。典型的是成都模式，以確權(quán)頒證為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)集體用地也好還是宅基地同等入市、同股同價(jià)的權(quán)益。目前成都模式是唯一一個(gè)以確權(quán)頒證的方式，備注就是宅基地出讓轉(zhuǎn)讓。

第三，農(nóng)地綜合利用的問題。經(jīng)營(yíng)性用地，原廠房怎么進(jìn)行利用？宅基地進(jìn)行增補(bǔ)調(diào)控之后怎么更合理集約式的使用？以及農(nóng)業(yè)用地怎么綜合利用？農(nóng)地的綜合利用就是充分利用荒地、林地、耕地流轉(zhuǎn)為休閑農(nóng)業(yè)用地。

目前，在海南、廣西等省區(qū)正在探索這種模式。

8文旅小鎮(zhèn)的多規(guī)合一

文旅小鎮(zhèn)的未來需要推動(dòng)多規(guī)合一。為什么要推動(dòng)多規(guī)合一呢？

以前在城市里，大部分是建設(shè)用地，可是去做鄉(xiāng)村、做文旅、做鄉(xiāng)創(chuàng)的時(shí)候，會(huì)面臨很多集體用地、林地、灘涂荒地等，甚至還有國(guó)家風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)、林業(yè)保護(hù)區(qū)，這些用地如果每個(gè)部門都要協(xié)調(diào)，小鎮(zhèn)的落地難度就會(huì)變得極大。

現(xiàn)在，全國(guó)只有海南省已經(jīng)在開始推動(dòng)多規(guī)合一，還沒有最后定稿。如果沒有這樣的規(guī)劃，涉及到這么多的地方報(bào)批，小鎮(zhèn)很難落地。

所以現(xiàn)在海南由省政府牽頭，有一個(gè)規(guī)劃辦，相應(yīng)的各市、各縣也成立了一個(gè)以土規(guī)為引導(dǎo)性的規(guī)劃辦，也就是說，目前以土規(guī)為基礎(chǔ)來進(jìn)行復(fù)合和疊加，以規(guī)劃統(tǒng)一解決用地屬性多元的制約。

9文旅小鎮(zhèn)的活力指數(shù)

一個(gè)文旅小鎮(zhèn)活不活的下去，活不活的長(zhǎng)久，可以拿出一些什么樣的指標(biāo)呢？

這四個(gè)指標(biāo)很重要。

文旅小鎮(zhèn)的活力指數(shù)

第一個(gè)，強(qiáng)大的文化IP。

什么叫有強(qiáng)大的文化IP呢？就是你打造出來這個(gè)文化IP是可以消費(fèi)、可以體驗(yàn)的。

第二個(gè)，消費(fèi)的活躍。

能夠圍繞文化IP進(jìn)行消費(fèi)的極大活躍。吃、住、行、游、購(gòu)、娛，圍繞文化IP都可以展開，而不是文化是文化、商業(yè)是商業(yè)、消費(fèi)是消費(fèi)。

第三個(gè)，產(chǎn)業(yè)的復(fù)合。

文旅小鎮(zhèn)很多都是縱深到一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)的融通，已經(jīng)不是傳統(tǒng)休閑度假區(qū)的概念，是通過提高一產(chǎn)、增進(jìn)二產(chǎn)、以三產(chǎn)為引領(lǐng)和帶動(dòng)，進(jìn)行城鄉(xiāng)消費(fèi)互動(dòng)的文旅綜合體。

第四個(gè)，人口的多元。

文旅小鎮(zhèn)打造出來后，一般來說，旅游的輻射力那是1.0時(shí)代，人口的多元是能夠在這里進(jìn)行鄉(xiāng)創(chuàng)和文創(chuàng)，能夠把城市最新的生活方式和鄉(xiāng)村最純樸的生活方式進(jìn)行嫁接，人們?cè)谶@里面生活生意兩相宜。

10文旅小鎮(zhèn)與全域旅游的關(guān)系

文旅小鎮(zhèn)，大多是和這個(gè)地區(qū)的全域旅游策劃緊密相關(guān)的。

全域旅游和特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，會(huì)像其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展一樣，將呈現(xiàn)出連片的、生態(tài)型的、文旅集聚區(qū)的特征。

比如，美國(guó)納帕溪谷：

規(guī)劃特色就是，從生活鄉(xiāng)村到旅游鄉(xiāng)村的完美轉(zhuǎn)身

又比如，日本北海道：

我們?nèi)タ醇{帕溪谷、去看北海道，其實(shí)那就是今天我們?nèi)蚵糜魏吞厣℃?zhèn)的互補(bǔ)關(guān)系，繼續(xù)走下去，我們也將出現(xiàn)這樣的旅游帶和休閑帶。

所以，就需要一面做全域旅游，一面要找到支撐全域旅游的特色小鎮(zhèn)抓手，由企業(yè)來配合進(jìn)入，圍繞全域旅游發(fā)展的大方向，細(xì)分主題開發(fā)和打造，這是政企合作、兩場(chǎng)統(tǒng)籌最好的方式。否則只立足于一個(gè)面，會(huì)造成每個(gè)小鎮(zhèn)沒有大的差異，最后沒有差異。

全域旅游，實(shí)際上是為有資源、有機(jī)會(huì)的地區(qū)做一個(gè)帶狀發(fā)展，而特色小鎮(zhèn)卻是給整個(gè)地區(qū)自帶狀進(jìn)行點(diǎn)位上的支撐。 

文旅小鎮(zhèn)體現(xiàn)全域旅游差異化發(fā)展

全域旅游與特色小鎮(zhèn)是相互共生共融的關(guān)系。有這樣一個(gè)關(guān)系后，這個(gè)地區(qū)的發(fā)展主題會(huì)更加清晰，產(chǎn)業(yè)更加聚焦，產(chǎn)品更加豐富，避免投資的重復(fù)和浪費(fèi)。

在政企這個(gè)雙人舞平臺(tái)上，最后呈現(xiàn)的是一個(gè)點(diǎn)線面互相依存、共生共長(zhǎng)、相互繁榮的關(guān)系。

文旅小鎮(zhèn)與全域旅游，不僅僅是炙手可熱的所謂風(fēng)口，更是歷久彌心的發(fā)展常態(tài)。

但是唯有恒心者方能修成正果。

轉(zhuǎn)載：地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)代