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· 01 共享農(nóng)莊的建設(shè)用地 ·

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顧名思義。在中國，土地按所有權(quán)分為“集體所有土地”和“國家所有土地”。

土地按建設(shè)許可被分為“建設(shè)用地”與“非建設(shè)用地”。建設(shè)用地是國家（法定城鄉(xiāng)規(guī)劃）允許建設(shè)的用地；反之，就是非建設(shè)用地。

“國有建設(shè)用地”和“集體建設(shè)用地”都是建設(shè)用地。區(qū)別在于“國有建設(shè)用地”（的使用權(quán)）可以通過招拍掛獲得，可以在資本市場(chǎng)上拍賣、轉(zhuǎn)讓、抵押；“集體建設(shè)用地”的所有權(quán)是村集體（宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民），不可以在資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)抵。

農(nóng)村土地的“三權(quán)（所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營使用權(quán)）分立”就意味著“集體建設(shè)用地（也包括農(nóng)民的宅基地）”的使用權(quán)將可以通過承包經(jīng)營的方式流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地不能“買斷”，但可以在合同約定的期限內(nèi)使用。從投資的角度來看，就是“共享”（我們關(guān)于“共享農(nóng)莊”的所有理解都是從這一點(diǎn)上展開的）。

以“國有土地、集體土地”、“建設(shè)用地、非建設(shè)用地”兩組概念分別為縱、橫軸形成坐標(biāo)，我們可以方便地區(qū)分出“城鎮(zhèn)”與“村莊”的界限，找出“農(nóng)場(chǎng)”與“農(nóng)田”所在的象限。

根據(jù)我們定義的“海南島的共享農(nóng)莊的建筑類型”概念，可以清晰地看到：共享農(nóng)莊的建設(shè)用地涉及到“非建設(shè)用地（設(shè)施臨建）、集體建設(shè)用地中屬于村民宅基地的（村莊民宿）以及屬于村集體的（鄉(xiāng)村客棧）”和點(diǎn)狀的“國有建設(shè)用地（田園旅館）”三種4類。

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· 02 美麗鄉(xiāng)村建設(shè) ·

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根據(jù)百度的權(quán)威解釋，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)包括以下基本內(nèi)容：

* 整治農(nóng)村環(huán)境，改善鄉(xiāng)村面貌； 

* 應(yīng)地制宜，鄉(xiāng)村四改，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌（“改路、改水、改廁”和“舊村改造”）；

* 保留特色，打造美麗鄉(xiāng)村；    

* 構(gòu)建長效機(jī)制，確保美麗長留。 

我們的理解

在海南，“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”是由政府主導(dǎo)并投資的對(duì)某一村莊進(jìn)行的類似于環(huán)境綜合整治的建設(shè)行為。一般會(huì)將村里的道路進(jìn)行硬化、增設(shè)污水處理設(shè)施、適當(dāng)?shù)貙?duì)村級(jí)的公共建筑進(jìn)行立面美化，也有加一些園林及運(yùn)動(dòng)設(shè)施的。投資可能會(huì)在300-500萬左右。

總而言之，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)是村經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入之外的外力投入而進(jìn)行的形象工程，村莊的整體環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施有所改善，但沒有改變村莊現(xiàn)有的生產(chǎn)方式，對(duì)村民生活方式的改變也無大的作用。

一般而言，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，鄉(xiāng)村的衰敗具有某種歷史的必然性。在中國也不例外。在國家層面，振興鄉(xiāng)村的努力一直沒有中斷過。從早期的“社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”、“生態(tài)文明村建設(shè)”，到目前的“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”，無一不是為了使中國的城市與鄉(xiāng)村能夠統(tǒng)籌發(fā)展，也就是所謂的實(shí)現(xiàn)“城鄉(xiāng)一體化”。

但是，村莊青年人外出打工和滯留城市的行為，使村莊“空心化”問題成為普遍現(xiàn)象。在這種狀態(tài)下，僅靠政府投資進(jìn)行以村莊環(huán)境改造為主要內(nèi)容的“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”，是難以從根本上實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的。

關(guān)鍵，要有人回來居住。

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· 03 休閑農(nóng)場(chǎng) ·

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基本概念

休閑農(nóng)場(chǎng)與休閑農(nóng)莊的概念是接近的。如果稱為“農(nóng)莊”則應(yīng)該有人長期在其內(nèi)居住，就需要有“建設(shè)用地”來保障其莊園的日常生活。如果叫做“農(nóng)場(chǎng)”則更多地表明它是以生產(chǎn)用地為主的農(nóng)事活動(dòng)場(chǎng)所。

我們的理解

所謂的休閑農(nóng)場(chǎng)，是指“城里人”（或投資者）從村集體（或農(nóng)場(chǎng)）中以承包方式經(jīng)營的以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主題、休閑游樂為目的、觀賞體驗(yàn)為內(nèi)容的田園生產(chǎn)單元。包括采摘、垂釣、游戲觀賞以及觀賞場(chǎng)等內(nèi)容，一般都有“農(nóng)家樂”、“漁家樂”等內(nèi)容，主要的服務(wù)對(duì)象是城市周末休閑的人口。

在前面的微文“海南島共享農(nóng)莊的商業(yè)定位”中，我們?cè)敿?xì)地討論了這些內(nèi)容。

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· 04 共享農(nóng)莊 ·

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共享農(nóng)莊的基本要義

* 以充分涵蓋農(nóng)民利益的經(jīng)濟(jì)組織形式為主要載體，

* 以各類資本組成的混合所有制企業(yè)為建設(shè)運(yùn)營主體，

* 以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)為支撐，讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體，

* 以農(nóng)業(yè)和民宿共享為主要特征。

的“三農(nóng)”新業(yè)態(tài)。

我們的理解

海南培育“共享農(nóng)莊”建設(shè)的基本思路是：以統(tǒng)籌“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)過程中的村莊存量宅基地與村集體建設(shè)用地，利用農(nóng)業(yè)5%（畜牧業(yè)7%）的農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地，以“村莊民宿”、“鄉(xiāng)村客棧”和“田園旅館”的方式，吸引內(nèi)陸冬季“候鳥”以“旅租”的方式，完成養(yǎng)老過冬。

共享農(nóng)莊之所以稱為“共享”，實(shí)質(zhì)在于其使用的集體建設(shè)用地的所有權(quán)是不能流轉(zhuǎn)的，它必須以“村集體”或“農(nóng)民個(gè)體”的名義進(jìn)行報(bào)建，并且由使用者（冬季候鳥人群）來出資建設(shè)。如果一旦“所有權(quán)”被“買斷”（哪怕是“以租代買”的方式），投資者試圖通過自己的“建設(shè)經(jīng)營”來吸引候鳥租用，這時(shí)這屋就不再具有“共享”的基本屬性了。

在海南島，真心投資建設(shè)“村莊民宿”并有使用剛需的的團(tuán)體，應(yīng)是“冬季候鳥人群”。尤其是在房地產(chǎn)“雙停雙限”之后，他們市場(chǎng)需求會(huì)更加旺盛。

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· 05 田園綜合體 ·

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田園綜合體的概念

2017年中央一號(hào)文件首次提出田園綜合體這個(gè)概念。要支持有條件的鄉(xiāng)村：

* 建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，

* 集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體，

* 通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。

我們的理解：田園綜合體的本質(zhì)

需要指出的是，這里說的“田園綜合體”和近兩年在網(wǎng)上流傳的某企業(yè)利用“設(shè)施臨建”政策、在田地中以底層架空上層安置居住空間的所謂“田園綜合體”是完全不一樣的。

這里所說的“田園綜合體”，在本質(zhì)上是對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行的供給側(cè)改革與優(yōu)化，是基于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的升級(jí)來提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的附加值，甚至擴(kuò)充到休閑農(nóng)業(yè)以帶動(dòng)鄉(xiāng)村旅游，使農(nóng)民有實(shí)惠。同時(shí)促進(jìn)城市人才、技術(shù)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，最終達(dá)到中國整體農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，在實(shí)質(zhì)上推進(jìn)“城鄉(xiāng)一體化”。

反映在用地上，田園綜合體主要是在非建設(shè)用地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地上展開的，雖然其中可能有大量的設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚以“建筑物”的形式出現(xiàn)，但這些用地仍然是農(nóng)業(yè)用地。這種業(yè)態(tài)的盈利渠道依然是供給側(cè)改革帶來的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益外溢（否則，它就淪落為“休閑農(nóng)場(chǎng)”了）。

我們的理解: 田園綜合體與共享農(nóng)莊

共享農(nóng)莊是依托自然村落的“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”而展開的，主要的建設(shè)行為落實(shí)在農(nóng)民（村莊民宿）和村集體用地（鄉(xiāng)村客棧）上。這兩類建筑以農(nóng)村住宅和小旅店為主，屬于永久建筑。共享農(nóng)莊的服務(wù)對(duì)象（或使用者）是“城里人”，他們是要在此長期（周期）居住的。

田園綜合體中的“循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)”是以生產(chǎn)和體驗(yàn)為主的，并不強(qiáng)調(diào)（或者本來就沒有）居住功能。在田園綜合體中，農(nóng)民因?yàn)槌蔀椤稗r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人”而脫貧，村集體會(huì)因?yàn)椤巴恋爻鲎馐杖搿倍赂弧?/strong>

我們?cè)谔镆罢{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，田園綜合體在“產(chǎn)業(yè)鏈”上，可能會(huì)需要具有永久建筑物性質(zhì)的工廠式辦公空間，由于這兩類建筑在布局上需要適應(yīng)市政基礎(chǔ)設(shè)施（包括動(dòng)力設(shè)施）與公共服務(wù)設(shè)施的集約型要求，一般都會(huì)選擇在靠近田園綜合體的小城鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)之中。

雖然，田園綜合體不是共享農(nóng)莊。但如果其規(guī)模較大，田園綜合體可以包含美麗鄉(xiāng)村和共享農(nóng)莊，最終形成有影響力的“鄉(xiāng)村旅游景區(qū)”。

實(shí)際的例子

如以?？谑胁嘶@子工程為載體的“絲路?？凇ぬ飯@綜合體”（海南省2017年國家級(jí)試點(diǎn)），其域內(nèi)含有28個(gè)自然村。在“點(diǎn)狀供地”政策的支持下，通過企業(yè)介入的“共享農(nóng)莊”建設(shè)計(jì)劃，最終將其打造成為AAA級(jí)的“鄉(xiāng)村旅游景區(qū)”。

另一個(gè)例子是安徽省太湖縣的“萬秀園”項(xiàng)目。這是一個(gè)以農(nóng)民企業(yè)主導(dǎo)的、地道的通過循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)而發(fā)展起來的（正在形成）田園綜合體。

這兩個(gè)例子都是中元設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)深度參與的項(xiàng)目。詳細(xì)情況，擇時(shí)以案例分析的方式，專文介紹給大家。

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· 06 鄉(xiāng)村旅游景區(qū) ·

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專家的解釋

休閑農(nóng)業(yè)的基本屬性是以充分開發(fā)具有觀光、旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為前提，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科技應(yīng)用、藝術(shù)加工和游客參與農(nóng)事活動(dòng)等融為一體的一種農(nóng)業(yè)旅游活動(dòng)（余美珠、郭煥成等）。

鄉(xiāng)村旅游是指旅游者在鄉(xiāng)村地區(qū)所從事的所有旅游活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)鄉(xiāng)村自然、人文的感知、體驗(yàn)，從而達(dá)到精神的升華（Mike-woods）。

我們的理解：鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)

農(nóng)業(yè)就其與旅游的關(guān)系可以分為：“生產(chǎn)農(nóng)業(yè)”、“休閑農(nóng)業(yè)”與“創(chuàng)意農(nóng)業(yè)”三個(gè)階段。如果說生產(chǎn)農(nóng)業(yè)屬于“第一產(chǎn)業(yè)”的范疇，那么“休閑農(nóng)業(yè)”與“創(chuàng)意農(nóng)業(yè)”則應(yīng)該有“第三產(chǎn)業(yè)”的意思了。

顯而易見，“鄉(xiāng)村旅游”的發(fā)育離不開“休閑農(nóng)業(yè)”的發(fā)展。就實(shí)質(zhì)而言，鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)觀光一體的兩面。當(dāng)我們把關(guān)注點(diǎn)放在“環(huán)境客體”上時(shí)便是休閑農(nóng)業(yè)，放在“觀賞主體”上時(shí)便是鄉(xiāng)村旅游。

我們的理解：鄉(xiāng)村旅游景區(qū)與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)

美麗鄉(xiāng)村建設(shè)是政府主導(dǎo)投資建設(shè)的。

如果政府繼續(xù)加大投資美麗鄉(xiāng)村（或者“傳統(tǒng)古村落”）的力度，把旅游設(shè)施配齊，同時(shí)將一些鄉(xiāng)村景觀打造提升為旅游景點(diǎn)，美麗鄉(xiāng)村就可以直接升格為鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)（區(qū)）。如三亞的中廖村、陵水的坡村等。

這些鄉(xiāng)村旅游景區(qū)面臨的最大難題是如何長期經(jīng)營下去。

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· 07 全域旅游與鄉(xiāng)村旅游 ·

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全域旅游的概念

顯而易見，人類的生活環(huán)境是由城市與鄉(xiāng)村構(gòu)成的。全域旅游是“把城市與鄉(xiāng)村看作一個(gè)整體的旅游綜合體，使產(chǎn)業(yè)培育與旅游相銜接、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與旅游相配套、城鄉(xiāng)開發(fā)與旅游相適應(yīng)”的一種旅游理念與實(shí)踐過程。

我們的理：全域旅游與鄉(xiāng)村旅游

全域旅游所要展示的是除了封閉收費(fèi)景區(qū)之外的其他旅游資源，具體可以劃分為“都市旅游”和“鄉(xiāng)村旅游”。顯然：鄉(xiāng)村旅游是全域旅游的重要組成部分。

我們的理解：鄉(xiāng)村旅游與共享農(nóng)莊

作為統(tǒng)籌休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、貫徹“城鄉(xiāng)一體化”方針、推進(jìn)“全域旅游”發(fā)展的重要抓手，在農(nóng)業(yè)用地“三權(quán)分立”思路的引領(lǐng)下，海南省結(jié)合實(shí)際，適時(shí)推出的“共享農(nóng)莊”的發(fā)展戰(zhàn)略是非常英明的。

在政府層面，也可以看作為設(shè)施“振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略”、實(shí)現(xiàn)美麗中國山水田園夢(mèng)的有效路徑。反過來講，也可以認(rèn)為共享農(nóng)莊是鄉(xiāng)村旅游的重要載體。

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· 08 特色小城鎮(zhèn) ·

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特色小城鎮(zhèn)的概念

特色小城鎮(zhèn)與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)一樣，本質(zhì)上是一種政府主導(dǎo)的、在既有建設(shè)用地上的環(huán)境綜合整治工程（建筑立面、園林綠化、市政工程、基礎(chǔ)設(shè)施等）。區(qū)別僅僅在于改造的對(duì)象從“鄉(xiāng)村”移動(dòng)到了“鄉(xiāng)鎮(zhèn)（一般是建制鎮(zhèn)）”而已。實(shí)際操作中，由于是住建部門主導(dǎo)，往往更側(cè)重于建筑立面的改造，即“風(fēng)貌”打造。

我們的理解

嚴(yán)格地說，小城鎮(zhèn)景觀特色的形成，僅僅通過“外力”的“打造”是難以實(shí)現(xiàn)的。更重要的是要建立健全該地域的歷史文化特色的生成機(jī)制，僅靠打造建筑“風(fēng)貌”改造來形成特色，在邏輯上是說不通的。

建筑，作為門類藝術(shù)的展現(xiàn)力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“繪畫”的，更遑論達(dá)到“文學(xué)”的境界。建筑風(fēng)貌特色的形成，更多的依賴于自然氣候、山川形制、地方建筑材料、施工水平及建造工藝等因素。這些因素，對(duì)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的地理環(huán)境而言，是普同的建設(shè)背景，過度強(qiáng)調(diào)所謂的“一鎮(zhèn)一特色”、“一村一品”其實(shí)是困難的。尤其是在工程操作層面上，是難以（甚至無法）實(shí)施的。

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· 09 特色小鎮(zhèn) ·

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百度上的解釋

特色小鎮(zhèn)發(fā)源于浙江，2014年在杭州云棲小鎮(zhèn)首次被提及，后2016年住建部等三部委力推，這種在塊狀經(jīng)濟(jì)和縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式，是供給側(cè)改革的浙江實(shí)踐。

截止2018年2月，全國兩批特色小鎮(zhèn)試點(diǎn)403個(gè)，加上各地方創(chuàng)建的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，數(shù)量超過2000多個(gè)。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告》指出，一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)，很大程度被房地產(chǎn)商“綁架”，打著各種產(chǎn)業(yè)旗號(hào)，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開發(fā)，結(jié)果房子搞了一大片，產(chǎn)業(yè)卻引不來，反而加大了房地產(chǎn)庫存。

我們的理解: 特色小鎮(zhèn)不是小城鎮(zhèn)

“特色小鎮(zhèn)”是在中國部分經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)地區(qū)（江浙）的區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定水平的的必然產(chǎn)物，類似于西方早期城市化過程中的“衛(wèi)星城”。特色小鎮(zhèn)不是城鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)的本質(zhì)原因是由于土地價(jià)格的關(guān)系，最終導(dǎo)致將一部分“生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)”與相應(yīng)的居住人口遷至城外重新規(guī)劃建設(shè)的“產(chǎn)業(yè)外溢”行為。

由于浙江的特色小鎮(zhèn)曾受到國家領(lǐng)導(dǎo)人的贊揚(yáng)，有關(guān)部委便開始在全國大力推廣，但他們并沒有充分考慮到中國幅員遼闊、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡的實(shí)際情況：并不是所有的地方都適合建特色小鎮(zhèn)。最終導(dǎo)致政策大幅度調(diào)整情況出現(xiàn)。

我們的理解: 特色小鎮(zhèn)在建設(shè)過程中被異化

 特色小鎮(zhèn)其實(shí)是“特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”的簡(jiǎn)稱。這里說的小鎮(zhèn)不是“小城鎮(zhèn)”（這個(gè)概念已經(jīng)解釋過了），這里說的“小鎮(zhèn)”，本質(zhì)上是一個(gè)“帶有產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的飛地型居住區(qū)”。一般來說，它有幾個(gè)基本特征：

首先，在空間布局上是與原城市分離而獨(dú)立存在的（否則，它就是城市街區(qū)了）；

其次，這個(gè)特色小鎮(zhèn)一定要有“特色產(chǎn)業(yè)”。并且這特色產(chǎn)業(yè)的主要就業(yè)人口與產(chǎn)業(yè)所需要的就業(yè)人口是平衡的。

由于中國經(jīng)濟(jì)存在房地產(chǎn)泡沫，使得“實(shí)體產(chǎn)業(yè)”的收入遠(yuǎn)不及經(jīng)營房地產(chǎn)的盈利大。于是，在“資本投資邏輯”的逐利本能驅(qū)動(dòng)下，原本的“特色實(shí)體產(chǎn)業(yè)”便被精心策劃演化成為“特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，特色產(chǎn)業(yè)所需要的建筑類型從“工業(yè)類建筑”變成了“可居住的創(chuàng)意辦公類建筑”，最終淪為有在“風(fēng)貌”上有建筑文化特色的獨(dú)立居住區(qū)，成為“穿了特色產(chǎn)業(yè)馬甲”的房地產(chǎn)。

我們的理解:海南不具備建設(shè)特色小鎮(zhèn)的基本條件

海南本島目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平與城鎮(zhèn)化程度并不具備支撐建設(shè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的基本條件。現(xiàn)有的一些“特色小鎮(zhèn)”在本質(zhì)上仍然是“旅游地產(chǎn)”的一種變體，相當(dāng)于“衛(wèi)星城”概念里的“臥城”。而且，還是“候鳥臥城”。因此，這種特色小鎮(zhèn)的本質(zhì)還是土地財(cái)政，對(duì)海南地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長遠(yuǎn)發(fā)展并沒有實(shí)質(zhì)性的促進(jìn)作用。

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· 10 使用“共享農(nóng)莊”的4類“城里人” ·

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顧名思義。“冬季候鳥、假期創(chuàng)客、城市居民、普通游客”，這4個(gè)概念就不解釋了。

就海南的實(shí)際情況而言，在“共享農(nóng)莊”的4類使用者中，冬季候鳥建（購）房過冬的沖動(dòng)最強(qiáng)，他們是海南島共享農(nóng)莊的主要使用者與實(shí)踐者。其他三類“城里人”，由于使用時(shí)間與頻次或收入等因素，不大可能成為共享農(nóng)莊的投資主體。

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· 11 諸業(yè)態(tài)的“土地性質(zhì)”與“商業(yè)模式”·

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好了，我們現(xiàn)在概括一下“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略涉及的諸多發(fā)展業(yè)態(tài)的土地性質(zhì)與其內(nèi)在商業(yè)模式：

美麗鄉(xiāng)村建設(shè)

美麗鄉(xiāng)村建設(shè)是在具有“集體建設(shè)用地”性質(zhì)的村莊范圍內(nèi)進(jìn)行。屬于政府投資行為，沒有商業(yè)模式。

共享農(nóng)莊

共享農(nóng)莊是在“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”的基礎(chǔ)上，通過建設(shè)“土地使用權(quán)”流轉(zhuǎn)的方式為冬季候鳥“眾籌”建設(shè)。其商業(yè)模式的本質(zhì)在于：與農(nóng)民共享了由地方政府渡讓出來的建設(shè)用地土地增值紅利。

休閑農(nóng)場(chǎng)

休閑農(nóng)場(chǎng)是以承包經(jīng)營的方式獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，其收益好壞很大程度上依賴這農(nóng)場(chǎng)的天然稟賦與農(nóng)場(chǎng)主的個(gè)人經(jīng)營水平。商業(yè)模式是：通過休閑農(nóng)業(yè)促進(jìn)城里人的鄉(xiāng)村旅游而獲得收益。

田園綜合體

田園綜合體主要在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地上展開。其中的“農(nóng)事體驗(yàn)”內(nèi)容僅僅是其延展的附加服務(wù)內(nèi)容（那些以投資農(nóng)業(yè)用地以種植花海、觀賞農(nóng)業(yè)以吸引游客觀賞而獲利的項(xiàng)目不是田園綜合體，而是“鄉(xiāng)村旅游”項(xiàng)目）。其盈利模式是通過農(nóng)業(yè)供給側(cè)的變革大幅度提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的附加值、降低生產(chǎn)成本而實(shí)現(xiàn)的。

特色小城鎮(zhèn)

特色小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地上進(jìn)行的環(huán)境綜合整治工程，由政府投資的政府行為，沒有商業(yè)模式。

變異情況的商業(yè)模式是，一些政府也許會(huì)以“PPP”模式與企業(yè)合作，讓企業(yè)出錢做特色小城鎮(zhèn)建設(shè)，然后政府通過提供“建設(shè)用地”或者提高企業(yè)已有建設(shè)用地的“建設(shè)強(qiáng)度”來交換。但是，操作過程很復(fù)雜。能否成功要看具體項(xiàng)目。

特色小鎮(zhèn)

特色小鎮(zhèn)其用地性質(zhì)是“國有建設(shè)用地”以“飛地”形式散布在非建設(shè)用地的環(huán)境之中。本來的商業(yè)模式是：將大中城市中的一部分制造類產(chǎn)業(yè)獨(dú)立外遷成為相互獨(dú)立的“生產(chǎn)生活單元”，以回避大城市中高地價(jià)帶來的土地升值壓力和交通緊張，同時(shí)完成產(chǎn)業(yè)的更新升級(jí)換代。在實(shí)際操作中，被另一種更易盈利的房地產(chǎn)模式所取代。

鄉(xiāng)村旅游、全域旅游與鄉(xiāng)村旅游景區(qū)

鄉(xiāng)村旅游景區(qū)包含了鄉(xiāng)村的建設(shè)用地與非建設(shè)用地。全域旅游景區(qū)難以形成閉合的商業(yè)模式，但全域旅游對(duì)地方國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展有益。

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· 12 結(jié)語·

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上述7個(gè)概念中，前3個(gè)“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、特色小城鎮(zhèn)打造、全域旅游視野下的鄉(xiāng)村旅游景區(qū)”是政府主導(dǎo)的建設(shè)行為（前兩個(gè)由住建部門負(fù)責(zé)，后一個(gè)由旅游部門負(fù)責(zé)），其目的是為了提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整體環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

另外3個(gè)“田園綜合體、休閑農(nóng)場(chǎng)、共享農(nóng)莊”則是分別針對(duì)不同的鄉(xiāng)村要素對(duì)象展開、需要調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極介入的鄉(xiāng)村振興行為（由農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)），政府依據(jù)相關(guān)政策，以認(rèn)定的形式予以補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)，可以起到助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的作用。

具體說來：

田園綜合體針對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)供給側(cè)改革；

共享農(nóng)莊針對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地；

休閑農(nóng)場(chǎng)針對(duì)鄉(xiāng)村旅游與田園體驗(yàn)；

（由于休閑農(nóng)場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)間較早，在商業(yè)模式的設(shè)計(jì)上，沒有機(jī)會(huì)考慮到農(nóng)村土地“三權(quán)分立”的政策優(yōu)惠，在經(jīng)營上都經(jīng)歷過一段艱難時(shí)刻。其未來的發(fā)展方向，是向“田園綜合體”或“共享農(nóng)莊”轉(zhuǎn)化）。

至于特色小鎮(zhèn)，原來由發(fā)改委與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)，現(xiàn)在由發(fā)改委獨(dú)立推動(dòng)。從其業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的本質(zhì)來看，與“鄉(xiāng)村振興”的關(guān)聯(lián)性不大。只是其初始的商業(yè)模式在推廣過程中被另一個(gè)回報(bào)率更快更高的房地產(chǎn)發(fā)展模式取代了而已?？上驳氖?，這種局面已經(jīng)得到了有關(guān)部門的強(qiáng)力糾正。

海南作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這些年還能保持一定的人口增量，主要得益于它的自然環(huán)境適合銀發(fā)人群冬季養(yǎng)老。這是上天的特別恩寵，也是未來海南島共享農(nóng)莊可能得到持續(xù)發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?/span>

如何充分利用好這一歷史性機(jī)遇，認(rèn)真思考和深入研究“鄉(xiāng)村振興”關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的概念與關(guān)系，不人云亦云、不隨波逐流，安下心來，腳踏實(shí)地、持之以恒地把海南的事情做好，是每一個(gè)“海南人”要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

否則，再好的政策也發(fā)揮不了它應(yīng)有的作用。

· END ·