騰訊房產(chǎn)  2023.11.11

樓市現(xiàn)狀直接展現(xiàn)城市發(fā)展價(jià)值，2023 年上半年樓市面臨下行壓力，下半年各地紛紛出臺(tái)寬松政策提振樓市，對(duì)于城市發(fā)展宛如一場(chǎng) " 大考 "，政策紅利能否激活樓市，市場(chǎng)向好仍需驗(yàn)證。

文 / 騰訊房產(chǎn)特約作者 萬(wàn)楓

" 認(rèn)房不認(rèn)貸 "、限購(gòu)局部松綁等政策落地已經(jīng)兩月有余，上海樓市出現(xiàn)了新局面。

樓市新政落地后，短期內(nèi)刺激了一波存量需求釋放，9 月份，上海一二手房交易量掀起一波成交小高峰。但是政策邊際效應(yīng)隨著時(shí)間推移出現(xiàn)遞減，進(jìn)入 10 月，上海外圍區(qū)域的項(xiàng)目熱度出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，平均去化率已降至 45%。同時(shí)上海二手房交易量也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年 10 月份，上海二手房成交套數(shù)為 1.5 萬(wàn)余套，剔除非住宅成交部分，存量住宅的成交套數(shù)約 1.3 萬(wàn)套左右，再次低于上海二手房 1.5 萬(wàn)套交易量的榮枯線。

上海 10 月份的住宅交易量未能延續(xù) 8、9 月份的上漲勢(shì)頭，今年出臺(tái)的一系列放松政策效應(yīng)已經(jīng)逐步消化殆盡。

種種跡象表明，政策效應(yīng)持續(xù)時(shí)間短，購(gòu)房者冷靜速度快，市場(chǎng)并沒(méi)有交出令人滿意的答卷，新政落地后真實(shí)的樓市市場(chǎng)情況遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜。

新政 " 藥效 " 已過(guò) 二手房進(jìn)入博弈期

由于 " 國(guó)慶黃金周 " 的關(guān)系，10 月二手房的日均成交量和 9 月基本持平，國(guó)慶黃金周期間，上海二手房的成交量?jī)H為 400 余套，這也拖累了 10 月份的成交情況。整個(gè) 10 月份，二手房的成交量較 9 月份已經(jīng)有了明顯下滑。

自上海執(zhí)行 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的樓市新政以來(lái)，置換客群體熱情高漲，一批一批開啟換房之路，但市場(chǎng)的情緒還遠(yuǎn)沒(méi)有觸底，二手房并沒(méi)有真正回暖。

從中介的反饋和實(shí)際成交行情來(lái)看，市中心房源交易周期普遍較長(zhǎng)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，許多房源出現(xiàn)大量降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。如今的市場(chǎng)，每一套出貨房源都是在以價(jià)換量。

中介在街邊放置的房源廣告牌

二手房市場(chǎng)的價(jià)格博弈也越來(lái)越激烈。

變化首先來(lái)自中介朋友圈，每天都是特價(jià)房源的信息轟炸，有的房源甚至一天一個(gè)價(jià)。

其次是房東，由于找不到買家，紛紛開始競(jìng)價(jià)，有些房東是真的舍得 " 自刀 "，本來(lái)總價(jià)就不算太高，還動(dòng)輒 " 砍 " 個(gè)幾十萬(wàn)元。

中介在朋友圈打出降價(jià)的廣告

" 二手房?jī)r(jià)格殺得實(shí)在太狠了。買家都是照著原價(jià)的 20% 來(lái)砍價(jià)。" 資深房產(chǎn)中介張宏超表示，新政之后，看房人數(shù)明顯增加，但熱度僅僅維持了不到兩周時(shí)間。

近期所有的二手房幾乎都是低于市場(chǎng)價(jià)成交，二手房砍價(jià)基本都是 20 萬(wàn)元起，有的房子賣了整整一年，期間經(jīng)歷多次降價(jià)，依然無(wú)人問(wèn)津。

張敏最近就經(jīng)歷了這樣 " 割肉痛 " 的賣房過(guò)程。

今年 3 月，他將名下一套位于閔行梅隴板塊的 2 房掛牌出售，房屋沒(méi)有明顯缺陷，也靠近軌交。一開始張敏將掛牌價(jià)定在 340 萬(wàn)元，半年時(shí)間，始終不見起色，張敏有點(diǎn)等不及了，便想降價(jià)快速賣，但當(dāng)下的市場(chǎng)行情不打到 " 骨折價(jià) "，難有客戶上門，一咬牙，張敏直接將價(jià)格定在了 300 萬(wàn)元，折合單價(jià) 5 萬(wàn)元 / 平方米，最終得以成交，這一價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)低于該板塊的成交均價(jià)。

在售房源所在小區(qū)

中介表示，目前市面上能夠成交的都是性價(jià)比高的房子，這類房源往往要低于市場(chǎng)價(jià) 20% 以上，才能吸引到買家。

2013 年，劉明在浦江鎮(zhèn)某小區(qū)買了一套房， 2022 年，因?yàn)橹脫Q需要，劉剛打算將房產(chǎn)出售，彼時(shí)的掛牌價(jià)為 800 萬(wàn)元，此后掛牌近一年多，依舊沒(méi)有成交。

" 鑒于現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，中介讓我將價(jià)格直接調(diào)到 600 萬(wàn)元。" 這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)低于劉剛的心理價(jià)位，但中介表示，價(jià)格不降到位，就無(wú)法打動(dòng)客戶。最終，經(jīng)過(guò)幾輪拉鋸，劉明降價(jià) 30%，將價(jià)格定在了 620 萬(wàn)元，附加一個(gè)車位。

類似劉剛這樣的情況并不少，" 不降價(jià)賣不掉，降價(jià)不甘心 " 也讓房東陷入了進(jìn)退兩難的境地。

除了降價(jià)，有的房東甚至在虧本賣房。

王華的房子位于徐匯華東理工板塊，他于 2016 年買入一套 90 平方米的 2 房，去年 10 月份，他所在的小區(qū)成交單價(jià)一度達(dá)到 6.6 萬(wàn)元 / 平方米，成交價(jià)接近 600 萬(wàn)元。今年同樣戶型的房子，單價(jià)已經(jīng)降到了 5.7 萬(wàn)元 / 平方米。

最終，王華的這套房子以 510 萬(wàn)元的價(jià)格成交。簽完合同，王華的臉色極為難看，不到 6 年時(shí)間，算上這幾年的房貸利息，王華幾乎將當(dāng)年買房的首付全虧了。

現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)基本已經(jīng)降到了 2019 年左右的水平，二手房也已經(jīng)失去了投資價(jià)值。

現(xiàn)階段，房東誠(chéng)意滿滿，普遍愿意降價(jià)賣房。有的房東為了盡快賣房，還親自寫推廣文案，幫客戶出室內(nèi)裝修圖。但到了買家這里，依然持觀望態(tài)度，買家普遍認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒(méi)有見底，因此不會(huì)輕易入市。

當(dāng)下上海樓市正處于多方博弈階段，尤其是存量住宅市場(chǎng)面臨較大的去化壓力，成交活躍度不高，剛需和置換類需求的交易已經(jīng)回歸常態(tài)。

新房市場(chǎng)分化加劇 積分搖號(hào)已成過(guò)去式

業(yè)內(nèi)人士表示，認(rèn)房不認(rèn)貸的政策本質(zhì)上利好于改善客群，但同時(shí)也將市場(chǎng)的掛牌量提升了起來(lái)；在量多的情況下，買家也有了更多可選的余地，賣家也只能通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)完成置換，要么就干脆不置換。于是，政策利好變成了 " 踩踏式利空 "。

既然二手房都賣不出去，又哪來(lái)的房票和資金來(lái)置換新房呢。上海新房市場(chǎng)似乎陷入了死循環(huán)。

如今的新房市場(chǎng)，" 日光盤 "、" 觸發(fā)積分 " 早已成為過(guò)去式。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，10 月份，上海新房觸發(fā)積分制的樓盤只有理想城之地、靜安天悅、前灘百合園和華潤(rùn)前灘潤(rùn)璟四個(gè)項(xiàng)目。后面兩個(gè)樓盤能觸發(fā)積分制，并不是因?yàn)檎J(rèn)籌人數(shù)有多高，而是因?yàn)楸旧眄?xiàng)目的供應(yīng)量少所致。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，10 月份上海新房成交套均總價(jià) 863 萬(wàn)元 / 套，環(huán)比增長(zhǎng) 63%，同比增長(zhǎng) 24%；成交均價(jià) 72550 元 / 平，環(huán)比增長(zhǎng) 47%，同比增長(zhǎng) 20%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，這是由于 10 月供應(yīng)量回落，新房成交環(huán)比出現(xiàn)下滑。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，成交中高均價(jià)、高總價(jià)房源占比增加。供應(yīng)方面，上海 10 月份新增供應(yīng)金額 601 億，環(huán)比下降 18%，同比增長(zhǎng) 56%；新增供應(yīng) 7513 套，環(huán)比下降 27%，同比增長(zhǎng) 3%。

與此同時(shí)，其他樓盤則紛紛開啟 " 躺平模式 "，能超過(guò) 1:1 認(rèn)籌的項(xiàng)目已經(jīng)可以稱之為 " 紅盤 "，許多項(xiàng)目紛紛開啟了中介分銷。楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)五軌交環(huán)繞的中海海上和集項(xiàng)目，兩次認(rèn)籌率均不足 80%，第三次認(rèn)籌便開啟了 " 中介分銷 " 模式。

浦東張家浜容積率只有 1.0 的稀缺疊墅戶型浦開摩登江南，位于中環(huán)帶位置，單價(jià) 11 萬(wàn)元 / 平方米，放在半年前是妥妥的日光盤，如今，客戶可以隨便選。

以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)靜安區(qū)某板塊項(xiàng)目為例，今年 10 月份起，該項(xiàng)目因?yàn)樾羁筒蛔?，開始向中介尋求幫助。此前，該項(xiàng)目?jī)纱伍_盤均觸發(fā)了積分限售。

上海市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)稀缺地塊的某項(xiàng)目，單價(jià) 12.1 萬(wàn)元 / 平方米，今年前兩次開盤的去化率不足 80%，如今，項(xiàng)目第三次開盤伊始便啟動(dòng)了中介分銷。

其他如寶山、梅隴等質(zhì)素不高的板塊已經(jīng)紛紛啟動(dòng)中介分銷。除了啟動(dòng)分銷，市區(qū)內(nèi)的一些新盤也開啟了降價(jià)促銷，但受政策限價(jià)因素的影響，開發(fā)商只能通過(guò)送車位券等方式來(lái)進(jìn)行打折促銷。中環(huán)內(nèi)某項(xiàng)目甚至通過(guò) " 小定鎖房源 " 的辦法來(lái)吸引客戶，即購(gòu)房人只要花 3 萬(wàn)元，就能鎖定一套房源，后續(xù)不要了可以直接退款。

種種跡象表明，上海核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。一邊是熱門板塊認(rèn)籌率依然較高、一房難求，另一邊則是銷售持續(xù)遇冷。

58 安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，市場(chǎng)變化的背后，體現(xiàn)了政策調(diào)控措施對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商的影響，也是市場(chǎng)需求和供應(yīng)之間的變化。

張波表示，一方面，購(gòu)房人基于改善型住房需求，在各種刺激政策之下出現(xiàn)了復(fù)蘇。核心區(qū)域因?yàn)橥恋叵∪毙?，新房?jī)r(jià)格仍然堅(jiān)挺。大量高端客群有換房需求，老房換新房的客戶，也在 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 以及首付比例下調(diào)的刺激下，讓高端豪宅市場(chǎng)再次火熱。

買房人觀望情緒濃厚，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、地段都更加挑剔。各方面都很突出的項(xiàng)目，才有機(jī)會(huì)成為熱門樓盤；而項(xiàng)目一旦有了短板，則很容易被市場(chǎng)拋棄。

遠(yuǎn)郊市場(chǎng)冷熱不均 去化難度大

除去核心板塊，上海一些遠(yuǎn)郊板塊的情況則更為糟糕，如花橋、臨港等新興板塊一度出現(xiàn)去化難的現(xiàn)象。

10 月份，上海五大新城的新房項(xiàng)目新增客戶日趨減少，訪客轉(zhuǎn)化成交比例下降，意向客戶因?yàn)槎址恐脫Q周期拉長(zhǎng)，持幣待購(gòu)者觀望情緒嚴(yán)重?？捶康娜瞬簧?，但意向堅(jiān)決或者購(gòu)房條件具備的群體數(shù)量卻有所減少。

10 月 24 日，上海金山區(qū)打響了外圍板塊限購(gòu)松綁的 " 第一槍 "。 當(dāng)日，上海金山區(qū)發(fā)布重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房實(shí)施細(xì)則。其中提出，非滬籍人才在滬繳納社?；騻€(gè)稅滿 3 年及以上且在本市無(wú)住房的，可購(gòu)買 1 套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

金山區(qū)域市場(chǎng)是上海外圍樓市的一個(gè)縮影。上海遠(yuǎn)郊樓盤的去化遠(yuǎn)比想象中困難。

10 月 21 日，位于奉賢區(qū)的水榭蘭亭官方微信號(hào)發(fā)布公告稱，因認(rèn)購(gòu)期間無(wú)意向認(rèn)購(gòu)客戶登記認(rèn)購(gòu)，取消原計(jì)劃于 2023 年 10 月 24 日上午 9 時(shí)在上海市奉賢區(qū)浦蘭路 91 弄 19 號(hào)水榭蘭亭營(yíng)銷中心舉行的《水榭蘭亭（二期）》開盤銷售搖號(hào)。

今年 9 月份，浦東川沙的佳怡華庭項(xiàng)目因登記認(rèn)購(gòu)期間無(wú)認(rèn)購(gòu)客戶，直接取消了搖號(hào)選房活動(dòng)。

此外，遠(yuǎn)郊樓盤中也還有許多樓盤因認(rèn)購(gòu)人數(shù)太少而取消搖號(hào)或者認(rèn)購(gòu)率為個(gè)位數(shù)。

浦東新場(chǎng)板塊的同潤(rùn)新云都會(huì)項(xiàng)目，8 月 23 日開盤，430 套房源，參與搖號(hào)的人數(shù)共 11 組，認(rèn)購(gòu)率約為 3%，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目一共推盤 4 次，共 1142 套房源，首開時(shí)間為 2022 年 7 月 13 日，截止到目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目可售住宅套數(shù)還有 962 套，網(wǎng)簽去化率約 16%。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，10 月份外郊環(huán)間成交 2266 套，占全市總成交量的 48%，較去年同比減少了 7 個(gè)百分點(diǎn)。

由于缺乏成熟的配套，上海遠(yuǎn)郊的大部分項(xiàng)目面臨更大的去庫(kù)存壓力，核心地段與非核心地段呈現(xiàn)明顯分化的趨勢(shì)。

自出臺(tái) " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 新政后，上海五大新城和外環(huán)外市場(chǎng)的各類樓盤來(lái)訪有 10% 至 20% 的提升，其中，成交表現(xiàn)好的主要是配套成熟的核心板塊、地段產(chǎn)品力表現(xiàn)不錯(cuò)的項(xiàng)目，如嘉定新城和青浦新城，這些區(qū)域的項(xiàng)目由于和周邊二手房存在 " 價(jià)格倒掛 "，銷售表現(xiàn)尚可。

毫無(wú)疑問(wèn)，接下來(lái)上海樓市區(qū)域與區(qū)域、板塊與板塊、項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的分化還將加劇，越貴的豪宅越是被搶著買，而普普通通沒(méi)有亮點(diǎn)的住宅反而更加難賣。

當(dāng)前市場(chǎng)信心已經(jīng)跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市仍將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。綜合看來(lái)，當(dāng)下上海樓市仍處于恢復(fù)期，最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，但未來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)向好，要看政策層面會(huì)不會(huì)繼續(xù)發(fā)力，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)不會(huì)有所改善。

根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，年底房企沖刺銷售業(yè)績(jī)往往會(huì)采取 " 以價(jià)換量 " 的銷售策略，在最后兩個(gè)月，房企勢(shì)必會(huì)通過(guò)降價(jià)回款，甚至一部分城市或項(xiàng)目采取大幅降價(jià)的形式進(jìn)行銷售。

同樣，二手房市場(chǎng)買賣雙方無(wú)論怎么樣博弈，到年底了也會(huì)盡可能在中介撮合下達(dá)成成交，相信年底一二手房市場(chǎng)會(huì)有一個(gè) " 翹尾行情 "。作為 " 賣舊買新 " 為主的置換型改善市場(chǎng)，只有二手房的成交量年底翹尾了，接下來(lái)京滬的一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)才會(huì)有好的表現(xiàn)。

（應(yīng)受訪者要求 文中 張敏 劉剛 王華均為化名）