每隔幾天加價幾十萬！上海樓市，恐怖……

zwjymzy 2021-03-16

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上海城市考察，進(jìn)入了中半程。

我在之前的文章中，耿直地告訴大家：

上海的房價上漲，根源不在投資，而在供需；

上海樓市的矛盾，來自于日益增長的真實(shí)需求和逐漸歸零的真實(shí)供應(yīng)之間的矛盾。

但是，我看到后臺留言里，仍然有人將咒罵歸罪于炒房客無恥，將希望寄托于調(diào)控降房價……

這其中，一定有看熱鬧不嫌事兒大的嘴炮看客。

同時，也一定有真實(shí)的購房者。

今天，我想從一個改善置業(yè)者的角度，力爭給你還原真實(shí)的上海樓市里的改善市場。

此時此刻，上海樓市里最慘的就是改善置業(yè)者。

這批人，這是真正的上海樓市之殤。

如果你是今年就考慮買房置換的上海改善客，一定要認(rèn)真看完這篇文章。

這兩天，我們進(jìn)入了外環(huán)內(nèi)。

我們一共走過了——徐匯漕河涇、徐匯長橋、、徐匯濱江、普陀長風(fēng)、普陀真如、普陀桃浦、楊浦新江灣城、楊浦東外灘等熱點(diǎn)板塊。

以上這些板塊都有幾個典型的特征——

外環(huán)內(nèi)、中上學(xué)區(qū)、新興板塊、有地鐵、有公園、城市界面干凈、次新盤密集。

其中，最典型的代表就是楊浦的新江灣城。

外環(huán)內(nèi)，曾經(jīng)是上海中心城區(qū)的最后一塊未開發(fā)凈地；
統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一連片整體開發(fā)；
城市中心唯一的天然濕地，城市綠化覆蓋率達(dá)到60%；
一線房企扎堆，一水的中低密度高品質(zhì)社區(qū)；
復(fù)旦二附、上音實(shí)驗(yàn)、同濟(jì)一附，一水的楊浦第一梯隊學(xué)區(qū)……

這也是目前上海改善置業(yè)者的主力目的地。

這些板塊，還有一個更重要的典型特征——

無房可售！

無論是新房，還是二手房，全部無房可售！

杭州的無房可售，是看盤一天，在售樓部里混不上一口水。

上海的無房可售，是看盤一天，連售樓部都進(jìn)不去。

在漕河涇、徐匯長橋、徐匯濱江、長風(fēng)、真如、桃浦、新江灣城和東外灘，一共有近20個新盤項目在售或待售。

但這近20個樓盤，真正有房源對外銷售的，不超過5個。

● 楊浦東外灘，八埭頭濱江園三期。

東外灘板塊內(nèi)唯一在售新盤，只剩下一棟樓，一共有不到200套房源。

售樓部里，只留下三個值班的置業(yè)顧問，絲毫沒有接待的欲望。

一進(jìn)大門，置業(yè)顧問就開始撂狠話：

不對外接待了，只剩不到200套房源；
旁邊就是八埭頭舊改，上千個拆遷戶都是貨幣安置；
方圓3公里，只有我們一個新盤，你們搶不到……

● 楊浦新江灣城，信達(dá)泰禾上海院子

這是新江灣城唯一的新盤，高層早已售罄，只剩下疊拼別墅。

我們連售樓部的停車場都沒進(jìn)去，保安大哥一個箭步將我們攔下，當(dāng)場表演了單押技法：

別進(jìn)了，沒房了，別墅是沒賣；
售樓部不對外，置業(yè)顧問不接待……

● 徐匯濱江，寶能公館1288

這是徐匯濱江在售的純新盤項目，12月份剛開放售樓部，1月份剛啟動認(rèn)籌。

我們依舊連售樓部的停車場都沒進(jìn)去，保安大哥再次一個箭步將我們攔下，瘋狂凡爾賽：

認(rèn)籌截止，你們來的太晚了；
一個非認(rèn)籌客戶，都不讓放進(jìn)來；
是剛開放，但沒房了；是剛認(rèn)籌；但沒房了；

注意！這不是尾盤，這是個純新盤！

我雖然不是全世界最快的男人，但我卻在上?？匆娏巳澜缱羁斓臉潜P。

售樓部開放不到一個月，已經(jīng)不對外接待非認(rèn)籌客戶；

僅僅開了一期的三棟樓，已經(jīng)明確表示客戶足夠了。

● 徐匯濱江的另一個新盤，尚海灣豪庭三期

我們被拒之門外的的理由，很扯又很無懈可擊——

疫情，不讓聚集。

我建議，上海外環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)板塊的紅盤們，向尚海灣豪庭學(xué)習(xí)。

給手執(zhí)上千萬的卑微購房者，留下最后一分薄面。

● 普陀長風(fēng)，匯成南街里三期

開發(fā)商，花了數(shù)百萬建了個新售樓部。

新售樓部，剛開放不到一個月，房源售罄了。

用了不到一個月的售樓部，目前已經(jīng)開始拆除了。

從業(yè)近10年，我第一次見到賣房子的速度，趕上了建售樓部的速度。

準(zhǔn)確的說，現(xiàn)在上海外環(huán)內(nèi)的新盤，基本已經(jīng)不需要售樓部了。

上海做營銷的朋友跟我說了一句話：

現(xiàn)在的上海樓市，售樓部里站條狗，也能把房子賣出去；

營銷人的價值，約等于“負(fù)10”。

● 徐匯濱江，百匯園三期

保安大爺告訴我，我們雙休，置業(yè)顧問全休息了。

正常的情況下，每逢周末都是看房高峰，售樓部里要求全員上崗。

上海樓市的“周末雙休”，放眼全國，絕無僅有。

讓從業(yè)十年的我，大開眼界，連聲高呼：

牛批、牛批。

后來，我又在普陀桃浦見識到了“10點(diǎn)上班，4點(diǎn)下班”；又在寶山新城見識到了“上3天，休4天”……

不得不說，論起帶薪摸魚，徐匯濱江就是個弟弟。

我們在外環(huán)內(nèi)的這些熱點(diǎn)改善板塊，轉(zhuǎn)悠了兩天。

售樓部只進(jìn)去了兩個，唯一正常接待，且有房源推售的只有一個。

接下來，名場面來了。

唯一一個正常接待，且有房源的樓盤，是普陀真如板塊的“長實(shí)高尚領(lǐng)域”。

在售的房源，是底層復(fù)式。

準(zhǔn)確的說，這是個地下室。

兩層的復(fù)式，一樓只有客廳和主臥。剩下的房間，全在地下室。

我們看的這套地下室，總價1700萬。

我連連搖頭，不值不值。

這個總價，我能買到徐匯濱江的新房，還能買到新江灣城的二手房。

置業(yè)顧問連連嘲諷，憨批憨批。

徐匯濱江的新房，你搶不到；新江灣城的二手房，房東不賣。

后來，我到了徐匯濱江，也去了新江灣城。

看完之后，高呼一聲：

他說對了，果然既搶不到，也不賣我。

以上，就是上海熱點(diǎn)改善板塊的新房市場真相。

不是你買哪里的問題，是你能進(jìn)到哪個售樓部的問題。

二手市場，更加真實(shí)而殘酷。

殘酷的就像愛情一樣。

我們在新江灣城，先后踏入了我愛我家、鏈家、大屋、中原等近10個二手房門店。

所有房源梳理下來，最多不超過50套。

正常且能滿足改善需求的三房，不超過20套。

中介小哥，當(dāng)著我的面，隨便打開一套房源的帶看日志，滿滿的都是調(diào)價信息：

每隔幾天，就加價20-30萬。

其中至少有5套房源，把調(diào)價信息拉到最后，赤裸裸的寫著：

房東不賣了，想等等漲價。

中介小哥說，現(xiàn)在的市場已經(jīng)瘋球了。

如果一個小區(qū)正常的價格是12萬/㎡，但凡成交一套12.5萬/㎡的房源，下一套房源，一定掛13萬/㎡。

我想讓中介小哥幫我約一下帶看，中介小哥苦笑著說：

新江灣城，正常的均價是12-14萬。
但是，現(xiàn)在能帶看的，都是單價15萬以上的；
正常市場價的房源，都不讓看，除非交誠意金；
房東按誠意金的金額，排序帶看，誰交的多，誰的誠意高，誰先看房。

恕我直言——

從業(yè)多年，我也看過成千上萬套房。

看個二手房都要交誠意金的，可能只有新江灣城。

我們在徐匯濱江，先后踏入了鏈家、鏈家豪宅、我愛我家等數(shù)家二手房門店。

所有房源梳理下來，不超過30套。

沒有一套能正常帶看，且沒有一套能按照掛牌價直接下定的。

掛牌價，幾乎就是個屁。房源掛牌一個價，談判下定必漲價。

中介小姐姐，一臉為難，連聲說：

麻煩您等一等，麻煩您等一等，我們在努力開發(fā)新的房源。

在徐匯濱江，至少有三個中介，同時講到一段話：

這邊的房東，多數(shù)都是想置換；

他要先買到房子之后，才會把房源掛出來；

房東搶不到房子，他是不會賣掉自己的房子。

這段話，道出了上海改善市場的真相—

上海樓市的改善市場，一個內(nèi)生閉環(huán)。

新上海剛需客，買老破小或外環(huán)外；

改善客，置換外環(huán)外或老破小，到外環(huán)內(nèi)的改善版塊；

中產(chǎn)客，置換改善板塊的小戶型，買改善板塊的更大戶型。

現(xiàn)在這個閉環(huán)，形成了死結(jié)。

死結(jié)的原因是，需求大爆發(fā)，而房源很有限。

在上篇文章（原文鏈接）里，我們講過——

等著換房的改善，急著上學(xué)的家長，嗷嗷待哺的剛需和沒有房子的拆遷戶，用了三年時間把上海樓市買空了。

供應(yīng)，在短時間內(nèi)補(bǔ)不上來。

所有的需求，堆積在上海內(nèi)生閉環(huán)鏈條的最后一公里上。

所有的需求，堆積在了上海僅有的幾個改善板塊里。

這些改善板塊，無論是二手市場還是新房市場，用一句話形容就是：

不賣，貴賤不賣！

上海樓市里，最悲哀的就是改善中產(chǎn)。

比悲哀中產(chǎn)更悲哀的是——

已經(jīng)賣掉手里房子，卻搶不到新房，也買不到二手的那批人。

我身邊就有這樣的朋友，房價上漲，讓他誤以為置換的好時機(jī)終于來了。

賣掉了僅有的一套住房，手執(zhí)900多萬的現(xiàn)金，跑到了中環(huán)線上的改善板塊，卻發(fā)現(xiàn)真的真的真的很難買，真的真的真的很難搶。

如今，他的一家老小擠在一個出租房里。

一邊等待下一批新房入市，一邊等待傲嬌房東的回復(fù)。

用他自己的話講——

置換、置換、我特么這是換了個寂寞。

像這樣的朋友，他是炒房客么？

他不過就是個想住到大房子里，讓家人過得更好的普通人。

他招誰惹誰了？

最后的最后，我知道下面兩句話一定會被人罵，但還是要堅持要說。

第一、置換者，還是要置換。

上面的市場，就是我所看到的真實(shí)市場。

每天早上8點(diǎn)出門，晚上11點(diǎn)返回酒店，所看到的一切，都是如此真實(shí)且殘酷。

萬不可等待，也萬不可聽唱空者瞎逼逼。

手握鍵盤，站在道德高地上的白蓮花們，他們永遠(yuǎn)正義正確，但也永遠(yuǎn)不用為后果負(fù)責(zé)。

第二、牛市里的置換，一定要先買后賣。

必要時，可以用抵押和過橋等融資手段，可能要付出一定的資金成本。

但沒辦法，你已經(jīng)錯過了最好的時機(jī)，這都是錯過之后的代價。

這兩句話，不是為無腦唱空者，而是為每一個在上海樓市里的普通人。

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