很多人都記得,去年7月的一天,上海的各大看房網(wǎng)站、APP一夜之間消失了大量房源。 沒錯,那一天就是掛牌核驗價執(zhí)行的日子,所有不符合核驗價的房子,都下架了。 核驗價執(zhí)行到現(xiàn)在差不多半年了,不知不覺,上海樓市已經(jīng)發(fā)生了深遠的變化。 1核驗價的最大影響,就是線上看房走不通了。 上海目前在售的二手房數(shù)量,大概是9萬多套,這個在交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站,是能直接看到的。 而通過核驗的真房源,有多少? 以鏈家為例,外網(wǎng)房源一共1.5萬套,占實際掛牌的15%。 而市占率略低一籌的我愛我家,只有八千多套,占全部的十分之一都不到。 這就意味著,80%,不,甚至90%的房子,通過網(wǎng)站、APP是完全看不到的。 在核驗價之前,我們買房人都喜歡先用網(wǎng)站、APP大致篩選下總價、面積、房齡、是否有電梯等,確定下自己的預算大概能買哪些地方什么樣的房子,非常方便。 線上大致篩選完后,再去約線下看房,整套流程很順滑,也很符合我們互聯(lián)網(wǎng)人的習慣。 有了這套系統(tǒng)之后,線上看房非常流行。鏈家的數(shù)據(jù)顯示,線上渠道帶來的客源占到50%以上,疫情期間甚至高達70%。 而在核驗價干掉了八九成的線上房源之后,喜歡在APP上選房的你,頓時沒得選了。 全市看,只有幾千一萬套。 價格篩選、面積篩選完,只有一兩千套。 篩選后,點開某個行政區(qū),每個板塊只有個位數(shù)房源,而且不是低樓層,就是帶地下室的超大面積,根本沒法看。 一問中介小哥哥小姐姐,才知道外網(wǎng)背后的房源還有很多,可以一套一套推給你,或者干脆來線下看。 對于快節(jié)奏的我們來說,效率太低了。 對于社恐人士來說,交流負擔太重了。 2 通過對比內(nèi)網(wǎng)、外網(wǎng)掛牌房源的數(shù)量,我們看到不同的房子,核驗價的“威力”其實是不一樣的。 從行政區(qū)維度看,虹口、黃浦、青浦的影響最大,能掛出來的房子只占10%甚至更低;而金山、閔行、徐匯、楊浦,則能看到三分之一左右的房子。 板塊方面更是夸張,全上海180個左右的板塊里: 通過核驗比例低于20%的,超過100個板塊; 通過核驗比例低于10%的,超過40個板塊; 通過核驗比例低于5%的,就是這張圖里的14個板塊。 像黃浦濱江這種,更是掛零蛋,網(wǎng)上一套都看不到! 而從價格上看,不出所料,總價越高,通過核驗的越少。 超過1000萬的,10套里線上能看到1套就不錯了。 3 核驗價,對于不同人群的影響也大不相同。 老上海人買房,要么是同片區(qū)置換、增購,要么對于地段有自己的標準,所以依靠線下中介看房也還能接受,核驗價影響不大。 而豪宅的購房群體,本來就不太會依靠線上篩選來看房,而是由服務專業(yè)的豪宅中介來推薦,所以受到核驗價的影響也較小。 影響最大的,則是中間價位段的房子,因為最依賴于線上看房的,基本都是年輕人、白領、程序員、高知人群、新上海人。中產(chǎn)們好不容易想在上海有個家,想買的房子線上卻基本看不到,頓時變得繁瑣許多。 更致命的是,以上述人群作為主要購房者的板塊和房子,在核驗價后頓時失去了線上流量,關注度少了最起碼一半。 有的板塊,核驗價的標準高,房子就能多展示幾套;有的板塊,核驗價標準低,就看不到什么像樣的房子了。 而板塊的流量差異,是會影響二手房流動性的。 若是核驗價一直不變,長此以往,主打中產(chǎn)客群的板塊,房子的流動性將進一步下降,而豪宅和低總價的則影響較小。 我之前提到通過核驗價比例較低的板塊里,黃浦濱江、徐涇、臨平路、朱家角等還有些新房,可以借此增加曝光,而像源深、聯(lián)洋、豫園、江灣鎮(zhèn)、楊東、蓬萊公園、通河等板塊,核驗價后的成交量就跌的比較多。 4核驗價對于上海樓市的影響是深遠的。 首先,八成以上房源消失在線上,“鍵盤看房”完全行不通了,只能落地到了傳統(tǒng)線下。 這感覺,又回到了以往沒有線上真實房源的時代。 鏈家從2011年開始,花了7年時間打造的真房源體系,沒想到在2021年7月又回到了“遠古時代”。 其次,線上曝光的落幕,將會拉近同價位各板塊的溢價,從“IP主導”回歸“自住主導”。 畢竟線上流量都砍光了,吹的再厲害也沒用,最后還是看位置、配套、產(chǎn)業(yè)等,好不好實地一看便知,哪個適合自住,哪個的線下流量就多。 第三,新房將成為板塊曝光的持續(xù)推手。 雖然線上二手房不太看得到了,但新房還會源源不斷地曝光,開發(fā)商會砸錢產(chǎn)生流量,因此擁有持續(xù)新房供應的板塊,以后的關注會更多。 最后,買二手房需要更專業(yè)的知識和技能。 以前就算不懂,自己篩選一下線上房源,能買的房子長什么樣、在哪里,大概也知道的七七八八,再去了解一下板塊就可以了。 而現(xiàn)在,完全是“雙盲對戰(zhàn)”,完全不知道實際情況,只能不斷地實地看房提升認知,這時候,多關注一下像我們一樣的樓市號,通過我們結(jié)識一些樓市老司機,準沒錯。
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