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2023年一季度的進度條已經(jīng)過半，上海樓市也逐步回暖，陸續(xù)恢復正常運營軌跡。其中，1月市場受集中供應(yīng)和春節(jié)假期影響，供應(yīng)和成交和成交雙雙回落。2月更是因為前期推盤節(jié)奏放緩，一度出現(xiàn)一周內(nèi)無開盤的情況，數(shù)據(jù)層面表現(xiàn)依舊十分低迷。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海新建商品住宅成交面積51.6萬㎡，環(huán)比減少46.5%；成交均價為62810元/㎡，環(huán)比下跌11.2%。

二手房方面，迎來小陽春，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2月份全市共成交二手房1.9萬套，環(huán)比增長139%，同比增長52%；成交均價39919元/㎡，環(huán)比下降4%，這也是自去年7月成交以來的高點。

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2月新房成交51.6萬㎡，環(huán)比減少46.5%

經(jīng)過前期沖刺，2月樓市成交繼續(xù)下滑，并且滑落幅度增加。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海新建商品住宅成交面積51.6萬㎡，環(huán)比減少46.5%。

相對而言，2月豪宅類產(chǎn)品成交勢頭比1月減弱，10萬+項目成交520套，環(huán)比減少70.1%，因此均價出現(xiàn)回落。2月成交均價為62810元/㎡，環(huán)比下跌11.2%。

從成交區(qū)域來看，傳統(tǒng)交易大戶——青浦表現(xiàn)相對穩(wěn)定，成交13.9萬㎡，環(huán)比減少19.2%。但是其他區(qū)，比如嘉定表現(xiàn)較弱，只成交5.2萬㎡，環(huán)比減少72.9%。

從成交產(chǎn)品來看，中端改善產(chǎn)品相對活躍，成交面積前十榜單中4-6萬/㎡的項目有7個。值得關(guān)注的是，豪宅類產(chǎn)品繼續(xù)保持較高活躍度，榜單中還有2個10萬+產(chǎn)品上榜。

數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)

另外，從榜單可以直觀看出，八批次開盤的項目在其中占據(jù)了較大的比重，且TOP10的項目也大多是2月開盤的項目。由于政府放寬對大環(huán)境的把控，成交基本在當月開盤后及時得到了兌現(xiàn)，因此折射到榜單上也占據(jù)了較高的席位。

一直以來，內(nèi)、中環(huán)項因其區(qū)位的稀缺性，在市場上十分搶手，比如海德壹號、城投·悅尚海和保利·瓏譽均憑借區(qū)位優(yōu)勢，在開盤當日獲得了良好的去化，所以在金額榜單上名列前茅。

供應(yīng)方面，2月新建商品住宅供應(yīng)面積為39.94萬㎡，共13個項目，合計3706套房源。第八批房源所剩無幾，雖然2月也推出今年第一批集中供應(yīng)名單，但是能入市的項目不多。

從供應(yīng)項目來看，熱點區(qū)域投放依舊積極，比如臨港有2個樓盤入市，大虹橋也有2個盤入市，市區(qū)東外灘近期項目扎堆，2月也有2個項目開盤。還有1月就爆出入圍分超100分的前灘的海德壹號也于2月開盤，網(wǎng)紅熱盤帶動市場交易情緒。

從開盤去化來看，雖然市場繼續(xù)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢，但樓市表現(xiàn)逐步向陽，紅盤輩出，2月入市的13個項目中，超6成樓盤于開盤當日售罄。

位于青浦徐涇的蟠龍府二期、中鐵虹橋逸都背靠大虹橋輻射紅利，幾次加推都備受青睞，2月開盤亦是不負眾望，再創(chuàng)“日光”佳績。

象嶼招商公園1872南區(qū)除了坐享軌交便利，更是憑借區(qū)域內(nèi)高性價比的優(yōu)勢，脫穎而出，重現(xiàn)“千人搖”名場面。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，新房受制于供應(yīng)節(jié)奏，而且從認籌到最后簽約有滯后性。表面上數(shù)據(jù)上不太理想，但市場溫度已經(jīng)起來，售樓處看房人數(shù)明顯增加，認籌效果也不錯，項目正常去化沒有壓力。二手房市場也開始活躍起來，對市場心態(tài)以及最后轉(zhuǎn)化為“打新”客戶有幫助。市場已經(jīng)休息1個多月，也積壓一批客戶，一旦項目抓緊入市，樓市成交數(shù)據(jù)會快速釋放。

02

信心增加成交活躍，價格平穩(wěn)剛需入市

節(jié)后的上海樓市呈現(xiàn)出積極的復蘇跡象，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2月份全市共成交二手房1.9萬套，環(huán)比增長139%，同比增長52%，成交金額613億元，環(huán)比增長118%，同比增長63%，成交均價39919元/平，環(huán)比下降4%，同比增長7%。

從區(qū)域來看，2月份成交量TOP3區(qū)域為浦東、閔行和寶山。從環(huán)比來看，各區(qū)域成交都大幅增長，增長幅度相對小的是普陀、長寧和靜安。從累計同比來看，下跌的區(qū)域為虹口、寶山、楊浦、嘉定、奉賢、普陀和浦東。

從成交均價來看，成交均價TOP3區(qū)域為黃浦、長寧和徐匯。從環(huán)比來看，下跌的區(qū)域為長寧、虹口、浦東、松江、靜安和閔行。從累計同比來看，下跌的區(qū)域為靜安、虹口、楊浦和黃浦。

從成交房源的面積段來看，2月份90平以下剛需成交占比明顯增加，較1月份增加了5個百分點。今年前2月，70-90平的占比25.8%，較去年同期增加了0.5個百分點。此外，110-200平的占比較去年增加了0.6個百分點，而50平以下的占比18.9%，減少了1.1個百分點。

從總價段來看，2月份600萬以下的占比90.6%，較1月份增加了2.7個百分點。今年前2月，400-600萬的占比11.8%，增加了1.4個百分點，而300-400萬和1000萬以上的占比各增加了0.7個百分點。300萬以下的占比61.6%，減少了3.8個百分點。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，2月份共成交二手房1.9萬套，相當于去年剛解封后的成交水平，說明成交非常活躍。若剔除去年解封后，積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，2月份成交量為近一年半以來，單月成交最高，說明節(jié)后的樓市有望逐漸步入正軌。

另外，成交回暖源于購房者的積極入市。在去年一系列樓市利好政策的作用下，市場信心得到極大的提振，購房者的觀望情緒得到緩解。