北京樓市異常詭異。

今年樓市的成交數(shù)據(jù)引來頗多爭議，這種情況過去沒有，但今年一季度特別是春節(jié)后的這種現(xiàn)象非常明顯。爭議的焦點在于數(shù)據(jù)背后呈現(xiàn)的矛盾性。

比如說，從新房維度，一季度環(huán)比去年四季度成交套數(shù)環(huán)比大幅下降了66.5%，但從數(shù)據(jù)看樓市極其低迷。

但再看二手房成交，你會以為是另一個城市，同樣是一季度環(huán)比去年四季度成交套數(shù)上漲了16%，這還未考慮去年年底翹尾和今年春節(jié)的特殊因素。

一降一升，一冷一熱，同一個城市，不同的信號，新房與二手房的背離讓人抓狂：到底北京樓市是什么走勢？這些數(shù)據(jù)背后的邏輯又是什么？

『地產(chǎn)營銷人』給你揭開這一謎團。

如果從市場冷暖的角度，我們應(yīng)該相信二手房數(shù)據(jù)傳遞的信號，因為新房住宅市場已經(jīng)被政府完全控制住，包括供應(yīng)量和網(wǎng)簽量，不是只有北京這樣做，全國熱點城市皆是如此。

新房網(wǎng)簽量不能準確反映市場，要知道現(xiàn)在每個在售項目都有大量待簽約房源在苦苦“求簽”，閘門不開，數(shù)據(jù)就不體現(xiàn)。但二手房沒有這個問題，因此成交更為真實可信。

但二手房成交量為什么又比去年四季度有所上升呢？

原因一：筑底早就完成

從月度成交軌跡就能看出，北京二手房早在去年7月—10月這個階段就完成了筑底過程，拋開今年2月的春節(jié)時段，二手房已經(jīng)連續(xù)三個月成交過萬套。如果不出意外，4月份北京二手房成交會再創(chuàng)新高，這表明樓市的信心在恢復(fù)，交易雙方在重返市場。

原因二：新房供應(yīng)可憐

今年一季度新房的供應(yīng)真是太可憐了，獲批銷售證的新房住宅僅有3755套，環(huán)比去年四季度下降了38%。也許供應(yīng)的高潮在第二季度，但購房者卻等不了，既然新房可選擇不多，就轉(zhuǎn)身進了二手房淘貨，由此加速助推了二手房市場。

原因三：價格調(diào)整到位

去年包括今年初，北京二手房價格經(jīng)歷了一個深幅調(diào)整周期，目測的下探空間在15—25%左右。一度回到了2016年12月份的價格水平，拂去泡沫后的二手房開始凸顯出性價比，吸引了觀望客的入市。

而新房則是由政府強力限價，阻止了泡沫，所以根本沒有出現(xiàn)任何價格波動。

原因四：少數(shù)棄新買舊

網(wǎng)簽受限后，截止到現(xiàn)在，有不少高端項目已經(jīng)長達一年無法簽約，一小部分客戶在這個漫長的等待期中，失去了耐心，出離了憤怒，無奈放棄，轉(zhuǎn)而投身二手，變相增加了二手房的成交量。

當(dāng)然，這種情況只在單價10萬以上的豪宅和總價超過3500萬以上的別墅中個別出現(xiàn)，算不上普遍，也不能當(dāng)做主要原因。

『地產(chǎn)營銷人』之所以指出這種現(xiàn)象是在于擔(dān)憂，如果網(wǎng)簽不能適度放開，那么新房和二手房之間的蹺蹺板效應(yīng)會更加顯著，樓市的扭曲會更加嚴重。

不過，也不能就此認為新房住宅的網(wǎng)簽沒有參考意義，畢竟賣得多簽得就多，即使有審批環(huán)節(jié)，但也基本上是調(diào)配后按比例推進網(wǎng)簽，除了少數(shù)總價特別高的項目相對吃虧，但其他項目還是可以從數(shù)據(jù)中窺見是否熱銷。

那么，熱銷的新房又有什么規(guī)律呢？我們來看看高端住宅存在的市場機會。

1、四個主城區(qū)鎖定前十

一季度北京豪宅市場成交前十名，無一例外都是六大主城區(qū)內(nèi)的項目，位置要素在此體現(xiàn)的淋漓盡致。朝陽2個，海淀3個，石景山1個，豐臺則出現(xiàn)了4個項目，占比最高。

朝陽、海淀比較特殊，雖在五環(huán)以外，但屬熱點板塊。石景山成交的項目緊鄰五環(huán)，身嵌西山，也合情合理。豐臺則既有環(huán)線邏輯，又有板塊邏輯，兩個項目沿二環(huán)，另外兩個沿四環(huán)，不是麗澤商務(wù)區(qū)板塊，就是槐房板塊，都是備受矚目的區(qū)域。

南城后起，但蓄力充分，利好不斷，新機場、高速路、商務(wù)區(qū)、生態(tài)公園、知名醫(yī)院紛至沓來，購房者用僅有的房票做出的投票自然有說服力。

2、限競房入市起波瀾

限競房本是今年最大的樓市供應(yīng)，既能平抑二手房的走高，又能對純住宅形成錨定效應(yīng)，起到市場穩(wěn)定器的作用。但搖號政策和抽取股權(quán)的說法，似乎又增加了市場走勢的不確定性。

搖號政策固然是為了公平，這是正確的做法，不過在一定程度上也增加了買房人的變數(shù)，銷售程序拉長，購房幾率難測，等待熱門的項目要付出時間成本和機會成本，臨到面前，不免糾結(jié)。

抽取股權(quán)的項目則倒向共有產(chǎn)權(quán)房的一類，在嚴防投機需求的同時，也讓改善客群望而卻步，能拿得出近千萬買房的客戶，大概率會轉(zhuǎn)向擁有完整70年產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)售自由的純商品住宅。

所以，在售和未售的以改善為主的純住宅項目不僅不會受到?jīng)_擊，反而擁有明顯的差異化優(yōu)勢。

價高、價低，排號、不排號，完整產(chǎn)權(quán)、不完整產(chǎn)權(quán)，各有得失，各有優(yōu)劣，天上不會掉餡餅，誰也占不到太多便宜，不如平常心看待。

一季度，豐臺高端住宅項目天悅壹號持續(xù)熱銷，新推出的150平米大四居產(chǎn)品備受改善客戶青睞，該項目入市兩年，產(chǎn)品與口碑深入人心，無論市場處于何種周期，都沒有影響其業(yè)績的穩(wěn)定上揚。

一個項目帶動起四環(huán)槐房板塊的崛起，區(qū)域12座公園，由點及面，圍合為一方天然的生態(tài)大境。匠筑23萬㎡城市院落，于社區(qū)中打造7萬㎡東方園林，藏墅其中，盡顯院落生活美學(xué)。

天恒操盤的天悅壹號，不負四環(huán)土地資源，不負理想生活，邀請梁志天、鄭士壽、李寶章、吳濱、葛亞曦五位建筑、設(shè)計大師，從建筑到園林到室內(nèi)，精心親著。項目以科技人文理念，將社區(qū)生活的方方面面皆囊括于未來居住形態(tài)之中。

自《北京城市總體規(guī)劃》發(fā)布以來，豐臺槐房前途盡可展望：首都商務(wù)新區(qū)概念落定；生態(tài)資源升級改造；地鐵4號線、19號線（建設(shè)中）之外，更多軌道交通日漸集聚；萬達、薈聚等商業(yè)旗艦入駐。

此次，天悅壹號推出的150㎡壹號大宅新品處于墅區(qū)央心位置，一梯一戶設(shè)計，與疊拼產(chǎn)品同享核心景觀資源，三方瞰景，品質(zhì)更優(yōu)。

同時，在對戶型空間的打造上，天悅壹號150㎡壹號大宅在延續(xù)洋房產(chǎn)品四居室、三套房戶型規(guī)劃的同時，突破了126㎡、138㎡產(chǎn)品的空間布局。四間居室舒闊排布，滿足三代居住，陽臺、廚房、餐廳、客廳一線布局，陽光貫穿，通透敞亮。

『地產(chǎn)營銷人』層層剖析，難免觀點偏頗，但如果能給各位一個參考維度，幫大家得出獨立思考的結(jié)論，目的也就達到了。

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