2019年已經(jīng)落下帷幕，較于往年，2019年杭州樓市表現(xiàn)依舊可圈可點。這一年，在“房住不炒”、銀行信貸收緊、市場調(diào)控仍在持續(xù)的背景下，杭州二手房市場呈平穩(wěn)態(tài)勢，購房者買房更趨理性。就成交量而言，呈現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年(截至12月30日)全市（含富陽、大江東）二手房共成交8.06萬套,與上年同期的7.24萬套相比，漲幅為11.33%。

從去年全年成交走勢來看，1季度受春節(jié)假期返鄉(xiāng)潮影響，成交下滑，及至3月份“小陽春”行情帶動，市場成交熱度攀升，單月成交環(huán)比增幅高達282.55%。2季度成交熱度持續(xù)，4月份8821套的交易數(shù)據(jù)也成為2019年單月成交最高量。2季度過后，受前期市場的高位放量影響市場轉(zhuǎn)而進入調(diào)整期，3季度購房需求明顯趨緩，成交量進一步放緩。4季度，杭州樓市也進入了最后季度的沖刺階段，意料之外的交易量表現(xiàn)出逐漸走高的趨勢，且市場的整體成交水平遠高于去年同期，同時4季度市場“以價換量”意愿明顯，進而帶來年底交易量的反彈，買家重新加快入市步伐，也從一個側(cè)面反映了購房者的市場信心在回升。

盡管去年成交回暖明顯，但市場供過于求的壓力依舊凸顯，具體表現(xiàn)為二手掛牌量的持續(xù)增加，以價換量跡象明顯。根據(jù)好找房平臺數(shù)據(jù)顯示，去年杭州二手掛牌量從年初的6萬多套奔向了10萬套大關，掛牌高了，購房選擇余地大了，再加上進入新房交付的大周期，房源降價出售的現(xiàn)象增多，不少購房者認為房價降到位，也隨行就市，進而帶動了二手房市場整體需求及成交的升溫。

余杭、蕭山購房潛力大，成主力購房區(qū)域

過去的幾年里，杭州置業(yè)門檻悄然升高，“萬元線”一路外擴，剛需版圖也在不斷外延?？v觀杭州樓市成交格局，去年排位沒有發(fā)生變動，“當紅炸子雞”依舊是余杭區(qū)，而這也是余杭區(qū)自2016年成功躋身第一名之后，連續(xù)4年排名第一，去年更是以30.06%成交比例持續(xù)活躍于區(qū)域熱銷榜，與上年同期相比，上升了3.2%。值得注意的是，隨著近幾年區(qū)域市場熱度的持續(xù)攀升，板塊內(nèi)小面積段、低總價房源成交比例日趨上升，當前的余杭區(qū)域可以說是杭城剛需市場的“排頭兵”，對整個二手房市場成交起到較大的助力支撐。

排名第二的蕭山區(qū)去年購房熱度雖然有所下降，但整體成交情況依然領先其他區(qū)域，市場成交比例占到13.14%，環(huán)比下降了6.51%。近兩年蕭山區(qū)受到周邊搖號新房增多及中簽率走高的影響，加上部分老小區(qū)的價格已與周邊新房無異，有的甚至還高于新房，導致購房者更愿意去買新房，所以二手房成交熱度有所下降。

江干區(qū)、西湖區(qū)去年二手房成交比例的上升，主要得益于區(qū)域內(nèi)多個次新盤的交付。江干區(qū)占到12.22%，環(huán)比上升1.5%；西湖區(qū)占到11.19%，環(huán)比上升1.62%。此外，市區(qū)范圍內(nèi)二手房購房比例今年略有下降。從購房熱度來看，市區(qū)二手房市場本身已經(jīng)比較成熟，一直以來也深受購房者認可，但近年來房價一路攀升，且隨著時間的推移，房齡老化明顯，除了房源品質(zhì)相對較好的小區(qū)及學區(qū)房以外，特別是老小區(qū)的市場空間已經(jīng)逐步縮窄。

剛需改善并行，60-90平方米成交仍居各面積段之首

從近幾年杭州各面積段的成交趨勢來看，90方以下的房源依舊是市場成交主力，去年市場占比為71.55%，與上年相比無變化。不過值得注意的是，去年該面積段中60-90方房源成交比例上升明顯，成交比例占到45.7%，環(huán)比上升5.84%，而60方以下面積段成交比例環(huán)比下了5.75%，占到25.86%。具體來看，60-90方面積段之所以能一路領跑，除了與市場主流置業(yè)需求相匹配外，去年不少新交付的新盤已經(jīng)開始進入二手房市場，從交易房源來看，多數(shù)集中在60-90方面積段，并且仍持續(xù)有新增供應。

除了90方以下面積段之外，以3房或4房為主的90-140方面積段房源受到一步到位和改善型需求購房者的歡迎。從房源成交來看，90-120方面積段房源成交比例占到11.63%，環(huán)比上升0.45%；120-140方成交比例占到9.17%，環(huán)比上升0.43%。而以140方為分界點，140方以上房源成交比例均有所下滑，其中140-200方成交比例為5.05%，環(huán)比下降0.53%；200方以上房源成交比例為2.59%，環(huán)比下降0.43%。

90方以下房源成交高居不下，那么該面積段房源成交分別流向了哪里？

結合各面積段區(qū)域成交折線圖的變化來看，江干區(qū)、余杭區(qū)、錢塘新區(qū)（含下沙、大江東）是60-90方房源成交表現(xiàn)最為突出的區(qū)域。特別是江干區(qū)，60-90方面積段房源成交比例已經(jīng)超過5成，占到55.2%，其次余杭區(qū)也高達49.88%，排名第三的是錢塘新區(qū)，占到48.84%。從板塊分布來看，主要成交集中在臨平、丁橋、閑林、九堡等次新房集中的區(qū)域，該面積段的高成交也證明了市場上“剛需”置業(yè)需求的大量存在。

而60方以下房源成交則主要集中在上城、下城為主的市中心范圍內(nèi)，其中上城區(qū)為首的60方房源成交比例占到50.13%，其次下城區(qū)占到47.74%。成交分布上，以老小區(qū)為主的朝暉、寶善、長慶及復興、潮鳴等板塊是成交量最大的。雖然老小區(qū)面積小、房齡老一直被市場所詬病，但勝在總價低、交通及周邊配套也較為完善，因此成為不少首置剛需者的“上車盤”。

購房門檻高了，200-300萬元成置業(yè)新門檻

從價格水平看，去年購房套均總價依舊較去年普遍提升。越往上，購房比例越低，整個市場基本呈現(xiàn)“橄欖型”模式，即高低需求少，中端價格需求大。

具體來看，去年購房高中低價位房源需求層次分明，尤其是200-300萬元總價的購買力充沛，作為杭州住宅市場最為暢銷的總價區(qū)間段，去年成交比例較上年大幅提升，環(huán)比上升了4.26%，增加到32.18%。在這個總價范圍內(nèi)，挑選余地頗大，且房源的品質(zhì)也都不差，是目前市場多數(shù)購房者所接受的總價范疇。

此外，去年150萬元以下房源成交比例下降了10.21%，下降至19.84%，這與去年低總價、小面積單身公寓成交比例下降有關。而對于剛需來說，目前市場上動輒200萬以上的總價已經(jīng)擠壓了剛需購房選擇面，而套總價在150-200萬元的房源，首付在45-60萬元，對于普通家庭的購房預算來說尚能滿足，該總價房源成交占到18.89%，環(huán)比上升2.29%。

套均總價300-400萬房源面向的客群主要以改善型為主，成交房源也多集中在一些品質(zhì)比較優(yōu)秀的改善型房源，去年300-400萬環(huán)比上升1.97%，占到14.61%。而對于價格增長的承受力較強的購房者來說，改善價格區(qū)間也較高，因此成交主要集中在一些高端房源，其中400-500萬房源成交占到6.62%，環(huán)比上升0.91%，500萬以上需求空間同步上漲，合計占到7.95%，環(huán)比上升0.86%。

新聞鏈接——

七大特征，讓你看透杭州二手房市場

為精準把握2019年購房客群行為特征，我愛我家從購房者年齡段、性別、面積/總價、決策方式、戶籍來源地、購房區(qū)域及付款方式等方面來分析典購房客戶行為特征。從分析結果來看，去年剛需客戶仍是購房主力。

85后成為購房年齡“分界線”，90后購房隊伍擴充

如今第一批90后已經(jīng)跨越30大關，而在購房市場上，90后作為購房群體中的“種子選手”，去年買房大軍隊伍進一步擴充。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，去年80后、90后總占比達75.21%，同比上年上升了5.65%，無疑是購買力的中流砥柱。

購房年齡段分布上，80后作為“實力擔當”，去年依然是購房比例最高的年齡段，購房比例達到了46.87%。值得注意的是，85后已經(jīng)成為購房年齡“分界線”，去年自85后開始，各年齡段購房客戶比例均上升明顯，其中85后占到28.93%，環(huán)比增加2.1%。緊隨其后的90后購房比例直線上升，在整個購房隊伍中占到29.16%，尤以95后更是同比上升了2.6%%，占到6.19%，而90后（不含95后）的購房比例占到22.97%，同比上升了1.2%，90后購房比例的上升說明當下購房者年齡正趨于年輕化。

此外，60后（含以前）購房群體比例占到9.34%，70后（不含75后）購房群體比例占到4.4%，75后占到9.05%，這幾個年齡段購房客戶比例均呈明顯下降趨勢。

獨立置業(yè)漸成趨勢，女性獨立購房超乎想象

從細分客群角度看,在以家庭為單位的購房群體中，不乏獨立購房群體的身影，隨著購房意識的轉(zhuǎn)變，越來越多購房群體具有了獨立購房意識。根據(jù)2019年我愛我家客戶購房行為數(shù)據(jù)顯示，去年依靠自己獨立購房的客群比例占到37.06%，與上年同期相比，去年獨立購房客戶比例略有下降,共同購房客群比例占到62.94%。

且隨著購房角色的不斷轉(zhuǎn)換，在獨立購房群體中，如今女性購房比例已經(jīng)遠超男性，去年女性購房比例再次上升，達到54.77%，而男性購房比例則在下降，占到45.23%。

90方成分水嶺，60-90方最受購房者青睞

從不同購房客群的購房面積偏好來看，均傾向于90方以下面積段房源，這個面積段主要以2房、3房為主，能夠滿足首次置業(yè)以及首次改善的主流需求。

去年獨立購房客群中有超8成的客戶選擇了90方以下房源，其中60-90方的成交比例占到49.18%，60方以下的成交比例占到32.61%。看來在購房面積選擇上，獨立購房群體還是量力而行的，無論是出于經(jīng)濟角度還是實用角度，該面積段房源是多數(shù)購房者的置業(yè)首選。值得注意的是，少數(shù)購房者由于經(jīng)濟實力較弱，也愿意選擇總價較低，面積較小的單身公寓來過渡。

與獨立購房客群所不同的是，共同購房客群中多以家庭為單位，購房原因多為結婚、改善或子女教育需求，因此在購房面積選擇上差異還是比較明顯的。其中60-90方占到45.62%，60方以下占到24.92%。而在主流面積段以外，90方以上房源的成交比例也高于獨立購房客群，在面積高于90方的成交中，有22.52%的客戶偏好90-140方，面積再往上受到總價升高的影響，選擇的客戶比例逐漸走低。

總價仍是主要決定因素，共同購房總價承受力更強

與2018年相比，隨著購房門檻繼續(xù)上移，購房者對購房總價和單價預算均有所提高。在購房總價選擇上，200萬元以下低總價房源仍是購房客群首選對象。不過從不同購房客群在總價選擇上，受制于購買力，兩者對購房單價總價選擇度有差異。

從細分客群角度看，兩者均青睞總價在150-200萬元的房源。但獨立購房群體一般經(jīng)濟積累有限，購房選擇時房源總價是首要考慮因素，也多借助一些家庭資金支持，因此購房總價整體要低于市場平均水平。去年該群體購買總價在150-200萬元的房源比例占到43.13%，加上150萬以下17.24%的比例，合計達到60.37%。

同時，共同購房客群在總價選擇上則趨向高總價，在對購房的需求特征上，更多的是居于改善的目的，因此多往中大戶型、中高總價房源偏移，較于獨立購房群體，選擇空間相對較大。去年共同購房群體在總價選擇上，首選150-200萬元區(qū)間房源，比例占到34.99%，其次200-300萬元房源，比例占到25.2%；300-400萬房源比例占到14.15%；400萬以上房源成交比例是獨立購房客群的一倍多，合計占到15.82%，說明該客群對于高總價房源的承受能力較強。

外圍置業(yè)更“吃香”，中心城區(qū)的優(yōu)勢在減弱

目前，剛需、改善需求已然成為樓市的購房主要來源。而從不同購房群體選擇的購房區(qū)域來看，表現(xiàn)出明顯的差異性。其中獨立購房群體首選購房區(qū)域余杭區(qū)（21.11%）>江干區(qū)（15.37%）>西湖區(qū)（12.92%），不難發(fā)現(xiàn)，獨立購房客群多以剛需為主，因此房價是最關鍵的購房因素。剛需一般經(jīng)濟能力有限，若沒有學區(qū)或其他一定要在市區(qū)買房的理由，迫于市區(qū)房價較高的壓力，一般都退而求其次轉(zhuǎn)向外圍置業(yè)。同時，外圍區(qū)域如今房源選擇性多，配套成熟，又有地鐵，其居住潛力也被購房客群所看重，所以成為了獨立購房群體最愛買房的區(qū)域。

共同購房客群購房首選區(qū)域分別是西湖區(qū)（19.04%）>余杭區(qū)（16.73%）>江干區(qū)（15.71%）。具體來看，西湖區(qū)內(nèi)最熱成交板塊在三墩、文教、老城西（文一、文二、文三）、申花、翠苑等板塊，很明顯這部分購房客群對住房區(qū)域的選擇考慮更加全面，如區(qū)域房價水平、生活配套、居住環(huán)境、周邊交通、學校教育等的分布情況，購房綜合衡量標準較高。

首次置業(yè)以貸款為主，年輕人房貸占比較大

付款方式上，按揭貸款的使用比例呈逐年走高的態(tài)勢，去年按揭貸款入市的購房者依舊相當活躍。根據(jù)我愛我家成交數(shù)據(jù)顯示，去年超七成是按揭購房，對于資金預算相對較緊但又有急迫購房需求的購房者來說，按揭不失為購房付款最佳方式。

數(shù)據(jù)顯示，去年支付方式選擇（商貸+組合貸款）的比例占到74.75%，同比上升6.95%。細分來看，獨立購房客群和共同購房客群在按揭購房比例上一致，均占到74%左右。值得注意的是，在全款購房支付方式上，有23.27%的獨立購房群體選擇全款支付，且高于20.35%的市場整體水平。

較于其他消費，買房或許是普通家庭消費當中最大的一筆支出，按揭貸款作為保守的付款方式，不僅能緩解家庭置業(yè)資金壓力，也能讓家庭擁有更為自由的現(xiàn)金流，因此能成為主流的付款方式。

總體來看，盡管不同購房客群在購房時選擇會有差異，但從總的方向來看，基本維持相同。比如在房屋面積上，60-90方、低總價的房源最具偏愛。購房區(qū)域上，地段雖優(yōu)先，價格終為王，購房區(qū)域已不再圍繞市中心，隨著房價的上升，與市區(qū)相比，同等預算在外圍區(qū)域能購買到的房齡更新、戶型、樓層等方面具有優(yōu)勢的房源，特別是地鐵沿線的區(qū)域成為越多越多置業(yè)者購房首選。

外省客戶比例持續(xù)上升，安徽、江西、河南客戶比例高

從購房客戶戶籍來源地區(qū)分析，去年整體市場仍以浙江省內(nèi)購買力為主。值得注意是，去年外省購房比例上升明顯，超四成房產(chǎn)為外省客戶購得，購房比例占到43.52%，環(huán)比上年的39.63%上升了3.89%。其中安徽省購房者以8.95%的比例突圍排名第1，排名2、3名的是江西、河南，購房比例占到5.22%和4.76%，前三名合計貢獻18.93%，第四名則是江蘇，占得3.88%。換句話說，杭州至少有40%的房源是省外購房者消化掉的。而外省人買房的區(qū)域中，余杭區(qū)和西湖區(qū)是主要成交陣地。

此外，浙江省內(nèi)戶籍購房比例為56.48%，其中省內(nèi)（杭州戶籍）購房比例為20.74%，省內(nèi)（非杭戶籍）比例為35.74%。而觀察歷史數(shù)據(jù)可知，外省置業(yè)者購房比例逐年提升，可見杭州樓市對周邊區(qū)域吸引力的增強。而杭州作為科技人才凈流入率排名全國第一的城市，近年來人才政策不斷升級，先有降低落戶門檻，后有人才補貼，人才的增長給予了杭州城市發(fā)展一個機遇，也在一定程度上活躍了樓市，短期內(nèi)給樓市增加了不小潛在的購房需求，進而有助于帶動市場交易量的提升。