旅游地產(chǎn)是指依托于自然資源、文化資源或其他產(chǎn)業(yè)資源而建設(shè)的，將旅游、休閑、度假、商務(wù)、居住等多種功能融合的房地產(chǎn)項(xiàng)目。按功能的不同，旅游地產(chǎn)可分為旅游景觀地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)。旅游景觀地產(chǎn)主要是在旅游區(qū)內(nèi)建設(shè)景觀建筑、主題公園等相關(guān)設(shè)施，重點(diǎn)在于旅游景觀開(kāi)發(fā)，主要服務(wù)于游客，滿(mǎn)足游客基本的旅游觀光需求；旅游商業(yè)地產(chǎn)主要是在旅游區(qū)內(nèi)建設(shè)商店、餐飲、娛樂(lè)等相關(guān)商用建筑物，滿(mǎn)足客戶(hù)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)、商務(wù)會(huì)客等需求；旅游休閑地產(chǎn)主要是在旅游區(qū)內(nèi)建設(shè)度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老居所等休閑度假場(chǎng)所及相關(guān)設(shè)施，并開(kāi)發(fā)配套的休閑度假服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)休閑度假、第二居所的需求；旅游住宅地產(chǎn)主要是在旅游區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅，滿(mǎn)足客戶(hù)的第一居所需求。
旅游地產(chǎn)分類(lèi)
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年，我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為9457個(gè)，較上年同比增長(zhǎng)2.1%；2019年，我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量為**個(gè)，較上年同比增長(zhǎng)**%。
2015-2019年我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量及增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
一、優(yōu)勢(shì)分析
（1）項(xiàng)目多元化：隨著旅游地產(chǎn)的不斷發(fā)展，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸結(jié)合各地特色，走向多元化。如今市場(chǎng)中既有結(jié)合山地、海濱、溫泉等自然資源的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也有以主題公園、游艇碼頭等人造資源為主的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，還有各種特色小鎮(zhèn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目特色化程度不斷上升。
（2）盈利模式多元化：我國(guó)旅游地產(chǎn)的盈利主要依靠前期的地產(chǎn)銷(xiāo)售和后期的旅游經(jīng)營(yíng)、租賃服務(wù)等，其中長(zhǎng)期收益主要依賴(lài)旅游經(jīng)營(yíng)、租賃收入等。隨著行業(yè)中旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的多元化，旅游地產(chǎn)的盈利方式開(kāi)始結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，呈現(xiàn)多元化發(fā)展。
（3）去地產(chǎn)化發(fā)展：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目通常地處偏僻，交通、配套設(shè)施落后，地產(chǎn)優(yōu)先的策略下，開(kāi)發(fā)商按傳統(tǒng)住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，勢(shì)必不具有長(zhǎng)期吸引力。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，已經(jīng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目若無(wú)旅游支撐，僅僅依靠地產(chǎn)將難以維持。近年來(lái)我國(guó)也逐漸加大了市場(chǎng)整頓力度，市場(chǎng)整體回歸理性。
我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
二、劣勢(shì)分析
（1）旅游建設(shè)難度大：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利方式雖多，但無(wú)論是哪種方式，都離不開(kāi)旅游和地產(chǎn)兩方面，其中旅游是聚集人氣，是帶來(lái)消費(fèi)的關(guān)鍵因素，將決定項(xiàng)目能否長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。但旅游項(xiàng)目建設(shè)的難度大、投入高、周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資金鏈等方面要求極高。
（2）項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重：旅游資源開(kāi)發(fā)難度較大，導(dǎo)致現(xiàn)階段行業(yè)中的開(kāi)發(fā)商多以采取自然資源為賣(mài)點(diǎn)，地產(chǎn)銷(xiāo)售為主的盈利模式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式大同小異，同質(zhì)化嚴(yán)重。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)中以濱海、湖濱、溫泉、山地等自然資源為賣(mài)點(diǎn)，打造的旅游度假、康養(yǎng)、住宅項(xiàng)目的比例超過(guò)60%。
（3）市場(chǎng)整體尚不成熟：在過(guò)去的十年中，旅游地產(chǎn)行業(yè)保持著快速增長(zhǎng)，大量資金和企業(yè)進(jìn)入其中，但行業(yè)整體并不規(guī)范。市場(chǎng)中盲目投資數(shù)百億、占地?cái)?shù)千畝的項(xiàng)目屢見(jiàn)不鮮，產(chǎn)生了局部投資過(guò)熱的現(xiàn)象，尤其是海南地區(qū)，8成的地產(chǎn)項(xiàng)目都是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，即使是與旅游無(wú)關(guān)的住宅項(xiàng)目，也會(huì)打著旅游的名義，影響到了行業(yè)的健康發(fā)展。
我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)劣勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
三、機(jī)遇分析
（1）政策支持：政府對(duì)旅游行業(yè)和旅游地產(chǎn)行業(yè)持鼓勵(lì)態(tài)度，持續(xù)出臺(tái)扶持政策。如2017年12月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、環(huán)保部、住建部制定《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》，提出各地要把特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要平臺(tái)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和緊急轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)要從實(shí)際出發(fā)，遵循客觀規(guī)律，防止盲目發(fā)展、一哄而上，更要嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向。
我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策
頒布日期 | 政策名稱(chēng) | 制定部門(mén) | 主要內(nèi)容 |
2012.06 | 《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》 | 國(guó)家旅游局 | 鼓勵(lì)民間資本依法采取多種形式合理開(kāi)發(fā)、可持續(xù)利用各類(lèi)地質(zhì)、森林、風(fēng)景名勝、水利、文物、城市公園、科教、工農(nóng)業(yè)、濕地、海島、海洋等旅游資源以及其他具有旅游利用價(jià)值的各種物質(zhì)和非物質(zhì)資源。鼓勵(lì)民間資本經(jīng)營(yíng)和管理旅游景區(qū)。支持民間資本組建專(zhuān)業(yè)化的旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)。對(duì)于法律法規(guī)未明確禁止準(zhǔn)入的旅游景區(qū)，允許民間資本采取適當(dāng)方式參與經(jīng)營(yíng)管理 |
2016.2 | 《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 | 國(guó)務(wù)院 | 積極推動(dòng)以抓點(diǎn)為特征的景點(diǎn)旅游發(fā)展模式向區(qū)域資源整合、產(chǎn)業(yè)融合、共建互享的全域旅游發(fā)展模式加速轉(zhuǎn)變 |
2017.02 | 《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見(jiàn)》 | 國(guó)務(wù)院 | 首次寫(xiě)入“旅游+”概念，文件提出要大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，利用“旅游＋”“生態(tài)＋”等模式，推進(jìn)農(nóng)業(yè)、林業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合，豐富鄉(xiāng)村旅游業(yè)態(tài)和產(chǎn)品；鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織創(chuàng)辦鄉(xiāng)村旅游合作社，或與社會(huì)資本聯(lián)辦鄉(xiāng)村旅游企業(yè)，多渠道籌集建設(shè)資金，大力改善休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、森林康養(yǎng)公共服務(wù)設(shè)施條件，完善休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等 |
2017.06 | 《全域旅游示范區(qū)創(chuàng)建工作導(dǎo)則》 | 國(guó)家旅游局 | 《導(dǎo)則》指出，創(chuàng)建工作要實(shí)現(xiàn)“五個(gè)目標(biāo)”，并起到相應(yīng)的示范引領(lǐng)作用：一是實(shí)現(xiàn)旅游治理規(guī)范化；二是實(shí)現(xiàn)旅游發(fā)展全域化；三是實(shí)現(xiàn)旅游供給品質(zhì)化；四是實(shí)現(xiàn)旅游參與全民化；五是實(shí)現(xiàn)旅游效應(yīng)最大化，成為旅游業(yè)惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促協(xié)調(diào)、擴(kuò)開(kāi)放的典范 |
2017.12 | 《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》 | 國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委 | 對(duì)利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣地區(qū)，可給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì) |
2017.08 | 《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》 | 國(guó)家旅游局 | 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了旅游民宿的定義、評(píng)價(jià)原則、基本要求、管理規(guī)范和等級(jí)劃分條件。是首個(gè)涉及民宿的國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) |
2017.09 | 《關(guān)于規(guī)范旅行社經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)游客合法權(quán)益的通知》 | 國(guó)家旅游局 | 《通知》要求，各地旅游主管部門(mén)規(guī)范旅行社經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)旅游套餐產(chǎn)品帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)查收取出境游保證金中的違規(guī)行為；嚴(yán)厲打擊預(yù)付卡違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為。全面排查旅行社單用途預(yù)付卡發(fā)行及履約情況，嚴(yán)禁擅自將單用途預(yù)付卡轉(zhuǎn)為多用途預(yù)付卡 |
2017.11 | 《景區(qū)游客高峰時(shí)段應(yīng)對(duì)規(guī)范》、《旅行社在線(xiàn)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)規(guī)范》、《溫泉旅游企業(yè)星級(jí)劃分與評(píng)定》、《溫泉旅游泉質(zhì)等級(jí)劃分》 | 國(guó)家旅游局 | 四項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)景區(qū)游客高峰時(shí)段的基本要求及應(yīng)對(duì)等級(jí)、互聯(lián)網(wǎng)在線(xiàn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的旅行社的功能分類(lèi)、信息在線(xiàn)、旅游產(chǎn)品在線(xiàn)交易、溫泉旅游企業(yè)的星級(jí)劃分條件、服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)規(guī)范的要求等方面進(jìn)行了規(guī)范 |
2017.12 | 《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》 | 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、環(huán)保部、住建部 | 提出各地要把特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要平臺(tái)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和緊急轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)要從實(shí)際出發(fā)，遵循客觀規(guī)律，防止盲目發(fā)展、一哄而上，更要嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向 |
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
（2）房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)旅游地產(chǎn)發(fā)展：伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，行業(yè)中出現(xiàn)了一大批擁有豐富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力雄厚的房企，成為開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的主力，推動(dòng)著旅游地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為132194億元，較上年同比增長(zhǎng)9.9%；2020年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為141443億元，較上年同比增長(zhǎng)7%。
2016-2020年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
（3）“旅游+”的開(kāi)發(fā)模式興起：對(duì)地方政府而言，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任，未來(lái)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐漸采取“旅游+”模式。“旅游+”模式以旅游為核心，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?，整合?dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、文化、體育、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的重構(gòu)，形成關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，從而提升整個(gè)區(qū)域價(jià)值，最終通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或銷(xiāo)售而盈利。市場(chǎng)中已有不少特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目采取了“旅游+”的開(kāi)發(fā)模式，例如烏鎮(zhèn)通過(guò)整合資源，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的整體發(fā)展。
我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)特色小鎮(zhèn)布局情況
房地產(chǎn)企業(yè) | 特色小鎮(zhèn)名稱(chēng) |
萬(wàn)科 | 華大生命健康小鎮(zhèn)、軍莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、正定特色文化小鎮(zhèn) |
華夏幸福 | 長(zhǎng)沙雨花區(qū)航天產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、健康產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、杭州蕭山智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、南京湯山溫泉小鎮(zhèn)、合肥機(jī)器人小鎮(zhèn)等 |
碧桂園 | 惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)(五年內(nèi)投資1000億打造數(shù)個(gè)科技小鎮(zhèn)) |
綠城集團(tuán) | 鄭陸鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)、藍(lán)灣小鎮(zhèn) |
藍(lán)城集團(tuán) | 海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)、黃干山小鎮(zhèn)、杭州桃源小鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙高爾夫小鎮(zhèn)、天臺(tái)山蓮花小鎮(zhèn)等 |
復(fù)星集團(tuán) | 騰沖瑪御谷溫泉小鎮(zhèn) |
深業(yè)集團(tuán) | 深業(yè)金創(chuàng)小鎮(zhèn) |
荔園地產(chǎn) | 教育小鎮(zhèn) |
雅居樂(lè) | 體育小鎮(zhèn)、影視科創(chuàng)小鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙雅居樂(lè)依云小鎮(zhèn) |
中南建設(shè) | 光源科技小鎮(zhèn) |
秦禾 | 同盟古鎮(zhèn) |
中銳地產(chǎn) | 黃山教育小鎮(zhèn) |
融創(chuàng) | 湖北鄂州體育小鎮(zhèn)等 |
萊茵達(dá) | 浦陽(yáng)特色體育小鎮(zhèn)、葛仙山運(yùn)動(dòng)休閑小鎮(zhèn) |
華僑城 | 藝尚小鎮(zhèn)、塘棲古鎮(zhèn)、天涯特色小鎮(zhèn)、漳州花兮小鎮(zhèn)、齋堂文化旅游小鎮(zhèn) |
保利集團(tuán) | 黃家湖地鐵小鎮(zhèn) |
恒大 | 蘭州國(guó)家足球特色小鎮(zhèn)、恒大歐洲足球小鎮(zhèn)、重慶長(zhǎng)壽湖文旅休閑特色小鎮(zhèn) |
正源地產(chǎn) | 長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)健康小鎮(zhèn) |
中梁地產(chǎn) | 杭州淳安千島湖旅游小鎮(zhèn) |
當(dāng)代置業(yè) | 安徽龍華山蓮花小鎮(zhèn)、羅縣龍華鎮(zhèn)旭日文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn) |
蘇寧置業(yè) | 句容智慧科技小鎮(zhèn) |
中糧地產(chǎn) | 祥云小鎮(zhèn) |
海信地產(chǎn) | 海信珠山小鎮(zhèn) |
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
四、威脅分析
（1）優(yōu)質(zhì)旅游IP缺乏：市場(chǎng)中大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商都是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)旅游行業(yè)了解不深，其設(shè)計(jì)的旅游產(chǎn)品容易出現(xiàn)缺乏創(chuàng)意的情況，導(dǎo)致一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。即使部分旅游產(chǎn)品足夠優(yōu)秀，但如果不是知名的旅游IP，也無(wú)法立即吸引到足夠多的游客，開(kāi)發(fā)商需要花費(fèi)大量時(shí)間和資金去營(yíng)銷(xiāo)，資金壓力極大，容易導(dǎo)致項(xiàng)目因資金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾的情況。
（2）行業(yè)亂象影響行業(yè)整體形象：國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)沿襲了城市地產(chǎn)的運(yùn)作模式，投資與投機(jī)并存。許多個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者依然按照城市地產(chǎn)的贏利模式操作旅游地產(chǎn)，造成部分地區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)虛高，也使部分開(kāi)發(fā)商在分時(shí)度假產(chǎn)品的產(chǎn)品模式設(shè)計(jì)上不合理，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上誤導(dǎo)，甚至欺騙消費(fèi)者，這種情況的長(zhǎng)期存在，將會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
威脅我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素分析
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)《2022年中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀與投資商機(jī)研究》
