特色小鎮(zhèn)的概念最早舶來自國外，比如美國的硅谷、格林威治小鎮(zhèn)，英國的劍橋鎮(zhèn)等。景鑒文旅智庫的創(chuàng)始人周鳴岐指出，這些小鎮(zhèn)之所以能經(jīng)久不衰，因?yàn)榫哂刑囟ǖ淖匀弧⑷宋?、歷史、經(jīng)濟(jì)因素，使其具有不可復(fù)制性。國內(nèi)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，存在一個(gè)誤區(qū)，就是把特色小鎮(zhèn)直接等同于“特色旅游小鎮(zhèn)”。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然特色小鎮(zhèn)一般具有旅游的功能，甚至和旅游業(yè)有千絲萬縷的聯(lián)系，但是特色小鎮(zhèn)并不等同于“旅游小鎮(zhèn)”。

　　領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理鄒毅表示，一般情況下，特色小鎮(zhèn)可分為工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅度假型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商品交易型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、研發(fā)服務(wù)型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、學(xué)院教育小鎮(zhèn)等。跟旅游關(guān)系最密切的是文旅特色小鎮(zhèn)，從世界范圍來看，這類小鎮(zhèn)根據(jù)周邊的風(fēng)景資源不同，又分為古鎮(zhèn)村落、溫泉度假小鎮(zhèn)、濱海度假小鎮(zhèn)、濱湖度假小鎮(zhèn)、運(yùn)動觀光小鎮(zhèn)等許多門類。

　　北京聯(lián)合大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長張凌云則認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)，不完全是旅游小鎮(zhèn)，但可以加入旅游、休閑、度假功能。比如，有些產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)，以制造業(yè)或新型制造業(yè)為主，升級后技術(shù)含量較高，未來發(fā)展有產(chǎn)業(yè)作為依托的。而中國的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，最關(guān)鍵的就是要以產(chǎn)業(yè)為依托。另一類是歷史文化小鎮(zhèn)，比如山西的平遙，基本以旅游為主，季節(jié)性強(qiáng)，有明顯的淡旺季。這類小鎮(zhèn)的產(chǎn)品鏈適合做得長一些，不能僅靠收門票。這類小鎮(zhèn)和工業(yè)小鎮(zhèn)不一樣，規(guī)模上要控制，不是越大越好。

　　張凌云強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)，“第一要有產(chǎn)業(yè)依托，第二，要有自己的特色定位。”無論小鎮(zhèn)主營的是何種產(chǎn)業(yè)，一定要有產(chǎn)業(yè)依托，不能按照景區(qū)來建，游客只買一張門票，來了就走了。

　　特色小鎮(zhèn)需要考慮，本土的資源怎么變成產(chǎn)品，以及這些產(chǎn)品怎樣形成產(chǎn)業(yè)、甚至形成產(chǎn)業(yè)集群。除了工業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)集群，文化特色產(chǎn)品、文化創(chuàng)意產(chǎn)品也可以形成產(chǎn)業(yè)集群，甚至可以是“無中生有”。比如，以花卉做文章的小鎮(zhèn)，花期只有幾個(gè)月，一年就靠幾個(gè)月來支撐，肯定不行。除了做到月月都有花，圍繞花卉產(chǎn)業(yè)可開發(fā)護(hù)膚用品、保健用品、茶葉以及與花有關(guān)的文化、餐飲等。

　　周鳴岐表示，“中國旅游資源以山岳型景區(qū)為主，南方還有大量的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。目前旅游小鎮(zhèn)最大的問題就是資源同質(zhì)性很高，如不進(jìn)行良好的差異性定位和策劃，非常容易千鎮(zhèn)一面?！?/span>

　　在鄒毅看來，文旅特色小鎮(zhèn)要構(gòu)建旅游核心吸引物。“對于類似江南一帶的同質(zhì)化的、扎堆的古鎮(zhèn)村落的項(xiàng)目，除了江南六大名鎮(zhèn)還具備操作價(jià)值，其他的古鎮(zhèn)只是簡單修繕或者盲目復(fù)制，基本毫無市場前景?！彼J(rèn)為，在一個(gè)區(qū)域里，市場只會記住同一品類里NO.1到NO.3的項(xiàng)目，其他排行靠后的項(xiàng)目都難以形成品牌效應(yīng)，這類項(xiàng)目只能在每年傳統(tǒng)節(jié)日里，因游客溢出效應(yīng)而有些活力，其他時(shí)間都會是死水微瀾。

　　此外，后期的整體項(xiàng)目運(yùn)營管控就顯得非常重要。目前的情況是，當(dāng)下中國行業(yè)內(nèi)，真正具備專業(yè)水準(zhǔn)的度假小鎮(zhèn)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)相當(dāng)稀缺。而小鎮(zhèn)作為經(jīng)營性資產(chǎn)，其運(yùn)營能力決定了未來資產(chǎn)的價(jià)值是印鈔機(jī)還是無底洞。

　　陳向宏和他的團(tuán)隊(duì)“十年磨一劍”一筆一筆畫出了烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)，并打造了完善的旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈條。而烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)的模式不可能在短時(shí)間內(nèi)被復(fù)制出來，因?yàn)槌晒Φ奶厣燃傩℃?zhèn)應(yīng)設(shè)計(jì)完善的游覽路線、完整的配套設(shè)施。當(dāng)前旅游已經(jīng)全面進(jìn)入到休閑度假階段，過往老化的、粗糙的、簡陋的旅游度假設(shè)施，根本無法滿足現(xiàn)代游客的升級消費(fèi)需求。

　　周鳴岐說，從世界各國和中國特色小鎮(zhèn)的成功案例來看，基本上沒有通過政策指令搞起來的，都是諸多因素在一起作用的結(jié)果，都是獨(dú)特的，難以復(fù)制的?，F(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的省份一開口就搞100個(gè)特色小鎮(zhèn)，是否符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律呢？

　　在政策東風(fēng)之下，民營資本因此大批涉足特色小鎮(zhèn)投資和開發(fā)領(lǐng)域。不少房地產(chǎn)公司都披露了特色小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，包括萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統(tǒng)房企。但隨著政策支持力度的加大，“特色小鎮(zhèn)”的本來面目開始模糊，最明顯的特征就是房地產(chǎn)化的凸顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以特色小鎮(zhèn)的名義向政府拿地，成本相對較低，不可避免會出現(xiàn)以特色小鎮(zhèn)名義的圈地行為，而且特色小鎮(zhèn)建設(shè)核心在于運(yùn)營，但不少入駐房企缺乏相應(yīng)能力，如果不轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，只能把小鎮(zhèn)開發(fā)變成新一輪房地產(chǎn)炒作。張凌云指出，現(xiàn)在中國的“特色小鎮(zhèn)”不要再重蹈“城市地產(chǎn)開發(fā)”的覆轍，特色小鎮(zhèn)不是簡單地搞搞“房地產(chǎn)開發(fā)”、賣賣房子就行了。

　　周鳴岐指出，目前，一般的旅游特色小鎮(zhèn)，都配比了一定的房地產(chǎn)，用于吸引投資?！疤厣℃?zhèn)要想長期存活，不能以房地產(chǎn)為主。當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)完，如果沒有產(chǎn)業(yè)，還能靠什么吸引人？”他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)聚集效應(yīng)，人才和產(chǎn)業(yè)都會向發(fā)達(dá)地區(qū)聚集。這種趨勢在當(dāng)代的中國更明顯，因?yàn)橹袊鞯赜虻呢毟徊罹噍^大，就造成了更強(qiáng)的集聚效應(yīng)。

　　在中國特色小鎮(zhèn)興起的當(dāng)下，越來越多的金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本和國有資本進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，就連電商巨頭天貓也都坐不住了。

　　最近，天貓宣布在北京延慶四季花海景區(qū)打造貓咪主題休閑娛樂小鎮(zhèn)，就吸引了不少眼球。據(jù)悉，天貓小鎮(zhèn)的一期項(xiàng)目包含貓旅社、貓公關(guān)和小鎮(zhèn)貓舍，并將于雙十一開放；二期項(xiàng)目將引入天貓熱氣球館、滑雪場等項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測，電商巨頭阿里是要以商業(yè)資源來驅(qū)動房地產(chǎn)，還是進(jìn)軍休閑度假周邊游市場？是要打造線上線下人貨場的新零售，還是僅僅動了情懷，想在“特色小鎮(zhèn)”上玩票一把呢？

　　延慶的四季花海位于北京市延慶四海鎮(zhèn)，青山綠水間，數(shù)千畝鮮花鋪展開來，姹紫嫣紅，農(nóng)田變花園。幾年前這里的游客很多，圍繞著四季花海，農(nóng)家樂性質(zhì)的民俗接待開展得如火如荼，一些城市的白領(lǐng)甚至也被吸引過來，做起了民俗接待戶。原本在北京城里工作的白領(lǐng)李偉，前幾年也來此開民宿，但是這兩年她卻失落地發(fā)現(xiàn)，客人越來越少了，特別是到了秋冬季節(jié)，生意則更為慘淡?；ê＞哂忻黠@的季節(jié)性特征，而且北京周邊類似的花海越來越多，競爭激烈，四季花海的吸引力逐年減弱。

　　不過，“天貓”小鎮(zhèn)是否能夠一舉成功尚是未知數(shù)。專家指出，在國內(nèi)成功的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目仍然是極少數(shù)，多數(shù)項(xiàng)目處于盈虧平衡或奄奄一息之態(tài)。這與文旅產(chǎn)業(yè)投資的長周期、重資產(chǎn)特質(zhì)有關(guān)系，而高技術(shù)投入、理念創(chuàng)新、資本實(shí)力、自然資源等級、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等都是決定投資成敗的關(guān)鍵因素。研究者的共識是，從國外到國內(nèi)的成功案例來看，特色小鎮(zhèn)的根本是產(chǎn)業(yè)。一個(gè)成功的特色小鎮(zhèn)一般都是主題鮮明、并且有產(chǎn)業(yè)作為支撐的。而這些方面則恰恰是國內(nèi)上馬的不少“特色小鎮(zhèn)”最為欠缺的。

特色小鎮(zhèn)對于地產(chǎn)行業(yè)商機(jī)何在？別以為地產(chǎn)行業(yè)想進(jìn)就能進(jìn)，不是這樣。

從小鎮(zhèn)加旅游到旅游加小鎮(zhèn)，實(shí)際上現(xiàn)在康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、運(yùn)動小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)，林林總總。難在題目，一千個(gè)小鎮(zhèn)能想出一千個(gè)題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮(zhèn)一面，這是一個(gè)難點(diǎn)。

比如我上個(gè)禮拜到中國人民大學(xué)藝術(shù)學(xué)院，討論世界藝術(shù)小鎮(zhèn)，藝術(shù)學(xué)院的院長先跟我們講了一番文藝復(fù)興的歷史過程，很有學(xué)問，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以后就討論，還有一個(gè)人講了一些世界藝術(shù)小鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)，后來我就說，院長高大上，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也不怎么接地氣，但是這兩個(gè)融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復(fù)興的過程，諸如此類的講了一遍。

按這個(gè)要求，中國有幾個(gè)能搞？要不然咱們說幾個(gè)樣板看看？798算不算？不算，一定是新知識的創(chuàng)造。再問一下烏鎮(zhèn)算不算？也不算，最好形成一個(gè)博物館群。我說四川大邑，安仁古鎮(zhèn)，樊建川在那兒搞了25個(gè)博物館了，他說我沒去過，我說你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術(shù)小鎮(zhèn)沒戲。我實(shí)在想不出來，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說了一個(gè)觀點(diǎn)，如果能夠整體進(jìn)入，全面開發(fā)，這是最好的。但是現(xiàn)在因?yàn)槿块T倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，上來做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現(xiàn)在是小鎮(zhèn)加旅游，那我們要轉(zhuǎn)過來叫旅游加小鎮(zhèn)，這個(gè)難度是很大的。

景區(qū)帶小鎮(zhèn)，這個(gè)格局現(xiàn)在已經(jīng)形成了，比如黃山腳下有一個(gè)湯口鎮(zhèn)，是溫泉小鎮(zhèn)，但是借助黃山已經(jīng)起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個(gè)就是山水促小鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)形成標(biāo)配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個(gè)小鎮(zhèn)。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細(xì)，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時(shí)候，拈花灣一天進(jìn)去13萬人，給那個(gè)董事長弄的，說拈花灣是個(gè)度假小鎮(zhèn)，是個(gè)文化小鎮(zhèn)，不希望這么多人來，但是大家把他當(dāng)一個(gè)景點(diǎn)看。

但是馬上碰到一個(gè)難題，是在國家風(fēng)景名勝區(qū)的范圍內(nèi)，所以建設(shè)部的一個(gè)副部長去了盛贊，說搞特色小鎮(zhèn)這是一個(gè)樣板，我就說這個(gè)副部長是管特色小鎮(zhèn)的，跟著建設(shè)部城建司的領(lǐng)導(dǎo)去了，說不行，違背國家風(fēng)景名勝區(qū)條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個(gè)酒店自己經(jīng)營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價(jià)格是整個(gè)無錫最高的價(jià)格，很多人已經(jīng)付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發(fā)了，所以就沒辦法，只好自持，自己運(yùn)營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區(qū)帶小鎮(zhèn)，山水促小鎮(zhèn)，這是一個(gè)方式，這個(gè)方式是一個(gè)比較可行的方式。

這就是烏鎮(zhèn)和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮(zhèn)就是3公里，就這么一個(gè)距離，黃金周的時(shí)候?yàn)蹑?zhèn)10萬人進(jìn)去，烏村1000人進(jìn)去，所以烏村開發(fā)模式和運(yùn)動模式都很獨(dú)特，就是外觀基本不動，里邊動一動，整個(gè)烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個(gè)地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。后來網(wǎng)上說你烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節(jié)目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個(gè)晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，有真正有追求的人進(jìn)來，所以有追求的人進(jìn)來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮(zhèn)，這是第三種方式。

這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)去了，嚴(yán)格的說袁家村不是一個(gè)村，已經(jīng)是一個(gè)鎮(zhèn)，歷史上是個(gè)村，現(xiàn)在面積已經(jīng)很大了，各種街道都形成了。

這就是良渚文化村，現(xiàn)在浙江37個(gè)小鎮(zhèn)里有一個(gè)就是良渚文化村的一部分，也變成一個(gè)小鎮(zhèn)，我這里講的是地產(chǎn)商怎么進(jìn)入。

先別急著進(jìn)，反正政府和前期開發(fā)商必有難過的時(shí)候，甚至有過不下去的時(shí)候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時(shí)候你進(jìn)入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項(xiàng)目有運(yùn)氣的成分，因?yàn)橛行畔⒌臏贤▎栴}，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現(xiàn)在有什么難處，但是一般沒有這種判斷。