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房屋租賃合同糾紛類案辦案要件指南之典型案例要覽

1.標的物為違法建筑物的租賃合同效力認定——浙江銀泰投資有限公司與包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：合同效力 違法建筑物

裁判要旨：雙方當事人就尚不存在或尚未建成房屋簽訂房屋預(yù)租合同，若預(yù)租物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合同應(yīng)無效。

案例索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第71輯）；最高人民法院（2017）最高法民終171號

2.出租人就違法建筑物與承租人訂立的租賃合同應(yīng)屬無效——西安市碑林區(qū)紫霧酒家、西安市統(tǒng)一征地管理辦公室與西安市碑林區(qū)永寧村村民委員會房屋租賃合同糾紛案

標簽：合同效力  違法建筑物

裁判要旨：未經(jīng)批準在集體土地上建房且用于出租經(jīng)營的，租賃合同應(yīng)屬無效。

案例索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第3輯）；最高人民法院（1999）民終字第34號］

3.標的物為劃撥土地上房屋的租賃合同效力認定——新疆維吾爾自治區(qū)建筑木材加工總廠與中國民主同盟新疆實業(yè)發(fā)展總公司房屋租賃糾紛案

標簽：劃撥土地  房屋  合同效力

裁判要旨：出租房屋所占用的土地性質(zhì)為國有劃撥用地，承租人未繳納土地收益的，并不影響合同的效力。

案例索引：《最高人民法院公報》2002年第1期；最高人民法院（2000）民終字第115號

4.房屋未經(jīng)竣工驗收的租賃合同效力認定——七天快捷酒店管理（北京）有限公司等與上海松甌實業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案

標簽：竣工  驗收  合同效力

裁判要旨：若強制性規(guī)定的意旨是加強行政管理，而非否定私法行為的效力；所規(guī)制的是合同履行前提條件，而非合同本身，則該強制性規(guī)定為管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。據(jù)此，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款關(guān)于建筑工程未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格，不得交付使用的規(guī)定應(yīng)為管理性強制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗收并不導(dǎo)致租賃合同無效；如承租人因此無法使用房屋的，承租人有合同解除權(quán)。

案例索引：上海法院參考性案例15號；上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第2448號

5.標的物為在建房屋的租賃合同效力認定——西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛案

裁判要旨：當事人就在建房屋所簽租賃合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)認定合法有效。

案例索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第16輯）；最高人民法院（2002）民一終字第75號

6.就經(jīng)濟適用住房簽訂的房屋租賃合同效力認定——張雪蓉與祁驥、徐敏敏房屋租賃合同糾紛案

標簽：經(jīng)濟適用房  租賃  合同效力

裁判要旨：經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。就經(jīng)濟適用住房簽訂的房屋租賃合同系利用公共資源謀取個人利益，違背了公序良俗，一般應(yīng)屬無效。

案例索引：《2017年上海法院精選案例》；上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終5440號

7. 無權(quán)代理情形下租賃合同的效力認定——云南中信電纜有限公司與昆明市官莊五金建材供應(yīng)站等租賃合同糾紛案

標簽：無權(quán)代理  租賃 合同效力

裁判要旨：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。通常情況下，促使相對人有足夠理由相信行為人有代理權(quán)系由被代理人的行為造成的。故被代理人未明確否認行為人的代理權(quán)、對行為人的授權(quán)范圍不明確、未明確聲明終止代理權(quán)等情況，都可能使善意相對人有充足理由相信行為人有代理權(quán)。

案例索引：《中國審判案例要覽（2007年民事審判案例卷）》；云南省昆明市中級人民法院（2005）昆民二終字第299號

8. 房屋租賃合同糾紛中損失的認定——上海甬滬實業(yè)有限公司與上海露凡西化妝品有限公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：租賃合同  損失  責(zé)任

裁判要旨：法院對雙方的過錯責(zé)任及損失的認定，可根據(jù)合同的相關(guān)約定、租賃標的物本身的合法性、雙方的報建義務(wù)、配合行為、擴建受益情況、擴建規(guī)模、風(fēng)險控制、造價費用現(xiàn)值等因素，結(jié)合當事人的主觀過錯，確定合理的責(zé)任比例及損失金額。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終9914號

9.部分無效租賃合同的特殊規(guī)則運用——上海普嘉物流有限公司與上海米牌地板制造有限公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：部分無效  整體無效

裁判要旨：合同部分無效的認定，應(yīng)建立在合同內(nèi)容可分性即無效部分相對獨立，與其他部分可以區(qū)分的基礎(chǔ)上，并結(jié)合合同目的、實際履行情況及剩余部分可履行性予以考量。如果該內(nèi)容不具有可分性，或者當事人將此內(nèi)容約定為合同成立生效的必要條款，則該合同部分無效將導(dǎo)致整體無效。

案例索引：《2015年上海法院精選案例》；上海市嘉定區(qū)人民法院（2014）嘉民三（民）初字第997號

10.情勢變更的審查規(guī)則——吳沛霖、王辰羽與三亞文豪旅業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案

案例索引：情勢變更  處理規(guī)則

裁判要旨：合同成立后，因不可歸責(zé)于合同當事人的原因?qū)е潞贤康穆淇?，強行維持合同原有效力將導(dǎo)致合同當事人之間的利益嚴重失衡時，才能適用情勢變更原則。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申3380號

11.買賣不破租賃的審查規(guī)則——唐學(xué)富、龐華與合肥建鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付瑕疵擔保責(zé)任糾紛案

標簽：租賃房屋  買賣  

裁判要旨：買賣尚處于租賃期間的房屋，出賣人應(yīng)當告知買受人房屋租賃合同的內(nèi)容，但承租人的履約能力屬于商業(yè)風(fēng)險范疇，不屬于出賣人先合同義務(wù)，買受人應(yīng)自行審查與承擔。租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，除當事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權(quán)變更之日歸買受人所有。買受人在產(chǎn)權(quán)變更后，因租金難以收取，以出賣人有締約過失、交付房屋存在瑕疵為由，要求出賣人承擔租金損失的，人民法院不予支持。

案例索引：安徽省高級人民法院（2017）皖民申1312號

12. 合同約定解除權(quán)的審查認定——上海靈島咖啡食品有限公司與曲萍房屋租賃合同糾紛案

標簽：約定解除  瑕疵履行  根本目的

裁判要旨：租賃合同雙方當事人應(yīng)誠信履約，即使承租人的履行瑕疵符合約定解除權(quán)的條件，但若欠付租金比例較小、違約程度較輕，且承租人愿意支付欠付的租金及房屋空置期間的租金，并承諾按照合同全面履行后續(xù)義務(wù)，承租人的履行瑕疵并不構(gòu)成根本違約，出租人不能行使約定解除權(quán)解除租賃合同，但出租人可以按照合同約定主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終6693號

13. 租賃房屋存在危及承租人安全或者健康現(xiàn)實危險的處理——朱維娟與賽諾菲（中國）投資有限公司上海分公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：不完全履行  解除認定

裁判要旨：出租人交付的房屋在租賃期內(nèi)存在空氣質(zhì)量問題，雖然污染物超標的程度并不嚴重，但仍會對人體健康造成危害，即使承租人無法證明房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量問題系因出租人違約行為所致，承租人仍可行使法定解除權(quán)隨時解除合同。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終9393號

14. 違反保護義務(wù)的解除權(quán)處理規(guī)則——林燕訴錢正租賃合同糾紛案

標簽：保護義務(wù)  違反處理 解除權(quán)

裁判要旨：承租人應(yīng)當依照約定的方法使用租賃物，租賃合同對租賃房屋的使用方法沒有約定，也無法達成補充協(xié)議的，承租人應(yīng)當按照租賃物的性質(zhì)合理使用租賃房屋。承租人改變了公寓房單純作為居住使用的租賃用途，使租賃房屋處于不合理的使用狀態(tài)，出租人有權(quán)解除合同。

案例索引：上海市閔行區(qū)人民法院（2007）閔民三（民）初字第470號

15. 非金錢債務(wù)履行不能的解除權(quán)行使規(guī)則——上海瑞鉑慧家科技集團股份有限公司與葉明標房屋租賃合同糾紛案

標簽：履行不能  非金錢債務(wù)  解除權(quán)

裁判要旨：出租人在簽訂租賃合同前已明確告知承租人房屋被司法查封的事實，承租人在明知租賃房屋存在司法查封的情況下，仍然簽訂并繼續(xù)履行房屋租賃合同，且司法查封并未實際影響租賃房屋的正常使用，承租人嗣后不得以司法查封為由主張解除租賃合同。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終12970號

16.請求解除房屋租賃合同的處理規(guī)則——顧雪珍訴陸華強租賃合同糾紛案

標簽：租賃合同  解除  違約

裁判要旨：承租人將租賃房屋在內(nèi)的多套房屋打通形成整體，共同用于經(jīng)營活動，在其他出租人均選擇要求繼續(xù)履行合同，且承租人愿意支付欠付租金并承擔違約責(zé)任的情形下，出租人的合法權(quán)益已能得到適當?shù)木葷途S護，出租人以承租人欠付租金、擅自轉(zhuǎn)租為由，要求解除租賃合同的訴請不應(yīng)予以支持。

案例索引：上海市第二中級人民法院（2006）滬二中民二（民）終字第1955號

17.通知解除情形下解除時間的確定——上海埃羅餐飲管理有限公司與上海錦翌企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：通知解除  解除時間  

裁判要旨：租賃合同一方當事人依法行使單方解除權(quán)，合同自解除通知到達合同相對方之日解除；解除權(quán)人主張以解除通知中所記載的解除之日作為合同解除時間，人民法院不予支持。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終11182號

18. 租賃合同解除后的處理規(guī)則——上海中棱射頻技術(shù)有限公司與上?？翟峦顿Y管理有限公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：合同解除  返還房屋  減損義務(wù)

裁判要旨：租賃合同解除后，承租人未按約定將租賃房屋恢復(fù)原狀，出租人拒絕配合承租人辦理退房手續(xù)具有一定的合理性，但出租人負有法定減損義務(wù)，不能放任租賃房屋長期空置。對于出租人主張的逾期返還房屋占有使用費，應(yīng)綜合考慮雙方合同履行情況、當事人的過錯程度等因素予以確定。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終4940號

19. 遲延履行責(zé)任的認定——蘭維樂（上海）食品銷售有限公司與上海東亞體育文化中心有限公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：遲延履行  責(zé)任認定

裁判要旨：合同終止后，承租人應(yīng)按約定時間搬離并將租賃房屋返還出租人，逾期返還房屋的，承租人應(yīng)按照合同約定支付占用費。但若租賃房屋返還后將被拆除，出租人實際無法正常使用，承租人主張約定的占用費標準過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)結(jié)合合同實際履行情況對占用費標準進行調(diào)整。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終9772號

20.“一屋兩租”的處理規(guī)則——農(nóng)工商超市（集團）有限公司與上海伊塔納旅游用品有限公司租賃合同糾紛案

標簽：一屋兩租  違約責(zé)任

裁判要旨：出租人“一屋兩租”，應(yīng)根據(jù)合同約定向承租人承擔違約責(zé)任。只有當約定的違約金過分高于承租人所受損害和所失利益的總和時，法院才能調(diào)低違約金金額。因出租人“一屋兩租”拒絕交房，導(dǎo)致承租人無法享有租賃房屋使用權(quán)的增值，可以視為承租人的所失利益。出租人與案外人所簽租賃合同的租金標準可以作為所失利益數(shù)額的參考依據(jù)。違約方主張調(diào)低違約金的，應(yīng)承擔違約金數(shù)額過高的舉證責(zé)任，守約方只要適當?shù)嘏e證證明其損失的范圍、大小即可，無需舉證證明實際損失的具體金額。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2005）滬一中民二（民）終字第2194號

21.公房租賃關(guān)系的處理規(guī)則——上海寶房（集團）有限公司訴劉某某等房屋租賃合同糾紛案

標簽：公房租賃  權(quán)利義務(wù)

裁判要旨：公房承租人雖享有居住、使用租賃房屋的權(quán)利，但應(yīng)在符合社會公共利益的前提下合理行使權(quán)利。公房所有權(quán)人為公益之目的對租賃房屋進行的綜合改造項目，若已征得待改造公房絕大部分承租人同意且提供了過渡房屋，并不構(gòu)成對承租人利益的侵犯，承租人應(yīng)履行協(xié)助義務(wù)，配合綜合改造項目的實施。

案例索引：《2016年上海法院案例精選》；上海市第二中級人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第27號］

22.承租人減租權(quán)的處理規(guī)則——寶豐公司與九百家居公司房屋租賃合同糾紛案

標簽：承租人  減租權(quán)

裁判要旨：承租人是否享有減租權(quán)，應(yīng)根據(jù)出租人的違約行為對租賃房屋使用、收益的具體影響進行判斷。若出租人不完全履行租賃合同的主要義務(wù)，對承租人的日常經(jīng)營活動產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響，承租人有權(quán)根據(jù)房屋的實際使用情況，主張相應(yīng)減少受影響期間的租金。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第262號

23.約定轉(zhuǎn)租權(quán)的處理規(guī)則——上海晨鑫家具廠與上?；疏ど锟萍加邢薰痉课葑赓U合同糾紛案

標簽：約定轉(zhuǎn)租權(quán)  解除  違約責(zé)任

裁判要旨：承租人從事生產(chǎn)經(jīng)營活動被環(huán)境執(zhí)法部門要求停產(chǎn)后，可以根據(jù)其享有的合同轉(zhuǎn)租權(quán)將租賃房屋另行轉(zhuǎn)租，出租人阻礙次承租人占有、使用租賃房屋的，構(gòu)成根本違約。租賃合同因此解除的，承租人可以請求出租人賠償因改造租賃房屋支出的費用、承租人向次承租人賠償?shù)倪`約金、因租賃合同提前解除產(chǎn)生的轉(zhuǎn)租收益損失，賠償總額應(yīng)平衡雙方利益并綜合合同履行情況予以確定。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終3214號

24. 租賃合同解除后承租人遲延履行賠償責(zé)任的認定——和記黃埔地產(chǎn)（上海）古北有限公司與王月房屋租賃合同糾紛案

標簽：合同解除  遲延履行  賠償責(zé)任

裁判要旨：租賃合同期限屆滿后，承租人未按約向出租人返還租賃房屋的，出租人有權(quán)請求承租人賠償遲延返還房屋期間的占有使用費、因遲延返還導(dǎo)致出租人向新承租人賠償?shù)倪`約金、因遲延返還導(dǎo)致房屋空置期間出租人少收取的租金損失。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第3560號］

25. 承租人違反主給付義務(wù)的構(gòu)成根本違約——上海小牙教育科技有限公司與張忠良等房屋租賃合同糾紛案

標簽：承租人  主給付義務(wù)  根本違約

裁判要旨：在出租人并未違約的情況下，承租人擅自返還房屋、提前解約的行為構(gòu)成根本違約。出租人主張承租人賠償免租期租金損失的，應(yīng)綜合考慮出租人的實際損失、免租期對出租人租金收入的影響，公平、合理地確定承租人的賠償額。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終12521號

26.承租人優(yōu)先購買權(quán)除外情形的審查認定——上海曼登實業(yè)有限公司與上海立地房地產(chǎn)公司合同糾紛案

標簽：承租人  優(yōu)先購買權(quán)

裁判要旨：出租人基于特殊身份關(guān)系以低于市場價出賣房屋，承租人一般不能享有優(yōu)先購買權(quán)，此時承租人不符合法律規(guī)定的同等條件的要求。

案例索引：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第98號

27.侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的損失認定——李某與韓某等房屋租賃合同糾紛案

標簽：損害優(yōu)先購買權(quán)  損失認定

裁判要旨：不定期租賃合同承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害的，其損失以成交價與市場價之間差價損失、租賃期限長短等綜合確定。

案例索引：山東省濟南市中級人民法院（2016）魯01民終4094號