作者：文鰩地產律師團隊

上一篇，我們?yōu)榇蠹規(guī)怼?017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告·案例裁判要旨篇》（合同解除類）

本期推送《2017年南寧市房屋租賃合同糾紛大數(shù)據(jù)報告·案例裁判要旨篇》（合同解除的責任分擔）

法院如何處理租賃合同解除后的法律后果

【裁判要旨一】合同簽訂后，雙方實際支付租金的標準與合同約定不一時，視為雙方合意改變合同的約定，合同解除之后應按實際標準支付欠繳的租金。

案例索引：(2017)桂0105民初175號，鄭伯偉與梁嬌媚房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

江南區(qū)人民法院認為：原被告雙方在履行合同的過程中，并沒有完全按照《房屋租賃合同》的約定來執(zhí)行，主要表現(xiàn)在租金的事項上。原被告雙方間事實上改變了雙方《房屋租賃合同》中有關租金支付標準的約定事項，對此事實，本院予以尊重。故此，對原告起訴要求被告補交2013年至2015年11月30日期間的租金14520元及2015年11月30日至2016年5月30日期間的租金7620元的訴訟請求，本院不予支持，計算標準應按實際租金支付標準即每月7320元的標準來執(zhí)行。

【律師提示】合同約定與實際履行標準不同，對標準的認定容易產生糾紛。建議實際履行標準改變后應通過補充協(xié)議進行確認。

【裁判要旨二】合同既約定了滯納金又約定了違約金的，由于滯納金與違約金均系針對該違約行為，且滯納金與違約金性質同類、功能重合，人民法院直接參照違約金的相關規(guī)定進行處理

案例索引： (2016)桂0108民初1549號，德燊（南寧）電子有限公司與廣西正通機電設備有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

良慶區(qū)人民法院認為：由于滯納金與違約金均系針對該違約行為，且滯納金與違約金性質同類、功能重合，故德燊公司經(jīng)過比較后主張應優(yōu)先選擇適用違約金條款，并無不當

【律師提示】日常實踐中，常見房屋出租人在租賃合同中同時約定滯納金和違約金。如約定“承租人不按時交納租金(或出租人不按時交付房屋)的，每逾期一日向出租人（承租人）支付滯納金**元，超過**日的，出租人（承租人）有權解除合同，承租人（出租人）向出租人（承租人）支付違約金**元?！?/span>

而滯納金一般是指特定義務人不按照法律規(guī)定履行義務，該義務又不能由他人代為履行時，由執(zhí)行機關按照義務人拖延的期限，按日課以義務人新的不間斷的金錢給付義務，促使義務人早日履行義務。滯納金常見于《稅收征收管理法》等帶有國家管理性質的法律法規(guī)中。在民事案件中，也常見一些使用滯納金的情形，尤其常見一些公用企業(yè)，如供暖單位催繳供暖費，供電單位、供水單位催收水電費的單據(jù)上經(jīng)常使用滯納金的條款。本質上，滯納金具有法定性、強制性和固定性的特點，不適用于民事糾紛范疇，作為主體地位平等的民事關系雙方當事人無權為對方設定滯納金。

那么,司法實務中，租賃合同雙方在合同中約定的滯納金，法院如何認定？最高人民法院曾在一則公報案例中明確表明了處理態(tài)度。在本案中，雙方當事人約定，如承租方實業(yè)公司拖欠租金，按日千分之五交納滯納金。對該筆滯納金的性質，最高院在判決書中認定：“合同中有關拖欠租金以日千分之五交付滯納金的約定，其法律性質為專項違約金，僅對拖欠租金產生法律效力……”。由此可以看出，司法實踐中，當事人約定的滯納金實為合同的違約金，法院應直接參照違約金的相關規(guī)定進行處理。

【裁判要旨三】租賃合同對押金的處理約定多種方式的，合同解除時，法院認定押金的處理原則按照不利于提供格式條款的一方進行解釋

案例索引：(2017)桂0105民初3245號，廣西南寧海升吉業(yè)市場管理有限責任公司與利鳳才房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

江南區(qū)人民法院認為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條之規(guī)定，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，被告向原告交納的押金100000元，應當?shù)挚郾桓嫱锨吩娴母黜椯M用。原告同意退還清潔保證金1000元給被告，本院亦按被告的請求將該1000元抵扣欠款。扣除押金100000元及清潔保證金1000元后，被告還應向原告支付53000元（154000元－101000元）。對于原告要求被告支付租金、水電垃圾處理費共計154000元的訴訟請求，本院依法支持53000元，對超出53000元的部分本院不予支持

【律師提示】合同提供方提供的合同條款出現(xiàn)多種解釋，對此容易產生爭議。建議合同提供方在草擬合同時，認真審查，排除容易產生歧義的詞匯，對合同條款內容的解釋不要存在多種，避免因此產生的不必要損失。

【裁判要旨四】雙方未就律師費在租賃合同中進行約定，主張承擔律師費的，不予支持。

案例索引：(2017)桂0109民初834號，肖剛與顏泰興房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

邕寧區(qū)人民法院認為：關于原告主張被告賠償律師費損失4000元的問題。原、被告之間簽訂《租賃協(xié)議》及《租賃協(xié)議附則》時并沒有就律師費等費用損失達成明確的約定，而且該項費用亦不是必然損失。故原告的該項主張于法無據(jù)，本院不予支持。

【律師提示】在合同條款中并未對律師費進行約定，爭議產生后，向法院主張律師費賠償一般不會被支持。建議，在合同中明確約定律師費的承擔。

【裁判要旨五】出租人與承租人約定由承租人在租賃的土地上建造鋪面，因承租人未辦理相關手續(xù)導致建筑物被強制拆除的，在沒有證據(jù)證明拆除因出租人原因造成的情況下，出租人不承擔相應的違約責任。

案例索引：(2017)桂0126民初899號，胡統(tǒng)光與賓陽縣黎塘鎮(zhèn)文化體育和廣播影視站房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

賓陽縣人民法院認為：關于被告是否存在違約行為及原告請求被告賠償經(jīng)濟損失384000元是否合法有據(jù)的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果?！北景钢校嫖刺峤蛔C據(jù)證明被告存在違約行為，亦未提交證據(jù)證明其鋪面被拆除系被告的行為造成，故原告主張被告賠償經(jīng)濟損失384000元，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。