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導(dǎo)讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨(dú)家推送全新天同碼系列。 文后另附：天同碼 150 篇往期鏈接。 天同碼導(dǎo)航圖 本期天同碼，案例來源于國家法官學(xué)院、中國人民大學(xué)法學(xué)院編《中國審判案例要覽》2013年（民事卷）、2014年（民事卷、商事卷）部分房屋租賃合同糾紛典型案例。
規(guī) 則 要 述 01 . 承租人多次轉(zhuǎn)租的，出租人可就每次轉(zhuǎn)租提出異議 承租人轉(zhuǎn)租，如出租人6個(gè)月不提異議，視為同意此次轉(zhuǎn)租行為，但如承租人再次轉(zhuǎn)租，承租人可再行使解除權(quán)。 02 . 擅自轉(zhuǎn)租可解約，仍應(yīng)遵守法定六個(gè)月異議期規(guī)定 租賃合同雖約定未經(jīng)書面同意轉(zhuǎn)租，出租人可解約，但亦應(yīng)遵守6個(gè)月內(nèi)提出異議這一解除權(quán)行使法定期限規(guī)定。 03 . 出租人違約導(dǎo)致租賃協(xié)議解除，應(yīng)退還相應(yīng)入場(chǎng)費(fèi) 因出租人原因?qū)е聰偽蛔赓U協(xié)議提前終止的，承租人支付的入場(chǎng)費(fèi)應(yīng)視為承租人實(shí)際損失，出租人應(yīng)予相應(yīng)返還。 04 . 出租方遲延履行后發(fā)生不可抗力的，仍負(fù)違約責(zé)任 出租方遲延履行交房義務(wù)的違約行為發(fā)生在地震之前的，其以不可抗力為由要求免除其合同責(zé)任的，應(yīng)不予支持。 05 . 租住房內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)辦公，不因此認(rèn)定房屋用途改變 承租人在租住房屋內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)及電話辦公，無其他證據(jù)證明存在其他經(jīng)營環(huán)節(jié)的，不應(yīng)認(rèn)定房屋性質(zhì)改變?yōu)樯逃谩?/span> 06 . 承租場(chǎng)所有賣淫嫖娼行為，出租人可解除租賃合同 承租人在承租場(chǎng)所從事賣淫嫖娼等違背公序良俗和社會(huì)道德風(fēng)尚活動(dòng)，出租人據(jù)此提前終止租賃合同的，應(yīng)支持。 07 . 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商未盡審慎義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商對(duì)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理公司未盡審慎選擇和管理義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。 08 . 產(chǎn)權(quán)式商鋪返還問題，應(yīng)服從大多數(shù)業(yè)主整體意志 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U期滿，產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)應(yīng)受限于大多數(shù)業(yè)主整體意志，產(chǎn)權(quán)人主張單獨(dú)返還的，不予支持。 09 . 不具有獨(dú)立性的商業(yè)配套用房，不得單獨(dú)訴請(qǐng)騰退 需與其他房屋共同發(fā)揮使用功能、不具備獨(dú)立使用條件的商業(yè)配套用房，業(yè)主單獨(dú)請(qǐng)求騰退房屋的，應(yīng)不予支持。 10 . 出租劃撥土地上房屋，未辦審批，不影響合同效力 未辦審批登記備案手續(xù)而將劃撥土地上房屋出租，不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同生效的條件。 規(guī) 則 詳 解 01 . 承租人多次轉(zhuǎn)租的，出租人可就每次轉(zhuǎn)租提出異議 承租人轉(zhuǎn)租，如出租人6個(gè)月不提異議，視為同意此次轉(zhuǎn)租行為，但如承租人再次轉(zhuǎn)租，承租人可再行使解除權(quán)。 標(biāo)簽：房屋租賃｜房屋轉(zhuǎn)租｜合同解除｜異議權(quán) 案情簡介：2008年，開發(fā)公司出租名下房屋予萬某。2010年，何某與開發(fā)公司簽訂買賣合同取得該房屋產(chǎn)權(quán)后，以萬某違約轉(zhuǎn)租為由訴請(qǐng)解除合同。萬某以2008年租賃房屋后即進(jìn)行轉(zhuǎn)租，開發(fā)公司一直未提異議為由抗辯。 法院認(rèn)為：①萬某與開發(fā)公司簽訂房屋租賃合同，對(duì)房屋租賃事宜進(jìn)行了相關(guān)約定。后何某購買涉案房屋并取得房屋所有權(quán)證書，何某作為新的房屋所有權(quán)人概括繼承原房屋租賃合同中權(quán)利、義務(wù)。②最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。我國對(duì)轉(zhuǎn)租采取限制主義模式，承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。承租人轉(zhuǎn)租行為，破壞了出租人對(duì)承租人的信任，使得租賃物被多層次占用，使得出租物被毀損可能性增大。承租人轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同，此系對(duì)承租人轉(zhuǎn)租這一嚴(yán)重違約行為的懲罰措施。為維護(hù)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，前述司法解釋對(duì)解除權(quán)行使期限進(jìn)行了限定，如出租人6個(gè)月不提異議，視為同意此次轉(zhuǎn)租行為，但如承租人再次轉(zhuǎn)租，則系又一次違約行為，承租人便可再次行使合同解除權(quán)。不能因慮及市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，便將出租人一次解除權(quán)行使期限超過或承租人本次違約行為默認(rèn)，作為容忍承租人多次違約行為理由。故本案中，對(duì)萬某2010年新的轉(zhuǎn)租行為，出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道后6個(gè)月內(nèi)可提出異議，要求解除合同。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：承租人轉(zhuǎn)租，如出租人6個(gè)月不提異議，視為同意此次轉(zhuǎn)租行為，但如承租人再次轉(zhuǎn)租，則系又一次違約行為，承租人可再次行使合同解除權(quán)。 案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667號(hào)“何某與萬某物權(quán)糾紛案”，見《何花訴萬曉利物權(quán)保護(hù)糾紛案（因轉(zhuǎn)租要求解除合同的期限適用）》（王寧），載《中國審判案例要覽》（2013民:177）。 02 . 擅自轉(zhuǎn)租可解約，仍應(yīng)遵守法定六個(gè)月異議期規(guī)定 租賃合同雖約定未經(jīng)書面同意轉(zhuǎn)租，出租人可解約，但亦應(yīng)遵守6個(gè)月內(nèi)提出異議這一解除權(quán)行使法定期限規(guī)定。 標(biāo)簽：房屋租賃｜房屋轉(zhuǎn)租｜合同解除｜異議期 案情簡介：2008年，開發(fā)公司出租名下房屋予萬某，約定轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)出租人書面同意，否則出租人可解約。2010年，因萬某擅自轉(zhuǎn)租致訴。關(guān)于合同約定解約條件成就，是否還需適用最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條關(guān)于6個(gè)月內(nèi)提出異議這一解除權(quán)行使期限規(guī)定成為爭議焦點(diǎn)之一。 法院認(rèn)為：①最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。該款對(duì)出租人解除合同權(quán)限時(shí)間限定，目的系使租賃法律關(guān)系及早處于確定狀態(tài)，以確保交易安全。②本案訴爭租賃合同約定內(nèi)容系當(dāng)事人對(duì)出租人解除合同條件約定，當(dāng)“未經(jīng)書面同意轉(zhuǎn)租”這一條件成就時(shí)，出租人作為解除權(quán)人可解除合同。根據(jù)前述司法解釋規(guī)定，雖然租賃合同約定未經(jīng)書面同意轉(zhuǎn)租，出租人可解除合同，但這一解除權(quán)行使亦應(yīng)遵守前述司法解釋關(guān)于6個(gè)月內(nèi)提出異議這一解除權(quán)行使期限規(guī)定。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：租賃合同雖約定未經(jīng)書面同意轉(zhuǎn)租，出租人可解除合同，但這一解除權(quán)行使亦應(yīng)遵守最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條關(guān)于6個(gè)月內(nèi)提出異議這一解除權(quán)行使期限規(guī)定。 案例索引：北京高院（2012）高民申字第2667號(hào)“何某與萬某物權(quán)糾紛案”，見《何花訴萬曉利物權(quán)保護(hù)糾紛案（因轉(zhuǎn)租要求解除合同的期限適用）》（王寧），載《中國審判案例要覽》（2013民:177）。
03 . 出租人違約導(dǎo)致租賃協(xié)議解除，應(yīng)退還相應(yīng)入場(chǎng)費(fèi) 因出租人原因?qū)е聰偽蛔赓U協(xié)議提前終止的，承租人支付的入場(chǎng)費(fèi)應(yīng)視為承租人實(shí)際損失，出租人應(yīng)予相應(yīng)返還。 標(biāo)簽：房屋租賃｜合同解除｜入場(chǎng)費(fèi) 案情簡介：2012年，餐飲公司違反與林某所簽租賃協(xié)議，將林某所租賃攤位所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資公司。林某據(jù)此主張解除合同，并返還保證金14萬元、入場(chǎng)費(fèi)53萬元。 法院認(rèn)為：①案涉租賃合同及附屬協(xié)議合法有效。合同履行過程中，餐飲公司未經(jīng)林某同意，將租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。考慮到租賃合同訂立、履行應(yīng)建立在雙方信任及合作基礎(chǔ)上，餐飲公司行為對(duì)林某正常經(jīng)營造成實(shí)際影響，導(dǎo)致雙方之間所簽租賃合同喪失繼續(xù)履行基礎(chǔ)和條件。故林某訴請(qǐng)解除，應(yīng)予支持。②保證金具有促使合同當(dāng)事人依約履行的金錢質(zhì)押性質(zhì)，因餐飲公司未舉證證實(shí)租賃合同履行過程中保證金適用情況出現(xiàn)，故租金合同解除后，餐飲公司收取保證金應(yīng)予退還。③因租賃合同雙方未明確約定入場(chǎng)費(fèi)構(gòu)成及用途，但收取入場(chǎng)費(fèi)作為現(xiàn)實(shí)中特定行業(yè)經(jīng)營模式，對(duì)此，目前并無法律及行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定，承租人為與出租人建立租賃合同關(guān)系支付入場(chǎng)費(fèi)，在租賃關(guān)系建立后，承租人已取得其支付費(fèi)用的相應(yīng)對(duì)價(jià)。若承租人為與出租人建立租賃關(guān)系而支付入場(chǎng)費(fèi)后，因出租人行為致使承租人不能實(shí)現(xiàn)其租賃目的，應(yīng)視為承租人因出租人違約而受到的實(shí)際損失，依公平和誠實(shí)信用原則，出租人應(yīng)退還承租人相應(yīng)入場(chǎng)費(fèi)損失。故結(jié)合入場(chǎng)費(fèi)性質(zhì)、租賃合同實(shí)際履行情況及餐飲公司過錯(cuò)程度等因素，酌定餐飲公司退還入場(chǎng)費(fèi)數(shù)額。判決解除雙方租賃協(xié)議，餐飲公司退還林某保證金及35萬元入場(chǎng)費(fèi)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：因出租人原因?qū)е伦赓U協(xié)議提前終止的，承租人支付的入場(chǎng)費(fèi)應(yīng)視為承租人因出租人違約而受到的實(shí)際損失，出租人應(yīng)予相應(yīng)返還。 案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第1403號(hào)“林某與某餐飲公司等租賃合同糾紛案”，見《林金海、田淑敏訴北京日盛宏達(dá)餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案（“入場(chǎng)費(fèi)”性質(zhì)及返還標(biāo)準(zhǔn)）》（張英周），載《中國審判案例要覽》（2014商:21）。 04 . 出租方遲延履行后發(fā)生不可抗力的，仍負(fù)違約責(zé)任 出租方遲延履行交房義務(wù)的違約行為發(fā)生在地震之前的，其以不可抗力為由要求免除其合同責(zé)任的，應(yīng)不予支持。 標(biāo)簽：違約責(zé)任｜不可抗力｜房屋租賃｜合同解除｜遲延履行 案情簡介：2013年3月，張某租賃李某客棧，但李某并未依約在半月內(nèi)交付房屋。張某隨后向李某發(fā)送解約函并訴請(qǐng)退還預(yù)付租金4萬元，李某以同年4月20日當(dāng)?shù)匕l(fā)生地震為由抗辯。 法院認(rèn)為：①案涉租賃協(xié)議有效，李某未按約定履行交付房屋義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，在此情形下，張某解除合同行為并無不當(dāng)，且該解除行為發(fā)生在李某違約及當(dāng)?shù)氐卣鹬螅想p方協(xié)議約定。②當(dāng)雙方租賃關(guān)系解除后，未履行部分不再履行，李某應(yīng)返還已收取租金?！?/span>合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！崩钅澄窗醇s定期限履行交房義務(wù)的違約行為發(fā)生在地震之前，不能免除其責(zé)任，當(dāng)合同解除后，李某應(yīng)承擔(dān)返還張某房屋租金的責(zé)任。判決李某退還張某房屋租金4萬元。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出租方未按約定期限履行交房義務(wù)的違約行為發(fā)生在地震之前的，其以不可抗力為由要求免除其責(zé)任的，不應(yīng)支持。 案例索引：四川雅安雨城區(qū)法院（2013）雨城民初字第2057號(hào)“張某與李某房屋租賃合同糾紛案”，見《張雪嬌訴李林房屋租賃合同糾紛案（不可抗力）》（周冀），載《中國審判案例要覽》（2014民:235）。
05 . 租住房內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)辦公，不因此認(rèn)定房屋用途改變 承租人在租住房屋內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)及電話辦公，無其他證據(jù)證明存在其他經(jīng)營環(huán)節(jié)的，不應(yīng)認(rèn)定房屋性質(zhì)改變?yōu)樯逃谩?/span> 標(biāo)簽：房屋租賃｜使用性質(zhì)｜網(wǎng)絡(luò)辦公｜商用｜住宅 案情簡介：2012年，方某租賃駱某房屋。嗣后，駱某以方某將該房屋地址公布在由方某母親擔(dān)任實(shí)業(yè)公司法定代表人的公司網(wǎng)絡(luò)上、利用網(wǎng)絡(luò)及電話辦公，將住宅改變?yōu)樯逃眯再|(zhì)，同時(shí)在房屋客廳及臥室天花板安裝掛衣服的不銹鋼架行為構(gòu)成根本違約為由，訴請(qǐng)解約。 法院認(rèn)為：①方某承租房屋主要用于家庭生活居住，同時(shí)其本人在訴爭房屋內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)和電話處理公司業(yè)務(wù)。駱某無證據(jù)證明實(shí)業(yè)公司除方某及其母親外尚有其他工作人員在訴爭房屋內(nèi)辦公，或存在利用訴爭房屋通過資訊手段處理公司業(yè)務(wù)以外其他經(jīng)營環(huán)節(jié)。另外，方某在訴爭房屋客廳天花板安裝懸掛布簾的輕便軌道及在朝北臥室的天花板安裝掛衣服的不銹鋼架行為，尚不構(gòu)成對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)改變。故方某亦不存在因辦公需要改變房屋結(jié)構(gòu)情形。根據(jù)查明事實(shí)，方某在雙方無明確約定情況下，將訴爭房屋地址公布在公司網(wǎng)絡(luò)上，雖不妥，但不足以構(gòu)成對(duì)訴爭房屋使用性質(zhì)的根本改變。②駱某未證明方某根本違約，故駱某不享有法定的合同解除權(quán)。駱某關(guān)于雙方曾多次達(dá)成解除協(xié)議主張，因其提供的通話記錄不能證明通話內(nèi)容，其退款賬號(hào)與收取方某租金賬號(hào)并不一致，且依法院調(diào)查結(jié)果，在公安機(jī)關(guān)處理期間雙方未達(dá)成解除合同合意，故難以認(rèn)定雙方已約定解除合同，判決駁回駱某訴請(qǐng)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：承租人在租住的房屋內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)及電話辦公，在無其他證據(jù)證明存在其他經(jīng)營環(huán)節(jié)情況下，不應(yīng)認(rèn)定承租房屋性質(zhì)由住宅用途改變?yōu)樯逃谩?/span> 案例索引：福建廈門中院（2012）廈民終字第3240號(hào)“駱某與方某房屋租賃合同糾紛案”，見《駱細(xì)良訴方愛卿房屋租賃合同糾紛案（租住房屋內(nèi)利用網(wǎng)絡(luò)辦公與房屋用途的認(rèn)定）》（王鐵玲），載《中國審判案例要覽》（2013民:214）。
06 . 承租場(chǎng)所有賣淫嫖娼行為，出租人可解除租賃合同 承租人在承租場(chǎng)所從事賣淫嫖娼等違背公序良俗和社會(huì)道德風(fēng)尚活動(dòng)，出租人據(jù)此提前終止租賃合同的，應(yīng)支持。 標(biāo)簽：房屋租賃｜合同解除｜公序良俗｜賣淫嫖娼 案情簡介：2011年，張某租賃經(jīng)營的旅館內(nèi)因賣淫嫖娼活動(dòng)被公安機(jī)關(guān)治安處罰。出租人鄭某訴請(qǐng)解除合同并返還房屋。 法院認(rèn)為：①《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益?！卑干孀赓U合同合法、有效，張某未合理妥當(dāng)使用租賃場(chǎng)所，違反社會(huì)公序良俗，違背社會(huì)道德風(fēng)尚，故鄭某依約主張?zhí)崆敖K止租賃合同，合法有據(jù)，應(yīng)予支持。②鑒于張某已依約向繳納押金，可作為違約賠償金不予退還。判決終止案涉房屋租賃關(guān)系，張某向鄭某返還租賃房屋。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：承租人在承租場(chǎng)所從事賣淫嫖娼等違背公序良俗和社會(huì)道德風(fēng)尚活動(dòng)，出租人據(jù)此提前終止租賃合同的，應(yīng)予支持。 案例索引：福建廈門中院（2012）廈民終字第1387號(hào)“鄭某與張某等房屋租賃合同糾紛案”，見《鄭西通、郭建輝與張玉鳳房屋租賃合同糾紛案（承租房屋從事違反公序良俗活動(dòng)，可解除合同）》（胡林蓉），載《中國審判案例要覽》（2013民:220）。
07 . 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商未盡審慎義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任 產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商對(duì)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理公司未盡審慎選擇和管理義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。 標(biāo)簽：房屋租賃｜產(chǎn)權(quán)式商鋪｜補(bǔ)充責(zé)任｜租金損失 案情簡介：2008年，李某就其產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U與開發(fā)公司引進(jìn)的統(tǒng)一經(jīng)營者即商貿(mào)公司簽訂租賃合同，后因商貿(mào)公司欠缺履約能力，李某訴請(qǐng)解除，并要求開發(fā)公司與商貿(mào)公司連帶賠償其租金損失。 法院認(rèn)為：①李某與商貿(mào)公司所簽商鋪?zhàn)赓U合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同應(yīng)屬有效。在履行合同過程中，商貿(mào)公司未能依約支付租金且已停止對(duì)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營，其行為已構(gòu)成違約，故對(duì)于李某要求確認(rèn)合同解除并要求商貿(mào)公司承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。②開發(fā)公司雖非租賃合同相對(duì)方，但其作為涉案商鋪開發(fā)商，在銷售商鋪時(shí)即對(duì)業(yè)主購買商鋪后統(tǒng)一出租經(jīng)營、投資收益等進(jìn)行了宣傳和重點(diǎn)介紹，使房屋買受人對(duì)購房后經(jīng)濟(jì)回報(bào)產(chǎn)生合理預(yù)期，該種方式促進(jìn)了開發(fā)公司商鋪銷售，使開發(fā)公司從中獲得收益，則開發(fā)公司應(yīng)在后期引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營企業(yè)時(shí)對(duì)該企業(yè)資金情況、履約能力、承擔(dān)房屋空置風(fēng)險(xiǎn)等狀況審慎審查，并在商業(yè)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營過程中進(jìn)行適度管理，從而使銷售商鋪時(shí)相關(guān)宣傳得以實(shí)現(xiàn)。本案查明事實(shí)表明，選擇與引進(jìn)商貿(mào)公司及最終與業(yè)主簽訂租賃合同等事項(xiàng)均系在開發(fā)公司主導(dǎo)下完成，但商貿(mào)公司從簽約之初即出現(xiàn)未按期支付租金，引發(fā)多起訴訟，且有數(shù)十起案件未能執(zhí)行情況，此次再次出現(xiàn)長期拖欠租金并已停止對(duì)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營情況，不能認(rèn)定商貿(mào)公司具有良好履約能力，同時(shí)反映出開發(fā)公司在商貿(mào)公司選擇與引進(jìn)工作中未盡審慎選擇和管理義務(wù)。判決解除租賃合同，商貿(mào)公司給付李某租金、違約金3萬余元，開發(fā)公司承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式中，開發(fā)商對(duì)商鋪統(tǒng)一經(jīng)營管理公司未盡審慎選擇和管理義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主租金損失的，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。 案例索引：北京二中院（2012）二中民終字第6554號(hào)“李某與某商貿(mào)公司房屋租賃合同糾紛案”，見《李雪玲訴北京中卡商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛案（產(chǎn)權(quán)式商鋪）》（趙彤），載《中國審判案例要覽》（2013民:21）。
08 . 產(chǎn)權(quán)式商鋪返還問題，應(yīng)服從大多數(shù)業(yè)主整體意志 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U期滿，產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)應(yīng)受限于大多數(shù)業(yè)主整體意志，產(chǎn)權(quán)人主張單獨(dú)返還的，不予支持。 標(biāo)簽：房屋租賃｜產(chǎn)權(quán)式商鋪｜專有部分 案情簡介：2001年，鄭某與開發(fā)公司簽訂產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣合同，同時(shí)與商貿(mào)公司簽訂合作經(jīng)營協(xié)議，約定合作經(jīng)營期滿后，鄭某若需進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營或再次裝修等，必須服從和遵守商場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)和商場(chǎng)經(jīng)營管理方統(tǒng)一規(guī)劃和各項(xiàng)制度。2012年，租賃期滿，鄭某起訴實(shí)際使用人百貨公司返還商鋪。 法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！北景钢?，涉案商場(chǎng)業(yè)主中，選擇繼續(xù)與百貨公司建立租賃關(guān)系的業(yè)主無論戶數(shù)與所占面積比例均超過半數(shù)，占有優(yōu)勢(shì)地位。在此情況下，任一業(yè)主要求返還商鋪均會(huì)影響商場(chǎng)整體功能發(fā)揮，損害商場(chǎng)其他業(yè)主權(quán)利，造成社會(huì)財(cái)富極大浪費(fèi)，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；維護(hù)大多數(shù)業(yè)主目前認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式有利于保護(hù)全體產(chǎn)權(quán)人亦包括鄭某自身權(quán)益。②訴爭商鋪在出售前即已整體出租給百貨公司作為商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營使用。鄭某在購買商鋪同時(shí)即已明確知曉并接受商鋪現(xiàn)狀及商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營模式，其應(yīng)知曉該商鋪所有權(quán)性質(zhì)不能等同于獨(dú)立商鋪，其權(quán)利行使必受一定限制，須服從于大多數(shù)業(yè)主整體意志。鄭某提交分戶平面圖所示業(yè)主所購面積之間均為虛線相隔，平面上緊密相連，空間中無分割墻體，無明確四至界限，鄭某亦未提交經(jīng)過房屋管理機(jī)關(guān)確認(rèn)的確切四至方位，其購買面積難以與其他業(yè)主權(quán)益相區(qū)分。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，商場(chǎng)實(shí)際上亦未進(jìn)行實(shí)體墻體分隔，鄭某要求返還商鋪所處位置零散、界限不明，百貨公司使用面積不僅包括鄭某所有面積亦涵蓋其他業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積。故在目前情況下，由于鄭某商鋪無法實(shí)際分割，即使百貨公司同意返還，亦可能會(huì)侵害其他業(yè)主利益，本案不具備返還條件。③商貿(mào)公司與鄭某所簽《合作經(jīng)營協(xié)議》履行期限已屆滿，雙方權(quán)利義務(wù)已履行完畢，現(xiàn)商貿(mào)公司并未繼續(xù)占用其商鋪，故鄭某要求商貿(mào)公司賠償占用期間損失請(qǐng)求不能成立。據(jù)查明事實(shí)，合同履行期限屆滿后，百貨公司仍在使用鄭某所有商鋪進(jìn)行經(jīng)營，故向鄭某承擔(dān)使用費(fèi)給付責(zé)任主體應(yīng)系百貨公司。對(duì)使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，為維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與百貨公司協(xié)商確定為宜。在雙方未達(dá)成一致意見前，因大多數(shù)業(yè)主與百貨公司新簽租金標(biāo)準(zhǔn)為15％（稅后），根據(jù)公平原則，鄭某請(qǐng)求使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至鄭某主張權(quán)利之日止。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U期滿，產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)應(yīng)受限于大多數(shù)業(yè)主整體意志，產(chǎn)權(quán)人主張單獨(dú)返還的，不予支持。 案例索引：四川成都錦江區(qū)法院（2012）錦江民初字第4385號(hào)“鄭某與某商貿(mào)公司等租賃合同糾紛案”，見《鄭德美訴成都新界廣場(chǎng)商業(yè)有限公司等租賃合同糾紛案（產(chǎn)權(quán)式商鋪的返還問題）》（秦萌），載《中國審判案例要覽》（2014商:28）。
09 . 不具有獨(dú)立性的商業(yè)配套用房，不得單獨(dú)訴請(qǐng)騰退 需與其他房屋共同發(fā)揮使用功能、不具備獨(dú)立使用條件的商業(yè)配套用房，業(yè)主單獨(dú)請(qǐng)求騰退房屋的，應(yīng)不予支持。 標(biāo)簽：房屋租賃｜產(chǎn)權(quán)式商鋪｜商業(yè)配套用房｜所有權(quán)限制 案情簡介：2004年，肖某購買商業(yè)配套用房性質(zhì)的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪并與其他業(yè)主共同委托租賃公司對(duì)外出租。2008年，租賃公司退出，成立商業(yè)公司，繼續(xù)處理出租事宜。2010年，開發(fā)公司受商業(yè)公司委托，與商場(chǎng)簽訂租賃合同。2012年，肖某訴請(qǐng)開發(fā)公司、商場(chǎng)要求騰房并支付使用費(fèi)。 法院認(rèn)為：①物權(quán)行使，不得損壞公共利益和他人合法權(quán)益。案涉房屋系商業(yè)配套用房組成部分，并無明確四至界限，與其他商業(yè)用房之間亦無物理空間上的實(shí)體分割隔斷，有需與其他商業(yè)用房共同發(fā)揮使用功能的特殊性，不具備獨(dú)立使用條件。肖某購房至今并未自營自用，而是于購房當(dāng)日即與租賃公司簽訂商鋪委托租賃經(jīng)營合同，委托代理出租，收取租金，其對(duì)于案涉房屋宜與其他商業(yè)用房一并整體出租經(jīng)營以實(shí)現(xiàn)收益權(quán)能穩(wěn)定性與連續(xù)性有著明確具體認(rèn)知。根據(jù)審理查明事實(shí)，租賃公司退出經(jīng)營后，商業(yè)公司為統(tǒng)一經(jīng)營招商而設(shè)立，其成立雖未獲肖某認(rèn)可同意，但現(xiàn)并無證據(jù)表明該樓多數(shù)業(yè)主反對(duì)商業(yè)公司成立及代理業(yè)主委托出租行為。結(jié)合肖某等業(yè)主收取租金情形，可認(rèn)定商業(yè)公司能代表多數(shù)業(yè)主意見。開發(fā)公司受商業(yè)公司委托與商場(chǎng)簽訂租賃合同，商場(chǎng)系基于租賃合同而占有、使用案涉房屋。在開發(fā)公司與商場(chǎng)已為商業(yè)運(yùn)營投入運(yùn)行費(fèi)用情形下，案涉商業(yè)配套用房亦具有整體出租必要性，其使用方法及收益方式有著延續(xù)性和不宜變更性，現(xiàn)肖某要求商場(chǎng)與開發(fā)公司騰退房屋，不利于商場(chǎng)、開發(fā)公司及其他業(yè)主合法權(quán)益及公共利益實(shí)現(xiàn)，故騰退房屋不具有現(xiàn)實(shí)性。②綜合本案全部事實(shí)，案涉房屋使用費(fèi)支付宜以實(shí)際所發(fā)生收益為依據(jù)?，F(xiàn)商場(chǎng)已為使用場(chǎng)地實(shí)際支付租金，不應(yīng)再支付額外使用費(fèi)，應(yīng)由開發(fā)公司承擔(dān)。就使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，鑒于代表業(yè)主利益的商業(yè)公司與開發(fā)公司所簽協(xié)議已作明確約定，按購房款總額不低于5％發(fā)放租金，不足部分由開發(fā)公司補(bǔ)足，超出則據(jù)實(shí)發(fā)放，現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)低于肖某購房款總額5％，故開發(fā)公司應(yīng)以此為標(biāo)準(zhǔn)向肖某支付使用費(fèi)，計(jì)算期間則以商場(chǎng)支付租金期限為準(zhǔn)。判決開發(fā)公司支付肖某房屋使用費(fèi)2萬余元。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：需與其他房屋共同發(fā)揮使用功能、不具備獨(dú)立使用條件的商業(yè)配套用房，業(yè)主單獨(dú)請(qǐng)求騰退房屋的，應(yīng)不予支持。 案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第4781號(hào)“肖某與某開發(fā)公司物權(quán)保護(hù)糾紛案”，見《肖振起訴北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司、北京華森置業(yè)有限公司物權(quán)保護(hù)糾紛案（物權(quán)的排他性在損害公共利益或他人合法權(quán)益時(shí)應(yīng)得到阻卻）》（葉永堯），載《中國審判案例要覽》（2014民:58）。
10 . 出租劃撥土地上房屋，未辦審批，不影響合同效力 未辦審批登記備案手續(xù)而將劃撥土地上房屋出租，不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同生效的條件。 標(biāo)簽：房屋租賃｜劃撥土地｜合同效力｜效力性規(guī)定 案情簡介：2012年，租賃公司受大學(xué)委托，對(duì)外以自己名義與投資公司簽訂房屋租賃合同。2013年，投資公司以該房屋系劃撥土地上房屋為由，訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效、投資公司和大學(xué)返還租金。 法院認(rèn)為：①受托人以自己名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。本案中大學(xué)委托租賃公司出租房屋，投資公司對(duì)此亦知情，故投資公司與租賃公司所簽租賃合同應(yīng)直接約束出租方大學(xué)與承租方投資公司。②《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定：《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/span>城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。本案中，投資公司與租賃公司所簽租賃合同，由于租賃房屋坐落的土地為國有劃撥土地，名義上是出租劃撥土地上的建筑物，實(shí)質(zhì)上是連同國有劃撥土地使用權(quán)一并出租。至法庭辯論終結(jié)前，租賃公司與大學(xué)未能提交針對(duì)房屋及土地租賃行為已獲得批準(zhǔn)等的相關(guān)證據(jù)，亦未將租金中所含土地收益上繳國家，不符合法定手續(xù)。但上述有關(guān)辦理審批登記備案手續(xù)等的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。出租方大學(xué)應(yīng)將劃撥土地上房屋出租所得租金中所含土地收益上繳國家，屬行政部門處理范圍，非房屋租賃合同無效的法定事由，投資公司不能以此要求確認(rèn)合同無效。判決駁回投資公司訴請(qǐng)。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：未辦審批登記備案手續(xù)而將劃撥土地上房屋出租，不違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同生效的條件。 案例索引：北京一中院（2013）民終字第13718號(hào)“某投資公司與某大學(xué)等房屋租賃合同糾紛案”，見《北京佳融嘉禾投資管理有限公司訴中國人民公安大學(xué)等房屋租賃合同糾紛案（效力性強(qiáng)制性規(guī)定、管理性強(qiáng)制性規(guī)定）》（郭建新），載《中國審判案例要覽》（2014民:359）。 核校：簡牘 ……………………………… 天同碼匯編閱讀鏈接 點(diǎn)擊標(biāo)題打開 ↓ 48期｜分支機(jī)構(gòu)擔(dān)保裁判規(guī)則 8 條 49期｜商事審判指導(dǎo)案例裁判規(guī)則 8 條 53期｜公司法定代表人越權(quán)擔(dān)保裁判規(guī)則 6 條 54期｜擔(dān)保財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移法律后果裁判規(guī)則 9 條 56期｜保證擔(dān)保訴訟程序裁判規(guī)則 12 條 57期｜保證擔(dān)保證據(jù)規(guī)則 15 條 61期｜抵押權(quán)物上代位裁判規(guī)則 8 條 62期｜抵押物無權(quán)處分與善意取得裁判規(guī)則 8 條 67期｜抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)裁判規(guī)則 12 條 68期｜抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)裁判規(guī)則 7 條（續(xù)） 72期｜賬戶質(zhì)押裁判規(guī)則 8 條（續(xù)） 73期｜存單質(zhì)押裁判規(guī)則12條（續(xù)） 76期｜賬戶質(zhì)押裁判規(guī)則6條（續(xù)） 77期｜單據(jù)質(zhì)押裁判規(guī)則 7 條 79期｜票據(jù)質(zhì)押裁判規(guī)則 5 條 81期｜證券質(zhì)押裁判規(guī)則 6 條（續(xù)） 82期｜房產(chǎn)權(quán)約定：是不是贈(zèng)與 · 外 8 則 91期｜消費(fèi)者權(quán)益、機(jī)動(dòng)車等民事裁判規(guī)則 7 條 |
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