隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房屋租賃市場日趨活躍，但相當(dāng)一部分房屋租賃市場的管理工作卻大大滯后，致使房屋租賃中存在著許多不容忽視的問題。針對房屋租賃中幾類主要類型的爭議糾紛，除了相關(guān)法律法規(guī)的明確規(guī)定，最有效的做法就是了解最高法院的觀點和態(tài)度，了解最高法院的權(quán)威觀點，才能全面掌握法律適用具體問題的裁判規(guī)則。

一、承租部分房屋的優(yōu)先購買權(quán)――《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán);反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

二、針對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)――《最高人民法院公報》2004年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

三、未經(jīng)消防驗收，租賃合同是否有效――《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》

根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》的規(guī)定，認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：

第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。

第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。

第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。

四、未經(jīng)竣工驗收，租賃合同無效――最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1-17頁。

建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。

五、房屋租賃合同的管轄確定――《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》

凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

六、非獨立產(chǎn)權(quán)人未同意的租賃行為效力未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定，不獨立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效。

最高人民法院民一庭傾向意見認(rèn)為：

1、產(chǎn)權(quán)人購買的“單元”房產(chǎn)不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇符合大多數(shù)業(yè)主的利益。

2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決小部分業(yè)主服從商廈絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為每個業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值的前提下，應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，促進(jìn)交易、最大限度地實現(xiàn)所有權(quán)人的利益。

3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

最高人民法院民一庭少數(shù)意見認(rèn)為：

第一個途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以單個業(yè)主持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有物業(yè)具體單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持該業(yè)主的訴訟請求。

第二個途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定該業(yè)主雖然購買了某單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于該單元不具有獨立使用價值，業(yè)主以無法行使獨立的房屋所有權(quán)為由，訴a公司侵權(quán)。

七、在建房屋租賃是否合法――最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

人民法院對于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實行國家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。

對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。

八、租賃期間所有權(quán)變動，出租人能否解除合同――最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。

但該條規(guī)定并不意味著原出租人無權(quán)對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。