法條變遷說明

從居住權(quán)的歷史源流以及在我國的發(fā)展實(shí)踐來看，居住權(quán)制度主要用于處理家庭成員之間的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和扶養(yǎng)關(guān)系，這是居住權(quán)制度的精髓所在。因而，居住權(quán)的設(shè)立不能適用市場(chǎng)交易等價(jià)有償?shù)脑瓌t，作為弱勢(shì)群體的居住權(quán)人在獲得居住權(quán)時(shí)往往是基于所有權(quán)人的幫扶或饋贈(zèng)。本條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外；居住權(quán)登記后設(shè)立，明確了登記是居住權(quán)生效要件。

裁判規(guī)則

1.居住權(quán)以登記為成立要件，雙方均未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，故居住權(quán)不成立——王某等訴李某居住權(quán)糾紛案

案例要旨：居住權(quán)屬于民法典中新規(guī)定的用益物權(quán)，在民法典施行前的法律未有相關(guān)規(guī)定，此案應(yīng)適用民法典的相關(guān)規(guī)定。雙方簽署的承諾書中載明給予居住權(quán)，但是居住權(quán)以登記為成立要件，而雙方均未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，故居住權(quán)不成立。

審理法院：安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)人民法院

案例來源：《人民法院報(bào)》2021年6月16日第3版

2.為保障老年人的居住權(quán)，在民法典生效后，可在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)對(duì)老年人的居住權(quán)一并進(jìn)行登記——王小東訴王東東、趙倩不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案

案例要旨：居住權(quán)主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決待定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，根本目的是保障弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”。為保障老年人的居住權(quán)，在民法典生效后，可在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)對(duì)老年人的居住權(quán)一并進(jìn)行登記。

審理法院：浙江省湖州市安吉縣人民法院

案例來源：《人民法院報(bào)》2020年11月7日第3版

3.祖母將唯一房屋過戶給孫子女，孫子女對(duì)房屋行使物權(quán)不得影響祖母的合法居住權(quán)益——王老太訴陸先生、施女士、小陸居住權(quán)糾紛案

案例要旨： 老人與子女訂立協(xié)議約定由子女購買拆遷安置房供其居住直至終老。子女購置了案涉房屋，老人也在其中居住多年。根據(jù)法不溯及既往及居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立的規(guī)定，不能確認(rèn)協(xié)議約定的即為法律規(guī)定的居住權(quán)。居住權(quán)的法律定義到民法典實(shí)施才予以明確，但本案對(duì)居住權(quán)的約定在前，雖未登記，亦應(yīng)受到法律保護(hù)。依據(jù)協(xié)議內(nèi)容及老人長期居住的事實(shí)，孫子女對(duì)房屋行使物權(quán)時(shí)應(yīng)保障老人享有繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住的權(quán)益，以滿足生活居住的需要，且該權(quán)益具有排他性。

審理法院：江蘇省南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院

案例來源：《人民法院報(bào)》2021年6月9日第3版

4.涉案居住權(quán)并未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，因此在涉案房屋之上并未成立有效的居住權(quán)——張愛萍、王思峰居住權(quán)糾紛案

案例要旨：居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。涉案居住權(quán)并未向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，因此在涉案房屋之上并未成立有效的居住權(quán)，要求他人排除對(duì)其享有居住權(quán)的妨害，法院不能支持。

案號(hào)：（2021）魯01民終6568號(hào)

審理法院：山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院

案例來源：裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期2021年10月18日

5.居住權(quán)應(yīng)通過書面形式訂立，采登記生效主義，未辦理登記的，居住權(quán)不能成立——羅帶妹、徐秋等居住權(quán)糾紛案

案例要旨：居住權(quán)應(yīng)通過書面形式訂立，采登記生效主義。雙方簽訂《家庭自愿分配書》，以書面形式對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了約定。由于該約定在《民法典》頒布之前，此時(shí)我國尚未確立居住權(quán)制度，客觀上確實(shí)無法辦理居住權(quán)登記，但是權(quán)利人另案要求確認(rèn)其居住權(quán)的請(qǐng)求被法院作出的生效裁定駁回，說明其居住權(quán)并未設(shè)立，因此其在本案中要求確認(rèn)其對(duì)涉案房屋擁有居住權(quán)的依據(jù)不足，法院不予支持。

案號(hào)：（2021）粵0114民初3405號(hào)

審理法院：廣東省廣州市花都區(qū)人民法院

案例來源：裁判文書網(wǎng)，發(fā)布日期2021年10月

司法觀點(diǎn)

1.居住權(quán)一般情況下無償設(shè)立

居住權(quán)制度產(chǎn)生初始，是房屋所有權(quán)人為與其有特定人身關(guān)系的人設(shè)立，無償性是居住權(quán)制度的特征之一。設(shè)立居住權(quán)一般情況下帶有扶助、友善、幫助的性質(zhì)。按照本條的規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，即居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)。

居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，一般情況下具有無償性，其與房屋租賃存在本質(zhì)區(qū)別。主要表現(xiàn)在：一是保護(hù)方式存在區(qū)別。居住權(quán)是一種支配權(quán)，租賃權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)。居住權(quán)為一種獨(dú)立的用益物權(quán)，具有物權(quán)的所有特征：對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等。租賃法律關(guān)系屬于債權(quán)，具有相對(duì)性，租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強(qiáng)化后，租賃權(quán)人也具有對(duì)抗第三人的效力，但與作為物權(quán)的居住權(quán)對(duì)抗效力和對(duì)抗范圍存在區(qū)別。二是設(shè)立方式存在區(qū)別。居住權(quán)需要經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)的效力，租賃權(quán)只需要雙方的合意就發(fā)生法律效力，其設(shè)立不以登記為條件。三是期限存在區(qū)別。租賃權(quán)的租期由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過20年，超過20年的部分無效，如果雙方未約定租期，為不定期租賃，對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都可以隨時(shí)解除合同。居住權(quán)的期限具有長期性的特點(diǎn)，除當(dāng)事人另有約定外，通常至居住權(quán)人死亡時(shí)居住權(quán)消滅。四是取得權(quán)利支付的對(duì)價(jià)存在區(qū)別。取得居住權(quán)一般是無償?shù)?，帶有扶助、友善、幫助的性質(zhì)。居住權(quán)人即便在特殊情況下需要向房屋的所有人支付費(fèi)用，費(fèi)用也是很少的。而租賃合同則是一種雙務(wù)、有償合同，取得租賃權(quán)，以支付租金為條件。

但是，本條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。根據(jù)本條的規(guī)定，居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，當(dāng)事人可以就是否無償設(shè)立作出約定。

2.設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記

我國物權(quán)制度有“登記生效”與“登記對(duì)抗”兩種物權(quán)變動(dòng)模式。對(duì)居住權(quán)的設(shè)立，采用登記生效的物權(quán)變動(dòng)模式。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是確定居住權(quán)的根本依據(jù)。居住權(quán)的設(shè)立登記，是指將設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)依法記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。根據(jù)本條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同后，居住權(quán)并未設(shè)立，當(dāng)事人需持居住權(quán)合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將設(shè)立居住權(quán)的情況登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。如果僅就住宅的部分設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)合同中予以明確，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以明確。

（摘自：黃薇主編，《中華人民共和國民法典釋義及適用指南》（上），中國民主法制出版社2020年出版，第554~555頁。）

3.居住權(quán)合同成立生效不以居住權(quán)設(shè)立為必要條件

物權(quán)債權(quán)相區(qū)分是我國民法的重要基礎(chǔ)和原則。債權(quán)是相對(duì)權(quán)，只要當(dāng)事人雙方意思表示一致即產(chǎn)生約束力；物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，必須經(jīng)一定形式予以公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。然而一段時(shí)期以來，物權(quán)和債權(quán)區(qū)分的原則并未受到充分重視。1995年施行的《擔(dān)保法》第41條關(guān)于“抵押合同自登記之日起生效”的規(guī)定，實(shí)際上是將物權(quán)和債權(quán)的生效要件不加區(qū)分，造成了司法實(shí)踐中的偏差。直到2007年施行的《物權(quán)法》第15條作出“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，區(qū)分原則才在立法上得以明確。根據(jù)這一原則，居住權(quán)合同自簽訂時(shí)成立、生效，居住權(quán)則自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人即負(fù)有申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記的義務(wù)。合同一方以居住權(quán)未辦理登記為由主張合同不成立或無效的，不應(yīng)得到支持。

（摘自：最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編，《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》（下），人民法院出版社2020年出版，第880頁。）