前不久，濱江老板宣稱將努力做到1-2%的凈利潤水平，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)轟動。在如今政策調(diào)控趨緊的環(huán)境下，房企生存愈發(fā)艱難。

房地產(chǎn)是一個高度依賴土地的行業(yè)，沒有土地就沒有貨銷售，沒有銷售就沒有現(xiàn)金流，可以說是“有地則生，無地則死”；

一二線集中供地，三四五線市場不明朗的情況下，各大房企拿地更為謹(jǐn)慎，對于拿地研判、決策要求更高，房地產(chǎn)投資的重要性也更為凸顯。

說到房地產(chǎn)投資，大家第一印象就是高大上，喝喝酒、拿拿地，張嘴閉嘴幾個億。

投資崗是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上最為前端的一個崗位，業(yè)內(nèi)有句話是這么說的“一個地產(chǎn)項目的成敗70%在于投資拿地?！?/strong>由此可見投資崗在行業(yè)內(nèi)的重要性。

因此，投資崗也是每年各大校招期間最為熱門的香餑餑崗位；今天這篇文章就來聊一聊投資崗的崗位細分情況。

投資拓展/投資策劃

房地產(chǎn)投資最普遍指的就是投拓崗，有的房企也叫土地拓展、投資策劃部，該部門可以說是地產(chǎn)鏈條最前端的部門，主要職能就是為房企拿地。

對于一線投拓而言，最主要的工作內(nèi)容就是找土地、商務(wù)談判、做測算和寫PPT；

找土地：其實就是土地排查，通過和負責(zé)區(qū)域的政府、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商打交道，獲取當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計劃，或者是二手地的信息；

在拿到地塊信息后，去現(xiàn)場進行踏勘，拍攝土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、競品等等，收集所需信息以備回來分析所用。  

商務(wù)談判：包括跟合作方洽談合作模式，具體的合作條件、對價，以及跟政府部門勾兌，爭取更好的政策條件或者更有利的規(guī)劃指標(biāo)。

做測算：即設(shè)計強排出來后，根據(jù)成本、營銷、開發(fā)、財務(wù)等部門給出的數(shù)據(jù)和節(jié)點進行投資測算，判斷項目算不算得過賬，有沒有調(diào)整的空間；

有經(jīng)驗的投拓，拿到方案和幾個大數(shù)據(jù)基本心里就有底了，當(dāng)然，做測算最重要的是在各部門以及領(lǐng)導(dǎo)的要求中找到平衡。

寫PPT：投拓拿地，區(qū)域要上會，集團要上會，所以PPT是必不可少的，城市地圖、區(qū)位圖、土地、市場，庫存、競品分析等等，都是PPT的核心內(nèi)容，一份清晰明了、重點突出的PPT能夠讓領(lǐng)導(dǎo)更快的判斷和決策。

戰(zhàn)略投資/投資研究/投資發(fā)展

這幾個名頭的崗位，通常都是相當(dāng)于總部投資決策大腦，主要是站在更為宏觀的角度，為公司建制度、定計劃、參與重大并購業(yè)務(wù)。

建制度：即建立投資管理制度，指導(dǎo)集團及下屬公司科學(xué)、有序的進行投資，防范投資風(fēng)險。

定計劃：根據(jù)宏觀經(jīng)濟和政策、市場行情及行業(yè)格局，制定公司年度計劃、中長期戰(zhàn)略發(fā)展計劃，指導(dǎo)區(qū)域分公司投資及撤資的策劃、運作及管理；

比如集團今年主攻一二線還是三四五線，該不該進入某個城市，投資拿地的額度、標(biāo)準(zhǔn)等等。

重大并購業(yè)務(wù)：和常規(guī)的投資拿地類似，但總部戰(zhàn)投通常跟進的是交易更復(fù)雜、金額更高、對于公司影響更重大的投資收購業(yè)務(wù)。

總的來說，在總部的投資崗位對于宏觀層面分析要求更強，綜合能力要求會更高，有利于提升個人看待整個行業(yè)的高度和深度。

投資評審

投資評審，雖然也是投資范疇，但往往被一線投資所吐槽詬病。

原因無他，投資測算、匯報PPT按評審大佬的意見反復(fù)調(diào)整，辛辛苦苦跟到最后，結(jié)果因為你們這群高高在上，不了解實情的人，在評審會上提幾個意見項目就被斃掉了，你說惱不惱火？

投資評審的設(shè)立，和一線投資天生就站在了對立面，因為評審最主要的職責(zé)是替公司挑選項目，把控風(fēng)險。

站在集團總部層面，評審接觸的項目量極大，從幾個甚至幾十個項目里面，選出最優(yōu)的項目就是他們的工作，不可避免的就會把一些不好，或相對沒那么好的項目給斃掉。

一線投資往往不能理解，咱們覺得不能做，其他公司拿了一樣做，賺翻了呀。

但評審會覺得，有限的資金要用在刀刃上，這個項目很好，但那還有個更好的。

作為評審，看項目把控風(fēng)險，初階就是看現(xiàn)場拍拍照、做做市調(diào)、看區(qū)域做的材料，核對下有沒有什么錯漏。

到了中階，看現(xiàn)場能從內(nèi)到外，從上到下去觀察，做市調(diào)也能分辨出銷售的虛實，知道什么開發(fā)商怎么踩盤，怎么問最容易套話，材料不只是簡單審查，也是做材料的好手，能在區(qū)域基礎(chǔ)幫忙潤色提升。

高階的話，往往已形成一套自己的評審思維體系，看項目能舉一反三，市場聊一聊就摸透，測算PPT更是一眼能看出問題來，并且對于項目風(fēng)險點，能提出較為可行的建議來。

總體來說，評審這個崗位吧，要懂算賬，能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并有解決建議；

它比較適合具有一定投資前線經(jīng)驗的人，能夠高屋建瓴、融會貫通，而非高高在上。

投后管理

如果說投拓拿地是最前端，那么投后管理顧名思義就是投資后的管理工作了。

包括獲取后的開發(fā)計劃、經(jīng)營計劃的鋪排，進度節(jié)點和關(guān)鍵指標(biāo)的動態(tài)監(jiān)控、策略調(diào)整等。

投后管理重在主動管理；項目已經(jīng)拿了下來，怎么做好和投后的管理關(guān)聯(lián)相當(dāng)大。

從單個項目來說，根據(jù)項目總預(yù)算，管控細項支出費用，降低開發(fā)總成本；前置提醒財務(wù)做好稅務(wù)籌劃、合理節(jié)稅；

知悉項目開發(fā)存在的問題，制定開發(fā)計劃預(yù)留時間，控制關(guān)鍵節(jié)點進度等等。

從集團層面來說，對所有投資項目進行定期監(jiān)控、核查，根據(jù)公司年度經(jīng)營目標(biāo)動態(tài)的調(diào)整階段性目標(biāo)，提出運營的建議；

并需要從已完結(jié)的項目中歸納總結(jié)經(jīng)驗，內(nèi)部分享提升。

其實投后管理與其說是崗位，更是一個管理動作，項目總、運營、開發(fā)、財務(wù)、營銷，其實都充當(dāng)了其中一份子。

在實際中，投后管理更聚焦于集團層面的目標(biāo)管理。

投融資/投資設(shè)計/投資開發(fā)

前些年投資崗大熱的時候，的確也有多設(shè)計、開發(fā)條線的地產(chǎn)從業(yè)者轉(zhuǎn)到了投資崗；

有些房企為了精簡人員編制，將一線投資部門與其他相關(guān)條線的職能進行了合并。

譬如投融資部門，不僅要找地，還要負責(zé)找錢，土地保證金、前融、開發(fā)貸，都得鋪排得清清楚楚；

投資設(shè)計部，設(shè)計投資一人擔(dān)，強排測算都得自己親力親為；

投資開發(fā)，在拓展新項目之余，還得負責(zé)辦理老項目開發(fā)報建的證件、溝通用地規(guī)劃條件等等。

實則這些合并就是在第一類投拓職能基礎(chǔ)上，融入了融資、設(shè)計、開發(fā)報建部門的職能，對于個人的綜合要求就會更高，需要具備多條線業(yè)務(wù)能力，一個頂兩、三個人來用。

城市更新

近幾年，城市更新崗的熱度在不斷上升，城市更新崗的主要職責(zé)是要負責(zé)拓展舊改項目、維系關(guān)系及項目熟化。

做舊改的話，首先要對城市更新相關(guān)政策法規(guī)相當(dāng)熟悉，在了解政策的基礎(chǔ)上，才能進行相對準(zhǔn)確的算賬，譬如拆遷補充款、融資地塊效益、安置地塊成本等等；然后能夠針對項目進行可行性研究、談判等。

其次，城市更新需要對接非常多的關(guān)聯(lián)方，如當(dāng)?shù)卣毮懿块T，居委、街道、區(qū)域規(guī)劃局、不動產(chǎn)中心溝通協(xié)調(diào)、申請基礎(chǔ)資料等，還需要跟舊村、舊廠的業(yè)主、項目方講解政策，博弈等，極其鍛煉人的溝通協(xié)調(diào)能力；

項目談下來了還不算結(jié)束，還要按著公司制定的項目推進計劃和工作目標(biāo)進行熟化，直至公司通過招拍掛程序獲取土地為止。

因此，城市更新對于溝通協(xié)調(diào)、節(jié)點管控的能力會更為看重。

目前普遍來說，大房企細分程度比較高，小房企的話才不會細分那么多，一個人什么活都得干。

現(xiàn)在很多介紹崗位的文章，也都會把崗位涉及的工作寫得特別全能，不管是投資、營銷還是運營，感覺全地產(chǎn)線條業(yè)務(wù)都弄得涉獵，而且搞得清清楚楚。

但話又說回來，對于大部分小白或是入行未滿五年的人來說，我認為專度比廣度更為重要。

與其貪多嚼不爛，倒不如在自己職位領(lǐng)域范圍內(nèi)深入研究學(xué)習(xí)，學(xué)有余力的情況再去探索前后端業(yè)務(wù)。

投資崗的細分介紹就到這了，希望即將入行或考慮轉(zhuǎn)行投資的各位好好考慮，讀懂再去應(yīng)聘吧！