如果你聽到了以上的對話，

那么這個人大概率在江湖傳說中的

地產(chǎn)投資拓展部門

一年多度的招聘又要開始了，房地產(chǎn)絕對是當仁不讓的一個大熱門，而其中投資拓展部門因為江湖上關于它各種裝逼和高大上的傳說也讓很多畢業(yè)生向往，我們現(xiàn)場連線一下一線員工楊二蛋聽聽他對投資部怎么說：

以上我們也看出投資部一般被人標榜的幾個標簽：

可這到底是干嘛的？

因為之前有一點在投拓工作的淺薄經(jīng)驗，不少同學會向我咨詢這方面的事情，所以想干脆寫一下自己曾經(jīng)所體會到的對這個崗位的淺薄（Dou Bi）理解，以盡量和藹可親（Er Bi）的口吻寫出來，不會談到特別專業(yè)的內(nèi)容，但是希望能夠給大家一個對這個崗位更加親近的印象，同時也采訪了一些房企投資人員感受，希望供大家參考，好了要開始了：

地塊基本屬性

那在這里就說到了一個投資人核心技能，如果你要問哪一種技能證書對于投資人是必備的，那我只能說，絕對是：

或者這樣

還可以這樣

但是，真相是這樣

或者這樣

還可以這樣

當然跟開車一樣，想像中開無人機是這樣：

一個小時后...

市場調(diào)研

此階段，你要跑遍目標區(qū)域內(nèi)的各式在售樓盤，了解市場最新數(shù)據(jù)和投資者動向，俗稱『踩盤』，基本數(shù)據(jù)例如主流戶型，存貨，去化，售價情況等等，而從調(diào)查方式可分兩種：

首先是明調(diào)，也就是不玩套路，直接告訴樓盤銷售人員你也是做房地產(chǎn)的，來了解市場情況，不過有被反套路的風險，別人沒義務給你數(shù)據(jù)，可能會給你瞎說的信息和還有不搭理你的風險。

其次是暗調(diào)，也就是裝作買房子的人，旁敲側擊套一些信息。當然，問的太過直白，別人發(fā)覺你是踩盤的可能也就更加尷尬了。

我曾經(jīng)剛入行的時候暗調(diào)是這樣的：

還有這樣

訣竅就是雖然銀行卡一分錢都沒有，還是要有堅定的信仰你是買得起在場的所有的房子的。

---來自我最佩服的一個地產(chǎn)前輩

當然，最好少一點套路，多一點真誠，銷售給你耐心半天，你卻只是想套話，也可以理解他們不爽的心情。

出戶配-項目的戶型配比

這塊就是營銷的事情了，一般來說你要和營銷溝通你對市場的看法，目前受市場歡迎的戶型是多少，價格應該定多少等等。

很多時候雙方都會有分歧，因為存在一個機制就是投資人拿地能夠有獎金，所以投資人對地一般的態(tài)度是比較激進的，因為

房子不是投資部來賣的

是誰呢---營銷，而要是這個地拿得不好，營銷的兄弟們也會相當難受，常言道營銷跑斷的腿，都是投資腦子進的水，所以營銷相對會保守一些，雖然免不了嘴角，但是這樣相互的制衡也不得不說是地產(chǎn)投資的趣味與精妙所在。所以營銷的兄弟們經(jīng)常對投資的同學說：

排方案-設計部門

這個時候，投資部充當著甲方得角色，你需要研究土地出讓的規(guī)劃設計要點，理清每一個指標，把土地存在的對設計的限制都呈現(xiàn)給設計的兄弟，比如限高等等，方案一些規(guī)劃得經(jīng)濟指標你也要反復得溝通。因為這些都影響著你后面的測算。

設計部門得同事是一般有『投資恐懼癥』的，因為投資拿地并不是跟進一塊就成一塊，所以可能你讓設計部門出十個項目方案，中間每個方案可能又讓他們調(diào)了5、6次，最后就成了一塊，甚至沒有，所以設計的兄弟們經(jīng)常對投資的同學說：

排工期-運營部門

顧名思義，運營部門負責監(jiān)管項目的運營節(jié)點情況，所以在拿地前期，運營的兄弟就會首先根據(jù)你的方案給出一個預計的工程節(jié)點，什么時候開工，預售，竣工等等，這些都會直接影響投資部門的現(xiàn)金流情況，有金融背景的同學就知道這會影響項目的IRR，從而可能會讓某些項目夭折。

但是投資的同學在這方面又是會比較激進的，希望能夠快點開盤，現(xiàn)金流進起來，而運營得兄弟很難辦，因為后面無法按照目標完成進度，是要怪罪到他們頭上的。所以運營的兄弟們經(jīng)常對投資的同學說：

調(diào)造價-成本部門

你的方案方案，要把他們轉(zhuǎn)變成數(shù)字才能看出到底能不能賺錢，成本得確定就是至關重要的一環(huán)，從地下到地上，從拆遷到裝修，所有的成本項目都會被成本的兄弟拎得一清二楚，給你整得明明白白，但是投資的同學在這方面又是會比較激進的，因為成本就是錢啊，錢就是利潤啊，利潤就是拿地啊，所以投資部的同學一般會反復想讓成本的兄弟把成本降一降，所以運營的兄弟們經(jīng)常對投資的同學說：

做融資-財務部門

   房地產(chǎn)是基本離不開杠桿的，融資是關鍵的一環(huán)，能不能拿到便宜而及時的錢甚至能決定一個地產(chǎn)公司的成敗，融資也需要體現(xiàn)在投資人員的測算當中，所以每次都一定要向財務同事確定，這次的貸款能貸工程款的多少，什么時候能夠流進來，利率是多少等等。但是投資的同學在這方面又是會比較激進的，這也和他們測算的利潤結果息息相關，

投資部門的同常常能體會到了需要借錢的底層生活感覺，所以財務的兄弟們經(jīng)常對投資的同學說：

從上面的各個溝通過程不難看出，投資的核心功能就是協(xié)調(diào)好其他各個條線，通過和其他各個條線同事不斷的博弈，找到最優(yōu)的拿地方案（各個部門同事的底線）。

所以對于投資部的同事一般沒有『臉皮厚』這三個字，對溝通、抗壓、應變能力有一定要求。

奉上一張你干投資后會看懂的圖

好了，總算收集好所有資料了，看看時間已經(jīng)不早了，到這總于可以休息了，生活是生活，工作是工作。投資部每一個男人都是會生活的男人，點一首喜歡得音樂，叫一份炸雞，就著疲憊的身心，打開手機點開王者榮耀，期待著生活里面的每一個小確幸。

初戀都不能在你人生中帶給你這種心跳的感覺，所有有志于投資的同志一定會有這樣的美妙體驗。

『二蛋啊，王總那邊改時間了，這個地得方案和測算今晚就要定下來，我們明天就要去和他談，你趕緊抓緊時間算一下』

然后就是我和測算表的愛恨情仇。

經(jīng)濟測算

測算作為關鍵的一步，你需要整合你之前和各個部門溝通過的所有成果，量化你的項目，從土地規(guī)劃指標，到成本造價，到現(xiàn)金流排布，到利潤水平，最后對于地價的敏感性分析（算出你要是去參與拍地，能夠給出的最高地價，也就是找到你公司的底線）。事無巨細都要搞清楚，要做到領導問你每一個數(shù)字的時候你都能像下圖這樣對答如流：

切記自己都沒搞清楚之前，不要去找領導匯報，閱表無數(shù)，經(jīng)驗豐厚的大佬一般一眼就能夠看出你的報告的問題，問你一些關鍵數(shù)據(jù)，例如：

人防面積怎么感覺有些多了？

單方建造成本是分攤過的還是沒分攤過的？

精裝修面積是套內(nèi)還是套外？

土增稅怎么感覺高了？

成本為什么這么高？降降降？！

現(xiàn)金流都不平衡你給我看個錘子？！

我當時的反應往往是：

如果你答不上來，那就是在浪費大家的時間，職場里面大家的時間都是很寶貴的，一頓痛罵也是很正常。

一般在你跟自己所屬投資的領導匯報之后，根據(jù)公司情況的不同，你還要向上匯報兩到三次，比如繼續(xù)整個大區(qū)的總裁匯報，再報項目到集團，向集團領導匯報。

這個時候，你就需要將之前所有的資料全部都整理好到一個文件包，諸如：

看地得實拍視頻，

地塊周圍現(xiàn)狀情況圖，

戶型配比表

設計方案

測算表

......

而且要做成一個漂亮而簡潔的PPT（相信我，這將極大得提高你的PPT水平）。

入行前，我的PPT應該是這樣子的：

一天后

一個月后

三個月后

半年后

所有材料做好了，就會面臨著一次類似聽證會的匯報，各個條線的負責人到區(qū)域的老大，都會來聽你的報告，這可是真刀真槍的，不是你在學校做presentation，做得好90分，做得不好60分這樣的概念，現(xiàn)在可是你的工作了

你做的東西很有可能會讓公司付出幾億甚至幾十億投資

所以還是那句老話，尊重你的土地，尊重你的數(shù)據(jù)，尊重每一個來聆聽報告的人。

這個時候也是很關鍵，如果前期都溝通到位了，那么各條線統(tǒng)一意見，覺得可行，總裁也覺得可行，地價合理，那么就通過。如果不合適，那就打回去重新研判，或者直接斃掉。

想想你前期花了那么多功夫跟進的項目要是被斃掉，真有一種親生兒子被揍了得感覺，所以前期工作一定要做扎實，確保向上匯報的項目有較高得可行性，