這兩年開發(fā)商的土地投資拓展崗位很熱，應(yīng)屆生、外專業(yè)的朋友紛紛都在往這個(gè)方向轉(zhuǎn)，但限于專業(yè)擴(kuò)張?zhí)?、有?jīng)驗(yàn)的大神太少太忙，都沒(méi)有精力手把手教菜鳥們?nèi)腴T，沒(méi)有人帶的菜鳥們大都很困惑，該怎么去適應(yīng)這個(gè)崗位、怎么去確認(rèn)發(fā)展方向。本文就是來(lái)嘗試論述并解答這個(gè)問(wèn)題。

01

你得先入門

整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)門檻并不高，因?yàn)槭羌追?，活都能包給更加專業(yè)的乙方來(lái)干。作為投資崗位而言，務(wù)虛的很，并沒(méi)有特殊的技能要求。行業(yè)沒(méi)有門檻不代表你能很快入門，外行的菜鳥碰到的第一件事情，就是要能聽得懂行話。

什么是行話，就是房地產(chǎn)行業(yè)和土地領(lǐng)域的通用語(yǔ)，區(qū)分業(yè)內(nèi)外的詞匯。房地產(chǎn)行業(yè)的通用語(yǔ)很多而且寬泛，是低階入門，比如容積率、樓板價(jià)、蓄客、去化率、戶型設(shè)計(jì)、疊加別墅等等，你得一聽這個(gè)詞匯就得腦子里反應(yīng)出這些都是什么東西，不然你就是個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的門外漢；土地領(lǐng)域的通用語(yǔ)反倒是投資的專屬詞匯，比如土地競(jìng)買保證金、土地返還款、掛牌條件、勾地等，不過(guò)這些都是在日常工作中才能接觸的詞匯，平時(shí)也碰不到，要理解透徹還得通過(guò)項(xiàng)目。

能聽懂及運(yùn)用行話，其實(shí)就說(shuō)明你已經(jīng)入門了，起碼可以裝模做樣了。對(duì)的，房地產(chǎn)行業(yè)的門檻就是那么低，但行話必須得懂，就跟你學(xué)英語(yǔ)看不懂字母表是不行的，入門的時(shí)間正常的話估計(jì)就是3-6個(gè)月。當(dāng)你能依樣畫葫蘆，照著報(bào)告模板臨摹一份100頁(yè)的項(xiàng)目立項(xiàng)建議書的時(shí)候，就算內(nèi)容粗糙甚至結(jié)論錯(cuò)誤，但也證明你已經(jīng)入門了。

02

你得會(huì)吹牛

這個(gè)社會(huì)，吹牛能力是非常需要的，牛皮吹得好，50%的能力值也能讓人感覺到150%的水平，吹得不好，就算你能力再?gòu)?qiáng)都覺得你low。

不要害怕吹牛，吹牛沒(méi)啥好怕的，吹10句話，就算有9句話毫無(wú)營(yíng)養(yǎng)，只要有1句話給人深刻印象讓人覺得你有水平，就夠了。

吹牛吹得好，還是得有積累。一個(gè)你得了解近3-5年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情的波動(dòng)，包括房?jī)r(jià)的波動(dòng)、土地價(jià)格的波動(dòng)甚至是同行的變化；另一個(gè)就是你得胸中裝下幾個(gè)經(jīng)典案例，比如某一個(gè)有名的樓盤、某一場(chǎng)有名的拍地、某一宗有名的收購(gòu)案。就像高中作文寫議論文，背下幾個(gè)經(jīng)典的案例，吃定全場(chǎng)。

當(dāng)然為了把牛吹的好，還是要努力。建議菜鳥們轉(zhuǎn)行后的第一件事情就是去踩盤，把某個(gè)城市的所有新樓盤和標(biāo)桿二手樓盤全部都實(shí)地踩一遍，記住，你踩的不是數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)肯定沒(méi)有咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，不然營(yíng)銷也不會(huì)不用踩盤也能給定價(jià)了，是感覺、是積累、是判斷。好好想想，賣得好的樓盤，為什么賣得好，是因?yàn)楫a(chǎn)品好、還是價(jià)格好、還是品牌好、還是趕上了好形勢(shì)，未來(lái)會(huì)怎么樣，賣得不好的樓盤也替他總結(jié)下為啥做的不好，有個(gè)對(duì)比有個(gè)反思自然提升的快，牛皮越吹越扎實(shí)。第二件事情，就是跟蹤好每一塊住宅和商辦用地的招拍掛，對(duì)市場(chǎng)永遠(yuǎn)保持敏感性，在拍之前也可以自己做個(gè)判斷大概能拍到多少，也有對(duì)比。

在不斷的市場(chǎng)調(diào)研和跟蹤招拍掛的過(guò)程中，其實(shí)你已經(jīng)把自己的專業(yè)基礎(chǔ)夯實(shí)了，在持續(xù)積累了1-2年后，講出來(lái)的話，往往不是吹牛，而是誠(chéng)意滿滿經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的專業(yè)意見了。而這也是各菜鳥的立身之本。

PS：可能有人認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研是營(yíng)銷的活，但是投資本來(lái)就是要解決①什么時(shí)間買地、②什么地點(diǎn)買地、③什么價(jià)格買地這三個(gè)問(wèn)題，吹牛的切入點(diǎn)往往也是這三個(gè)問(wèn)題。所以，市場(chǎng)調(diào)研也是投資的活，也是立身之本！

03

你得有人脈

江湖地位靠人挺，專業(yè)能力靠人捧，人脈也很重要，是不是菜鳥的一個(gè)特點(diǎn)也是看你投資圈里人認(rèn)識(shí)的多不多，熟不熟。

所以入行前期，特別是1-3年的菜鳥們一定要重視自己人脈的積累?？梢允歉鞣N機(jī)會(huì)去推介會(huì)，各種機(jī)會(huì)參加招拍掛現(xiàn)場(chǎng)拍賣，各種機(jī)會(huì)加微信群，各種機(jī)會(huì)去同行聚餐，要知道這些人都是和自己同齡，也是和自己同步成長(zhǎng)的，一個(gè)不留神都成了各大公司的職能總，要在這個(gè)專業(yè)上有長(zhǎng)期的打算，維護(hù)好關(guān)系也很重要。

此外，現(xiàn)在招拍掛競(jìng)合現(xiàn)象此起彼伏，多認(rèn)識(shí)點(diǎn)人，總會(huì)有幫助的。

04

你得學(xué)會(huì)其他條線的專業(yè)能力

這個(gè)就比較累了，你得有潛心向?qū)W的學(xué)習(xí)力。投資口學(xué)其他條線的專業(yè)也不用很專，學(xué)個(gè)邏輯、學(xué)個(gè)敏感點(diǎn)也夠了，畢竟不是專門做這個(gè)的，如果碰到問(wèn)題，大可以直接去問(wèn)專業(yè)的同事。

專業(yè)能力的學(xué)習(xí)上，還是有個(gè)主次之分。

1、測(cè)算優(yōu)先。所有和測(cè)算有關(guān)的專業(yè)都要搞懂，而且最好是精通。菜鳥們可能不理解，測(cè)算不是有財(cái)務(wù)會(huì)幫忙，為啥需要自己學(xué)。很簡(jiǎn)單，測(cè)算是一切投資邏輯的基礎(chǔ)，是投資專業(yè)吃飯的工具，你不好好弄懂，事情就浮得很，做不實(shí)，那么多的測(cè)算假設(shè)自己都沒(méi)搞明白，怎么能應(yīng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)們的問(wèn)詢。

如何學(xué)測(cè)算，方式有很多，最好的切入點(diǎn)還是通過(guò)測(cè)算表格，先理解大的邏輯，再理解里面的勾稽關(guān)系，會(huì)比較容易點(diǎn)。記住，測(cè)算表里每一個(gè)空格都是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的精簡(jiǎn)濃縮，都是有故事的，好好體會(huì)。

2、其他的專業(yè)，比如設(shè)計(jì)的、財(cái)務(wù)的、法務(wù)的，建議都在項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中學(xué)習(xí)體會(huì)提升，項(xiàng)目要搶著做！只有做項(xiàng)目才有機(jī)會(huì)鍛煉自己。有人會(huì)希望通過(guò)培訓(xùn)班提升自己，那些培訓(xùn)班說(shuō)實(shí)話都很雞肋，去聽過(guò)幾次就能提升自己？?jī)舫兜?，一定是小時(shí)候補(bǔ)習(xí)班上多上壞腦子了，花錢去聽的都是自我安慰，難道買房子前去聽一場(chǎng)培訓(xùn)課就能買到好房子？再三強(qiáng)調(diào)，專業(yè)學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的關(guān)鍵是做項(xiàng)目，做項(xiàng)目的時(shí)候有個(gè)人帶帶，事半功倍事半功倍！

05

你需要有專業(yè)的判斷力

判斷力，這是投資人員能力提升的最高階。一個(gè)招拍掛項(xiàng)目過(guò)來(lái)，你能判斷拍到多少錢，并且能說(shuō)出原因，最后的結(jié)果和你相差無(wú)幾；一個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)來(lái)，你能判斷雙方核心的訴求并制定洽談策略，最后以滿意的交易結(jié)構(gòu)成交。當(dāng)你有這個(gè)通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)的判斷力的時(shí)候，就成了頂級(jí)人才。