房價(jià)成本揭秘:開發(fā)商解剖""利潤大廈""如何砌成

胡琳柟 2005-08-25

展開全文

價(jià)成本揭秘:開發(fā)商解剖"利潤大廈"如何砌成

　?。ㄓ浾咧芮未骸㈥惙迹┯浾呔头康禺a(chǎn)成本問題進(jìn)行調(diào)研采訪時(shí)，廣西一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商向記者解剖了一個(gè)樓盤的真實(shí)運(yùn)作過程，從中可以看出房地產(chǎn)“利潤大廈”是如何砌成的。

　　這位開發(fā)商說，２００３年底他與朋友合股開發(fā)某城市樓盤。樓盤并沒有建在市區(qū)繁華路段，確定的均價(jià)為２６００元，看上去價(jià)格并不算高。目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，他說“每平方米也就掙個(gè)６００元吧！”

　　６００元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn)。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙６００元，當(dāng)然發(fā)不了財(cái)，但我們的樓盤是３６萬平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快２個(gè)億??！”他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

　　項(xiàng)目開發(fā)用地：１８０畝（１２萬平方米）具備以下條件：

　?。?、地價(jià)：８０萬元／畝

　　２、技術(shù)指標(biāo)：樓盤類型為小高層電梯公寓（１２層）；容積率為３；綠化率為３６％；建筑密度３５％

　?。?、策劃公司全程代理，代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷售額的４％

　?。?、設(shè)計(jì)費(fèi)１５元／平方米（按總建筑面積計(jì)）

　?。?、土建造價(jià)１３００元／平方米，園林綠化硬化造價(jià)８０元／平方米，市場銷售均價(jià)２６００元／平方米

　?。丁醉?xiàng)主要稅收：土地增值稅按銷售額１．５％；營業(yè)稅按銷售額５％；契稅：按總地價(jià)３％；企業(yè)所得稅按銷售額２％（此項(xiàng)我們樓盤免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策）

　　開發(fā)商提供的成本測算如下：

　　一、項(xiàng)目總建筑面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３（容積率）＝３６萬平方米

　　綠化面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２萬平方米

　　硬化道路：１８０畝×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８萬平方米

　　二、銷售總額：３６萬平方米×２６００元／平方米＝９．３６億元

　　三、１８０畝土地成本：１８０畝×８０萬／畝＝１．４４億元

　　四、工程土建總造價(jià)：３６萬平方米×１３００元／平方米＝４．６８億元

　　此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

　　五、各種配套費(fèi)用如

　　設(shè)計(jì)費(fèi)：３６萬平方米×１５元／平方米＝５４０萬元

　　園林道路：綠化４．３２萬平方米×８０元／平方米＝３４５萬元

　　硬化道路：３．４８萬平方米×８０元／平方米＝２７８萬元

　　水電及三通一平、報(bào)建等費(fèi)用約２５００萬元

　　三通一平費(fèi)用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

　　六、營銷策劃及廣告投入：９．３６億元×４％＝３７００萬元

　　七、需交的主要稅：增值稅９．３６億元×１．５％＝１４０４萬元

　　營業(yè)稅９．３６億元×５％＝４６８０萬元；契稅１．４４億元（總地價(jià)）×３％＝４３２萬元。還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開支，沒有計(jì)入。

　　八：項(xiàng)目總投入：約７．４億元

　　九：利潤（粗算）：９．３６億元－７．４億元＝１．９億元

　　理論利潤率：１．９億÷７．４億＝２５％

　　這位開發(fā)商解釋說，實(shí)際上的利潤率遠(yuǎn)不止這些，沒有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目，都是分期滾動開發(fā)的，因?yàn)榍捌谥恍柰度耄保磧|的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可啟動樓盤，當(dāng)然，這部分費(fèi)用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動的開發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動，所以如果算實(shí)際的利潤率，應(yīng)該是１００％甚至更高的回報(bào)。

　　他說，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來的資深會計(jì)，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺１億元的樓盤，可以處理成只賺４０００萬元。對外界造成樓盤成本高不得已提高售價(jià)的假象。當(dāng)然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷售新樓盤時(shí)注冊一個(gè)新公司，僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬甚至上千萬元的稅款。

　　他透露，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

　　“平地拔高樓，利潤成倍長。”這位開發(fā)商說，目前規(guī)劃和城建部門批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過２。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會通過特殊的途徑，打通有關(guān)關(guān)系，把樓盤的容積率調(diào)高到３或者５，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)３倍甚至５倍于土地面積的商品房。

本站是提供個(gè)人知識管理的網(wǎng)絡(luò)存儲空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點(diǎn)。請注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購買等信息，謹(jǐn)防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請點(diǎn)擊一鍵舉報(bào)。

轉(zhuǎn)藏 分享

QQ空間 QQ好友新浪微博微信

獻(xiàn)花（0） +1

來自：胡琳柟 > 《金融財(cái)經(jīng)》

舉報(bào)/認(rèn)領(lǐng)