①

拋開文件政策層面對房地產(chǎn)市場的影響，我們清晰的可以看出來商品房的基本成本構(gòu)成，也讓普通大眾（當(dāng)然也包括我這種非建筑成本人員）了解到商品房售價的基本邏輯。

商品房售價的基本構(gòu)成：樓面地價+前期工程費+土建安裝成本+公共服務(wù)配套措施費+管理費用+銷售費用+財務(wù)費用+利潤+稅金

其中：

① 樓面地價，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。

② 前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。

③ 建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。

④ 公共服務(wù)配套措施費主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。

⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用；根據(jù)長沙市的發(fā)文，這里的管理費=（①+②+③+④）*5%。

⑥ 銷售費用：開發(fā)經(jīng)營單位為銷售商品住房而發(fā)生的費用。根據(jù)長沙市的發(fā)文，這里的銷售費用=（①+②+③+④）*2%。

⑦財務(wù)費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續(xù)費。利息支出的計算基數(shù)不超過①+②+③+④）*50%。

⑧ 行政事業(yè)性收費和基金：按國家和省規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)上述的基本構(gòu)成，商品房的銷售價格計算表如下：

長沙市《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》

注：有專業(yè)人士質(zhì)疑上述房價按“成本計算法”的問題，此處暫時忽略。

②

|售價背后的成本組成|

① 地貨比

房地產(chǎn)地貨比指的是：開發(fā)商買地的土地款跟將來建設(shè)后能賣掉的總貨款之間的比例。計算方式：土地款/賣房總貨款。

根據(jù)任澤平《房地產(chǎn)周期》一書中（P315~P316）對北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個城市的房價構(gòu)成核算，2015年，土地成本已經(jīng)占房價的40%，稅收成本占16.7%，土地加稅收的成本已經(jīng)占房價的六成左右。

圖片來源：任澤平《房地產(chǎn)周期》

隨著2016年~2018年全國范圍內(nèi)的土拍熱潮，可以預(yù)見的是房地產(chǎn)地貨比已經(jīng)呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢，而且已經(jīng)向二、三、四線城市蔓延。

地貨比對房地產(chǎn)項目經(jīng)營定位的影響意義重大，表現(xiàn)在地貨比與項目現(xiàn)金流的重要關(guān)系，地貨比越小其項目越容易進(jìn)行高周轉(zhuǎn)開發(fā)，其現(xiàn)金流回正速度越快，反之，地貨比高的項目其現(xiàn)金流回正時間慢，項目只能做利潤型或者均衡型項目。

圖片來源：郭仕明《財務(wù)視角下的房地產(chǎn)運營管理》

② 建安成本

建安成本作為開發(fā)商成本控制的重點內(nèi)容，主要體現(xiàn)在建安成本的占比相對大，相對于土地成本建安成本更容易控制，但是我們無法忽視的問題是并不是所有的開發(fā)商都能夠?qū)ò渤杀镜目刂朴稳杏杏唷?/p>

根據(jù)中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)提供的住宅建安成本數(shù)據(jù)，各地市的建安成本相差較為明顯，開發(fā)商而言亦或如此，強(qiáng)管控成本企業(yè)的成本控制肯定要強(qiáng)如弱管控的企業(yè)。

圖片來源：中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)

我們無法規(guī)避的問題在于，上圖的建安成本（我稱之為“名義建安成本”）僅僅反映的是土建成本而非真是的售價中的建安成本，因為并非100%的建筑面積都能實現(xiàn)銷售，比如配套用房、比如人防工程中的車位等等，所以在長沙市的文件中有③/s1，其中③為上圖的名義建安成本，s1指小區(qū)內(nèi)可售建筑面積，所以在售價中真正體現(xiàn)的建安成本，我稱之為實際建安成本。

這里我們引入可售比的基本概念。

何為可售比？

根據(jù)世茂集團(tuán)住宅可售比標(biāo)準(zhǔn)中的定義：可售比=住宅可售面積/（住宅地上建筑面積+住宅地下室+分?jǐn)偟募械貛欤?100%，具體參下圖：

提高可售比的重要意義在于能夠提高地上可售面積的實際貨值，降低實際建安成本，提高產(chǎn)品利潤率。

【舉例】我們以濟(jì)南地區(qū)高層住宅名義建安成本2646元/m2進(jìn)行說明。

圖片來源：中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)

假設(shè)濟(jì)南某地區(qū)A企業(yè)的可售比為75%，那么實際建安成本為2646/0.75=3528元/m2；

濟(jì)南某地區(qū)B企業(yè)的可售比為70%，那么實際建安成本為2646/0.70=3780元/m2；

從上面可以看出每提高可售比1%，其實際建安成本降低50.4元/m2；

也就是說10萬平的小區(qū)，A企業(yè)建安成本比B企業(yè)低504萬，即賺504萬建安成本的差值；如果考慮到多出來的5000m2可售面積，假定售價為1.2萬元/m2，即A企業(yè)比B企業(yè)多銷售6000萬。整體盈利6000+504=6504萬元。

可售比的重要意義在于此，細(xì)思極恐的成本影響。

控制可售比的基本原則在于：

① 控制地下車位比例，控制單車位指標(biāo)，控制地庫設(shè)備用房面積，降低地庫總面積，降低地庫土建成本。

舉例：假定地下車庫的建安成本為2500元/m2，單車位效率分別為A企業(yè)35m2/輛與B企業(yè)32m2/輛的價格差為3*2500=7500元，若地下車位為1000輛，那么A企業(yè)要比B企業(yè)多花7500*1000=750萬的建安成本。

2、控制地面不可售面積，包括非必要的架空層面積、配套用房面積、減少此部分建安成本。

3、控制住宅內(nèi)部不合理的偷面積，避免過度贈送；

高層產(chǎn)品遏制過度偷面積造成的非常規(guī)戶型，別墅及洋房產(chǎn)品避免過度建造地下室，變相拉低單方售價。

偷面積的策略在于：

① 利用規(guī)范規(guī)則的偷面積，雖然建筑面積上不體現(xiàn)這塊數(shù)據(jù)，但是其土建成本卻真實反映成本的增量，可謂“建筑偷一偷，成本上漲百萬”一點不為過。

② 通過改造的偷面積，會大大增加后續(xù)改造成本，變相的增加單方的建安成本，讓然就會增加銷售價格。

所以開發(fā)商一般都嚴(yán)格限制贈送面積的比例。

金地集團(tuán)住宅產(chǎn)品配置、量化設(shè)計及成本限額標(biāo)準(zhǔn) 2.0 版

高房價、高總價、高地價三高時代，限售、限價、限貸、限利潤的大環(huán)境下，唯有成本控制好的企業(yè)才能脫穎而出，所以說成本控制已經(jīng)成為了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，這一點無論你承不承認(rèn)，它都實際存在。