再點透一些：房地產(chǎn)又拿成本利潤忽悠誰？

京華時報消息，在北京開發(fā)過多個小戶型項目的開發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”有關(guān)負責人自曝公司成本價，并聲稱公司利潤率僅為5%。挑個別樓盤的未必可信的一組典型數(shù)字，拿房地產(chǎn)的建造成本和低額利潤忽悠人，并不是什么高明之舉。　　

按開發(fā)商說法，位于北京南部豐臺區(qū)域2008年某成交項目，其樓面地價為6505元/平方米（含3%的契稅），加上2300元的建設(shè)費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務(wù)費用200元。其單位平方米的成本已達11405元，按照其市場12000元的銷售均價，該項目一平方米所獲利潤595元，利潤率僅為5%。本人沒有從事過房地產(chǎn)，按照一般思維，這里提出幾個疑問。　　

一個疑問是，單位平方米的成本已達11405元，能不能主要說明開發(fā)商經(jīng)營不善、管理混亂、把成本壓力轉(zhuǎn)嫁業(yè)主了呢？可以提供一個比較可信的參考數(shù)字，大約是在五年前，國企內(nèi)部的房屋總造價（主要不包括樓面地價、營銷費用、有關(guān)稅費等），大約為每平米700元上下，難道說市場化運作后，房屋商品的總造價就要提高10多倍？當然，這里提供的內(nèi)部房屋造價是指普通磚混結(jié)構(gòu)條型樓。由于商品房的總造價主要根據(jù)設(shè)計圖紙和工程概預(yù)算確定，這里開發(fā)商給出的每平米2300元的建設(shè)費用暫不置疑，僅攤給用戶的跟商品房總建筑面積有關(guān)的每平米“500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用”就分別接近了五年前的房屋總造價，另外還有每平米300元的前期費用，即市政配套、營銷管理和前期費用總計達到1300元/平方米能不能列出清單來？開發(fā)商能不能理直氣壯地給用戶提供“單位平方米的成本已達11405元”的商品房？　　

另一個疑問是，超過總成本一半以上的“6505元/平方米（含3%的契稅）”的樓面地價的天文數(shù)字有沒有代表性？商品房的平均樓面地價究竟是多少？“東亞新華地產(chǎn)”的負責人對某報記者表示：“截至2008年9月份，北京市住宅用地地塊的樓面均價為4334.84元/平方米”；之后他還舉例說：“回龍觀區(qū)域2007年成交的一個項目，其土地成本為3162元/平方米”；另有報道又是這樣說的：“2006年1月到10月，北京市土地購置單價全國最高，達到13640.59元／平方米，上海為3526.26元／平方米，全國平均數(shù)字僅為1008.47元／平方米”；又有數(shù)據(jù)顯示，“在2005年，北京市土地購置單價僅為3098.19元／平方米，上海為2258.59元／平方米。僅僅一年時間，北京市土地購置單價就上升了一萬余元”。由此可見，北京房地產(chǎn)的樓面地價是個說不清的數(shù)字。比如開發(fā)商購買了10000平米的商品房建設(shè)土地，按購地單價15000元/平方米計算，相當于每畝地約1000萬元，購地總價1.5億元；假如用于建筑占地為2000平米的高層住宅，那么30層高的總建筑面積為60000平米，樓面地價則為2500元/平方米。購地單價只有土地管理部門能夠說清楚；總建筑面積只有開發(fā)商能夠說清楚，但“6505元/平方米（含3%的契稅）”（注：契稅要由用戶承擔）的樓面地價根本沒有說服力。　　

再一個疑問是，開發(fā)商究竟有沒有吃光用盡、空手套白狼的短期行為？開發(fā)商的財務(wù)費用達到每平米200元，總建筑面積60000平米所需用戶承擔的財務(wù)費用1200萬元，這筆費用主要用于銀行貸款利息。試問，開發(fā)商向銀行貸款總額是多少？收取購房用戶的預(yù)付費用是多少？投入的自有資金又是多少？這種一手拿著國家土地、一手拿著銀行貸款、雙手花著購房者預(yù)付款的行為，究竟屬于怎樣的市場行為？用自有資金計算“一平方米所獲利潤595元”的利潤率到底又是多少？　　

針對常見的高層住宅，筆者粗略估算一筆賬：在10000平米土地上，建設(shè)占地2000平米、30層高、總建筑面積60000平米的樓盤，考慮到開發(fā)商多數(shù)是在前幾年大量囤地，如果按北京市2005年土地購置單價3098.19元／平方米計算，建筑樓面地價約為每平米500元；按建筑材料和人工成本比2003年前上漲100%計算，建設(shè)費用（含市政配套）通常不會超過每平米1500元；由于前期費用和營銷管理費用的差異較大可變因素較多，仍然按照開發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”有關(guān)負責人給出的每平米300元的前期費用和每平米500元的營銷管理費用標準；按照以上各項的10%測算各項稅費，一般不會超過每平米300元；假如每平米攤薄財務(wù)費用200元保持不變；則以上各項累計的全成本約為每平米3300元左右！　　

按照以上估算，樓盤總造價約為2億元左右，假如商品房銷售價為每平米8000元，則即使按工程總投資（既不貸款也不預(yù)收款）計算的利潤率大約有望達到150%上下。由于開發(fā)商“東亞新華地產(chǎn)”支付貸款利息的財務(wù)費用為每平米200元、共計1200元，若按建設(shè)周期三年、年貸款利率5%粗略計算，則開發(fā)商要從商業(yè)銀行貸款8000萬元；如果預(yù)收銷售總價30%的用戶預(yù)付款，則開發(fā)商得到預(yù)收款總計約為1.4億元；以上貸款和預(yù)收款累計2.2億元，已經(jīng)超過了整個樓盤約2億元左右的工程總投資！試問親愛的開發(fā)商們，你們建樓的自有資金在哪里？！沒有自有資金的投資利潤率，是否可按無窮大計算了？　　

那么，拿每平米“成本已達11405元”、“利潤率僅為5%”的數(shù)字到底是想忽悠誰？！