地方上有個案例：不動產(chǎn)利害關系人以登記原始資料缺少公告、權屬來源等材料為由，向登記機構提出要求更正登記甚至撤銷登記。現(xiàn)實中遇到的登記原始資料不全、登記程序瑕疵的情況很多，比如有關登記資料缺失、地籍調(diào)查圖錯誤、登記合同號錯誤等，有地方法院也會以此認定登記機構登記錯誤判決撤銷不動產(chǎn)登記。筆者認為，法院和登記機構不能因為不動產(chǎn)登記存在程序瑕疵撤銷登記，應限制登記機構及法院撤銷登記的權力，明確規(guī)定撤銷登記的情形，保護權利人的合法權益，維護交易安全。

我國不動產(chǎn)物權變動以債權形式主義為主，意思主義為輔；以登記生效為原則，登記對抗為例外。依法律行為發(fā)生物權變動的必須登記方可生效。不動產(chǎn)登記簿就自然應當成為不動產(chǎn)物權的法律依據(jù)，這是不動產(chǎn)物權公示原則的當然體現(xiàn)，也是保障物權變動安全的必要手段。這是建立不動產(chǎn)登記制度的各國普遍承認的原則。如德國民法典規(guī)定，在土地登記簿中為了某人登記一項權利的，應推定此人享有該項權利。為有利于根據(jù)法律行為取得一項權利或者取得該項權利上的權利人，土地登記簿中記載的內(nèi)容應視為是正確的。瑞士民法典規(guī)定，出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護。我國臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定，“依本法所為之登記，有絕對效力”。臺灣學者依據(jù)“司法院解釋”認為，所謂絕對效力，是指登記簿有絕對真實的公信力，即使記載不實，善意第三人可依登記簿記載取得權利?！段餀喾ā返?6條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。最高人民法院物權法司法解釋進一步明確，不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權利推定的法律效力，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權屬狀況以及權利限制事項與真實情況保持一致。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地在數(shù)據(jù)整合等工作中發(fā)現(xiàn)多宗登記存在程序瑕疵、資料不全等情況，特別是1987年《土地管理法》頒布后一段時期的土地登記發(fā)證，實際上屬于對之前用地行為的確認，程序上比較簡單，大部分沒有權屬來源材料，都是以土地申請表、鄰居指界等確認權屬。如果一概按現(xiàn)在的標準重新進行審查并撤銷，將導致大量的登記發(fā)證被推翻，損害不動產(chǎn)登記簿的公信力及交易的安全性，給社會帶來巨大的不穩(wěn)定因素。因此國務院《不動產(chǎn)登記暫行條例》第33條規(guī)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。這不僅是維護市場經(jīng)濟物權法律關系靜態(tài)安全，也是維護行政機關行政行為的公信力。（2017）最高法行申5463號行政裁定書明確，土地權屬來源證明是辦理土地登記的要件之一，一般應當為原件，但在原始檔案丟失、無法恢復的情況下，原件的缺失不能成為阻卻土地使用權人獲得合法權利證明的事由。可做參考。

有觀點認為不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)登記機構的行政行為，應具備實體和程序的合法性。如果存在《行政訴訟法》規(guī)定的違反法定程序等情形，不動產(chǎn)登記機構應主動撤銷登記，法院也可以判決撤銷登記。筆者認為這是對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)及其在不動產(chǎn)物權變動中的作用認識不清，沒有考慮到不動產(chǎn)登記涉及對相對人的民事權利保障。

不動產(chǎn)登記作為物權的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產(chǎn)登記理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預或行政權力對不動產(chǎn)物權的授權。不動產(chǎn)登記是行政機關基于行政管理需要所做的行政行為，屬于登記申請人之外的第三方行為。登記機構的登記行為是基于申請人提交的申請材料，是一種缺乏意思表示成分的事實行為。不能因為法律將登記作為物權變動的生效要件，而錯誤地認為財產(chǎn)權是登記機關賦予的。在依法律行為發(fā)生物權變動的情形，其登記原因來自當事人之間的合意。在依法律事實發(fā)生物權變動的情形，其登記原因來自導致物權變動的法律事實。行政機關的登記程序瑕疵如果不影響登記原因的有效性，法院及行政機關不得主動撤銷登記。最高法行申（2017）181號判決認為，房屋行政登記是對房屋所有權轉(zhuǎn)移、變更等物權變動的確認，登記程序存在瑕疵，但雙方存在轉(zhuǎn)移登記的真實意思表示，不應撤銷該頒證行為。在 “易A等三人訴溆浦縣人民政府、懷化市人民政府土地行政登記糾紛案”中，最高人民法院認為，基于保護行政相對人的合理信賴利益和減少行政爭議產(chǎn)生的考量，只有在該行政行為的瑕疵足以影響到實質(zhì)處理結果時，行政機關才采用撤銷的方式進行糾錯。本案《個人建房用地清理登記表》的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及縣土地管理機關審查意見等欄目均為空白，屬于土地管理部門沒有完整履行相關職責，不能以此直接判斷溆浦縣政府對外頒證的行政行為是錯誤的，不應由行政相對人承擔撤證的不利后果。頒發(fā)《集體土地建設用地使用證》的行政程序雖然存在一定瑕疵，但該瑕疵不構成嚴重程序違法，在沒有證據(jù)證明該瑕疵是不能補正的情形下，撤銷頒證的行政行為法律依據(jù)不足?？勺鰠⒖肌?/span>

對于不動產(chǎn)登記機構而言，不動產(chǎn)登記的行政行為一經(jīng)作出，即產(chǎn)生行政法律效果，其約束力是雙方面的。已作出的行政行為對于行政機關同樣具有約束力，只有在特定條件下可以在法律救濟程序之外自行撤銷或者廢止行政行為。一旦法律救濟的期限屆滿、當事人自我放棄法律救濟手段，或者因其他情形導致法律救濟途徑窮盡，即具備不可撤銷性。由于行政機關重新作出行政行為沒有時間期限，有當事人在訴訟時效屆滿后通過信訪要求行政機關履行答復職責并提起行政訴訟，達到要求法院撤銷不動產(chǎn)登記的目的，2017年最高法院行申6100號判決書認為，這屬于利用一個新的訴訟種類規(guī)避起訴期限的可能，人民法院對此應不予立案或者駁回起訴。行政機關雖然可以通過重新作出行政行為糾正錯誤，但行政程序的重開受到嚴格的條件限制，這些條件包括，作為行政行為根據(jù)的事實或法律狀態(tài)發(fā)生變化，行政行為作出后出現(xiàn)了足以推翻行政行為的新的證據(jù)。登記機構未履行公告程序、抵押合同號記載錯誤等程序瑕疵不涉及登記的原因行為，不影響登記的效力，不構成可以撤銷登記的理由。

撤銷登記一般發(fā)生在權利事項登記錯誤中。原《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》都規(guī)定有撤銷登記類型。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關法規(guī)未規(guī)定撤銷登記類型，導致確需撤銷登記的情形無法可依，國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》釋義中將撤銷登記作為更正登記的特殊類型，但兩者的適用情況、范圍、程序都不相同，建議予以單獨規(guī)定。

《物權法》一方面認可了不動產(chǎn)登記簿在確認物權歸屬和內(nèi)容方面具有極高的證明力，另一方面也承認現(xiàn)實中確實存在不動產(chǎn)登記簿記載的物權權屬和內(nèi)容與其真實情況不一致的情形。從訴訟法角度而言，一方面，不動產(chǎn)登記簿屬于公文書證，由于其對不動產(chǎn)物權歸屬的證明是通過法律上的權利推定這一方式完成的，故不動產(chǎn)登記簿上有關不動產(chǎn)物權記載事項，在確定不動產(chǎn)物權歸屬方面的證明力方面遠高于其他證據(jù)的證明力。另一方面，既然作為一種擬制事實，不動產(chǎn)登記簿登記表彰的權利狀態(tài)并不總能必然反映真實不動產(chǎn)物權關系，那么就應允許當事人通過舉證推翻不動產(chǎn)登記簿所表彰的物權狀態(tài)。因此，在依法律行為發(fā)生物權變動的情形，根據(jù)債權形式主義模式，筆者認為應將撤銷登記的情形限定為權屬來源證明文件、登記原因證明文件等登記原因被撤銷的情形，如買賣合同被撤銷、偽造簽名等意思表示不真實、不存在的情形。可借鑒《房屋登記辦法》的規(guī)定，由司法機關、行政機關、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人存在隱瞞真實情況、提交虛假材料等情形的，可以撤銷登記，收回不動產(chǎn)權屬證書、登記證明或者公告作廢，但不動產(chǎn)權利為他人善意取得的除外。

但應注意一點，撤銷登記不得由登記機構主動發(fā)起。登記機構沒有司法認定權，不能認定原因證明文件效力是否有問題。因此沒有權利人的同意，不得主動撤銷登記。除了上述情形外，登記機構可以依職權撤銷登記的情形，僅限于由于登記人員原因造成登記原因與登記事項不符的情形，且不得徑行撤銷，應由國土資源局以作出行政決定的方式予以撤銷。

專注房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)領域登記實務操作與理論研究。

已在省部級刊物發(fā)表論文22篇。