對于房屋所有權的歸屬理論上存在兩種觀點：一種觀點是認為雖然登記簿上登記的是乙的名字，依據(jù)《物權法》第十七條和第三十三年的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿并不一定真實反映不動產(chǎn)的權屬，在有充足證據(jù)證明下，利害關系人可以請求確認權利。由于甲與乙約定的不動產(chǎn)所有權歸甲，故甲才是所有權人（物權說）。

另一種觀點認為雖然甲與乙約定了不動產(chǎn)所有權的歸屬，但根據(jù)《物權法》第九條的規(guī)定，以及通說認為，不動產(chǎn)的物權變動以登記為生效要件。并且乙與丙的合同不存在無效事由，因此該不動產(chǎn)的所有權人為乙，而甲僅僅具有請求乙按照之前合同約定辦理變更登記的權利（債權說）。

由于存在著兩種觀點，也導致了之后的處理結果存在差異。根據(jù)物權說的觀點，法院可以直接判決甲是所有權人，而根據(jù)債權說的觀點，法院需告知甲變更訴訟請求。并且根據(jù)第一種觀點，乙出租房屋的行為屬于有權處分；而根據(jù)第二種觀點乙出租房屋的行為屬于無權處分。

對于這兩種觀點，筆者更傾向于第二種即債權說，認為甲僅僅具有請求乙按照之前合同的約定為甲辦理變更登記的權利，并且依據(jù)這種觀點得出乙出租房屋的行為為無權處分。

筆者認為物權說的觀點，《物權法》第十七條和第三十三年的規(guī)定不能適用這一案例，筆者認為《物權法》第十七條與第三十三條應該適用于不存在類似甲與乙約定所有權歸屬的情形，只能適用于類似依法建造房屋實際取得所有權但登記簿登記錯誤相類似的情形。而依據(jù)債權說的觀點，在甲與乙簽訂借名買房的合同之后，甲的義務是將錢款交付給乙，權利是請求乙在之后應當給甲辦理變更登記，而乙的義務是以自己名義購買房屋，并為甲辦理變更登記，權利是從甲處收受錢款。

之后乙與丙簽訂購房合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，辦理登記之后物權發(fā)生變動，乙為物權所有人。乙丙先是由于生效的合同（負擔行為、債權行為），導致丙有轉移所有權給乙的債權義務，并最終通過變更登記（處分行為、物權行為）導致了乙成為該不動產(chǎn)的所有權人。而甲與乙也是通過生效的合同，在乙的身上產(chǎn)生了一個轉移所有權的負擔行為、債權行為。

但因為沒有辦理變更登記，導致沒有進行處分行為、物權行為，所以沒有發(fā)生物權變動，所有權人仍然是乙。這正是符合了《物權法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！迸c《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。”不動產(chǎn)的物權行為（處分行為）以不動產(chǎn)登記為生效要件。因此不動產(chǎn)所有權人為乙，而甲僅僅具有請求乙為甲辦理變更登記的權利。

如北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。”

之后乙出租房屋的行為，因為雖然該不動產(chǎn)所有權人是乙，但乙與甲之前訂有合同，乙的處分權有瑕疵，可以類推理解成債務人對自己所有但被抵押物的處分權有瑕疵，但不要理解成一物數(shù)賣問題，因為雖然表面上看與一物數(shù)賣的情況類似但存在本質差別，差別就是甲與乙之前是否存在借名買房的問題，因為之前的行為將導致乙的處分權存在瑕疵，而一物數(shù)賣中乙擁有完整的處分權，所簽訂的合同都屬于有權處分。

由于處分權存在瑕疵導致乙的出租行為為無權處分，但根據(jù)《買賣合同解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！睙o權處分并不影響買賣合同的效力，并根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/div>