 1 2017年下半年房地產(chǎn)政策就有了新動向，加大租賃住房的建設(shè)、租購?fù)瑱?quán)成為重點。但是因為房屋建設(shè)的長期性，這樣的住房還沒有進入房地產(chǎn)市場，對房價并沒的產(chǎn)生直接的影響。 在加大房屋租賃市場的建設(shè)上，北上廣等13個城市進行集體用地建設(shè)租賃住房試點。 從土地所有制來講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度。城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。 但是，在城市當(dāng)中也有集體用地，這部分用地就是原有城中村或城市擴張包圍進來的城中村。 “在城市進行集體用地建設(shè)租賃住房試點”就是把城中村拆掉，用讓出土地建設(shè)現(xiàn)代住宅。 原來解決的方法是政府先征地，再轉(zhuǎn)手把土地賣給開發(fā)商進行建設(shè)。 所謂的“集體用地建設(shè)租賃住房試點”的意思是政府不再征地，不再進行招拍掛，讓村里和開發(fā)商合作建租賃用房，使土地所有者進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。 這一政策也在試行階段，有什么具體的辦法、能產(chǎn)生什么效果還不知道。 現(xiàn)在全國都在進行城中村改造，主要的方式還是拆遷，也就是政府為開發(fā)商征地。 可以看出這項政策并沒有得到地方政府的認可。也就是說，地方政府在這一政策還沒有全面實施的情況下，加大了拿地的力度，先進行城中村的國有壟斷，再等時機進行倒賣。 2 進入2018年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)控政策松動的現(xiàn)象。 自1月5日蘭州首個放寬限購政策之后，合肥、廈門等地也相繼放寬了首套住房的供應(yīng)政策，被封殺了一年多的房地產(chǎn)市場似乎有松動的現(xiàn)象，但官方的態(tài)度是“不要過分解讀”。 中央政府的態(tài)度很明確，綁死房地產(chǎn)市場，不能漲，也不能跌。 地方政府因為這些年一直吃土地飯、房地產(chǎn)飯，急于買米下鍋。 一面不切實際地響應(yīng)中央的政策，表明政治正確，不該限的地方也限； 另一方面地方政府一直試探撬開這個市場，找活路，不讓賣地，不抬高現(xiàn)有的地價沒法活。 也可以說，地方政府在房地產(chǎn)市場上扮演了“兩面人”的角色。 3 現(xiàn)在中央政府表態(tài)“政府將不再是居住用地唯一提供者”是不是想把封死了的房地市場撕開一個口子呢？
也就是我們昨天談到的這條新聞。 看似要放開政府對土地的控制，其實不然。 這里面有個條件“權(quán)屬不變、符合規(guī)劃”，也就是該是誰的還是誰。 這樣講也就是城鎮(zhèn)用地還是政府的，讓“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地”是“盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地”。那此地浪費了，搞工業(yè)、搞商業(yè)、搞旅游換不來錢，還要搞房地產(chǎn)。 這里有所不同的是有個“建租賃用房”的幌子，但如果設(shè)個比例呢？ 那就等于還會有一批商品住宅進入市場，讓沒有在房地產(chǎn)市場發(fā)財?shù)膰衅髽I(yè)也進入房地產(chǎn)市場，對于原來的房地產(chǎn)企業(yè)不是個好消息，但對于非房地產(chǎn)企業(yè)的國企來說是個好消息，房地產(chǎn)市場將不再是房地產(chǎn)企業(yè)的天下，房地產(chǎn)的戰(zhàn)國時代開啟。 一方面可以通過這種方式解決國企的生存問題，主要是給國企投資找理由。 建房就要貸款，有了地，有了項目就有抵押物。這有點像中國的股市，股市的最早開設(shè)也是為了解決國有企業(yè)的生存問題，到社會上去融資，后來融資就變成了炒作。讓非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有用地進入房地產(chǎn)市場也等于到社會上去融資，會不會變成炒作呢？不好說。 另一方面順便解決一下地方政府建設(shè)租賃用房的壓力，也可以叫債務(wù)轉(zhuǎn)移，從地方政府手里轉(zhuǎn)移到地方企業(yè)手里。 官方講的地方債是指政府的財政債務(wù)，不包括所屬國有企業(yè)的企業(yè)債務(wù)，所以官方所說地方債的數(shù)字比傳說的數(shù)字小得多。國有企業(yè)債也是地方政府的，通過這種方式轉(zhuǎn)移能讓數(shù)字更好看。 從這兩點上看，房價會跌嗎？當(dāng)然不會，跌了這個游戲就沒法玩了。 前面說的這些都是城鎮(zhèn)土地，是國有土地，雖然這里有一些集體土地，也會很快被國有化，方式是合作建設(shè)租賃用房，也只能是一部分，動作上比強拆好看得多。 4 還有最大一部的土地是農(nóng)村土地，農(nóng)村土地可分三部分。 一部分是農(nóng)民的承包田，也就是耕地，全國18億畝。這一部分強調(diào)流轉(zhuǎn)，通過流轉(zhuǎn)來實際農(nóng)業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)。流轉(zhuǎn)也等于是交易，交易就會產(chǎn)生潤，有了利潤就沒人傻乎乎地去從事投入大、產(chǎn)出慢的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了。 第二部分是不可種的荒山、荒地，這部分土地也早都名花有主了。 第三部分就是農(nóng)民的宅基地，這一部分政府已經(jīng)惦記很久了，但因為原來的賦權(quán)不充分，觸及的底線太低，所以政府一直很頭痛。 這次姜大明表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強調(diào)，這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新。 “三權(quán)分置”是什么意思？為什么說是一項重大理論和實踐創(chuàng)新呢？ 原因一般認為宅基地就是個人的，有點西方私有財產(chǎn)不可侵犯的意思?，F(xiàn)在告訴你不是這樣，所有權(quán)還是集體的、國家的，你只有資格權(quán)，也可以放到市場中去進行開發(fā)。 而給出的理由是：可以重點結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、促進鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗和辦法。 什么意思呢？以后農(nóng)村也會有大發(fā)展，別在城里擠了，城里用不了那么多人。 這是鼓勵城市里的農(nóng)村戶籍人口回農(nóng)村，這是想解決經(jīng)濟大幅度下滑的隱患。 對農(nóng)民有沒有點好處呢？說是有。 現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農(nóng)民的宅基地沒有這些權(quán)利，落實宅基地的集體所有權(quán)意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。 抵押、貸款干什么啊？再投資買房，這是個有意思的邏輯。 現(xiàn)在中國的現(xiàn)實情況是越大的城市越擠，房價越高，而越?jīng)]人的城市越?jīng)]人，房價越低，這次的目標(biāo)是，在保障高房價不漲的情況下，把低房價的地區(qū)拉上來。所以給了一個“房價會降嗎？”的問法。 5 至于這里的信息量有多大，那是非常大。有土地所有權(quán)的問題、國企的問題、地方政府的問題、人口流動的問題、 其中，土地所有權(quán)的問題是最大的問題。 中國的民主主義是從辛亥革命開始的，人權(quán)平等，地權(quán)平等。中國無產(chǎn)階級革命是從土地改變開始的，土地改革的表現(xiàn)是階級斗爭。 1949年制定的《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領(lǐng)》有《憲法》的作用。第三條：“有步驟地將封建半封建的土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民的土地所有制，……”第二十七條：“必須保護農(nóng)民已得土地的所有權(quán)……實現(xiàn)耕者有其田。” 1954年的第一《中華人民共和國憲法》第八條：“國家依照法律保護農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)。” 現(xiàn)在是進一步明確了宅基地也是集體所有，集體的本質(zhì)還是國有。 在強調(diào)農(nóng)民宅基地“三權(quán)分置”的同時，還強調(diào)：但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。 這說明農(nóng)村、城市這個二元體系沒有被打迫的可能，農(nóng)村還是農(nóng)村，城市還是城市。 也就是說戶籍制度將長久存在。 有一個問題是，是讓勞動力回農(nóng)村好呢？還是讓有錢人去農(nóng)村好呢？當(dāng)然是后者，但為什么又不允許呢？要保證城里的房價。 結(jié)論： 房價會降嗎？”不會。 但能總也不降嗎？能，可以用貨幣超發(fā)來解決。 現(xiàn)在制約中國經(jīng)濟發(fā)展根本因素是人口的流動，制約的政策是人為的戶籍政策。想解決“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”就要放開人口流動的壁壘，讓有錢人去農(nóng)村建別墅，讓勞動力進入城市，進行細化分工生產(chǎn)。 只代表個人觀點，不做投資參考！
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