國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶指出：“核心的目標是切實增加住房緊張的城市，特別是特大和超大城市的住房供給，有效地緩解住房的供需矛盾?！?span>租賃住房建成后，土地性質(zhì)保持不變，依然為村集體所有。值得注意的是，耕地等農(nóng)用地不在試點范圍內(nèi)。下面，就對這次的方案進行一些分析：

集體建設(shè)用地，是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，包括農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶表示：“這次試點的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動產(chǎn)登記作保護，同時只租不售。而過去所說的小產(chǎn)權(quán)房，無論在用地上、規(guī)劃上、還是建設(shè)銷售上，都不受法律保護。 ”

有助于增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。一大批低成本土地的入市，將產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

有助于促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道。當大城市郊區(qū)的農(nóng)民成為大批租賃租房的股東，將可長期享受土地紅利。

農(nóng)民

最近的方案一出，很多人高呼：我想辭職回農(nóng)村！因為，農(nóng)民的身份正在發(fā)生著日新月異的變化：2012年中央一號文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣；2013年，“家庭農(nóng)場”成為中央一號文件的主題詞。今后，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰，新的“農(nóng)民”將成為有錢人！

早在2014—2015年期間，政府就印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，以及《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》，明確將土地經(jīng)營權(quán)分離出來，此后，外出務(wù)工的農(nóng)民工兄弟就可以把土地的實際經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；他們還可以通過抵押使用權(quán)等方式獲得貸款。這些政策都在一定程度上擴展了農(nóng)民從土地中獲利的方式。

而此次的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》則明確“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。這表示，增加農(nóng)民收入又有了新的制度保證。

租客

此次的《試點方案》對于房價的影響不會太大，但是對于租客來說，政策的影響就比較顯著了。由于此次政策會增加租房的供應(yīng)量，所以對降低房租還是比較有利的。再加上集體用地沒有土地成本，那么會比由政府主導(dǎo)的公共租賃市場便宜。這些對于租客來說是利好。

但是，集體建設(shè)用地上租賃住房受規(guī)劃等制約，加之出讓金在地價中所占比例在25%左右，集體建設(shè)用地價格并不會比同類國有建設(shè)用地低太多，同時《試點方案》要求“兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系”，所以，不太可能一下子出現(xiàn)有些人所說的相當于目前房價2-3折的超低價房。

此外，集體用地的實際地理位置主要在郊區(qū)或偏遠地區(qū)，周邊的配套設(shè)施可能沒有那么齊全，就會抵消掉一部分房租低廉的優(yōu)勢。所以，這類集體土地建租賃房可能更適合工作單位離集體用地不太遠，或者交通出行方便的租客，畢竟性價比還是比較高的。

房地產(chǎn)商

此次《試點方案》的出臺，并沒有把房地產(chǎn)商排除在紅利之外，畢竟開發(fā)土地、建設(shè)房屋還是需要專業(yè)的社會力量來參與的。因此，《試點方案》允許社會資本參與集體租賃住房的建設(shè)運營，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以介入到集體建設(shè)用地上的租賃住房建設(shè)和運營中。

只不過，根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能選擇與集體經(jīng)濟組織以聯(lián)營或入股方式合作開發(fā)、運營，而不能全資擁有。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商還必須承擔更多責任，包括租賃住房需要長期持有物業(yè)，對租金回報要求較高，而與集體經(jīng)濟組織的協(xié)調(diào)合作還需不斷積累經(jīng)驗等，這些都對想要在集體土地建租賃房市場分得一杯羹的房企，提出了更高的資金實力和運營管理能力要求。