最近，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)函，原則上同意沈陽等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的實(shí)施方案?？胺Q去年《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的“補(bǔ)充加強(qiáng)版”，體現(xiàn)了國家對(duì)于平抑房?jī)r(jià)，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的堅(jiān)定決心。對(duì)于廣大農(nóng)民朋友來說，也是增厚集體資產(chǎn)，共享改革紅利的好機(jī)會(huì)。

閑置土地曾經(jīng)的三種用途

幾乎每一個(gè)城市，周邊的農(nóng)村都有大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地，而且，這些集體建設(shè)用地幾乎都被閑置著——準(zhǔn)確地說并沒有被充分合理地利用。在過去，這些土地的出路無外乎3種：

第一，被征收變成國有建設(shè)用地，給予村集體一次性資金補(bǔ)償，但是數(shù)額較少，且農(nóng)民從中收益有限；

第二，村委會(huì)自己蓋房子，招商引資或自己經(jīng)營(yíng)發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)；

第三，被蓋成小產(chǎn)權(quán)房。

“財(cái)富之母”——土地

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局新年伊始剛剛發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，城鄉(xiāng)之間的收入倍差雖然在縮小，但是收入差距的絕對(duì)數(shù)依然在擴(kuò)大，這就意味著，隨著種田比較效益降低和外出務(wù)工增收乏力，要想進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)差距，就必須開疆拓土，尋找新的增收渠道。作為“財(cái)富之母”的土地再次在關(guān)鍵時(shí)刻挺身而出，成為未來農(nóng)民朋友獲得財(cái)產(chǎn)性收入的重要來源。

國土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng) 陳國慶

我們開通了農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地建設(shè)住房這一新的用途途徑。同時(shí)，對(duì)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人形成一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益預(yù)期。要拓展農(nóng)村集體土地的用途，增加農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。這次，我們利用集體土地建設(shè)租賃房一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是，只租不售。試點(diǎn)方案中明確，集體租賃住房出租，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

為何只租不售，不得轉(zhuǎn)租？

一、根據(jù)中國的法律，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國家所有。擴(kuò)大改革試點(diǎn)的重大意義就在于，未來土地入市不見得要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，可以通過這種“租賃”的方式入市。這就為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提供了一條現(xiàn)實(shí)可行的具體路徑。

二、“只租不售”、“不得轉(zhuǎn)租”，正是為了保障農(nóng)民長(zhǎng)期分紅獲利的機(jī)會(huì)。農(nóng)民朋友都清楚，過去政府從農(nóng)村拿地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是非常低的，通常是按照農(nóng)用地種植農(nóng)作物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但是經(jīng)過開發(fā)開發(fā)之后往往能獲得數(shù)十倍、上百倍的利潤(rùn)，而農(nóng)民是沒有分紅機(jī)會(huì)的?，F(xiàn)在變“售房”為“租房”恰恰是為了讓農(nóng)民能夠長(zhǎng)期享受收益，坐享土地開發(fā)的紅利。

中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員 李國祥

在過去，農(nóng)村土地被征收之后，農(nóng)民能一次性地獲得補(bǔ)償，現(xiàn)在允許開發(fā)租賃型租房，村集體如果有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，自己就能夠開發(fā)了。如果沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就可能通過招商引資、入股來共同開發(fā)。在這個(gè)過程中，我們要避免過去農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓過程中，少數(shù)人得利益、少數(shù)人私下里交易，我們必須要跟農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革配套起來，核心是讓集體經(jīng)營(yíng)性土地能夠通過股份化量化到農(nóng)民頭上。在整個(gè)開發(fā)過程中，農(nóng)民應(yīng)該有知情權(quán)，要能夠享受到利益的分配權(quán)。這樣農(nóng)民的利益才能得到保護(hù)。

租賃住房能未來的收益前景怎樣？

根據(jù)黨的十九大精神，我國對(duì)農(nóng)村土地改革的探索方向是實(shí)行城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)，盤活集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，這個(gè)總體思路沒有改變。更加重要的是，中國目前的名義城鎮(zhèn)化率只有58%左右，戶籍城鎮(zhèn)化率更是只有40%上下，這就意味著，未來依然會(huì)有大量農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，對(duì)于住房的需求也是客觀存在的。

政策鏈接

據(jù)國土資源部介紹，兩部出臺(tái)這項(xiàng)住房建設(shè)新政，要求把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記。

兩部委要求，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。以滿足新市民合理住房需求為主，依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng)，做到供需匹配。同時(shí)，要堅(jiān)持自主運(yùn)作，尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，我們有理由期待，大城市郊區(qū)農(nóng)村的戶口價(jià)值將會(huì)明顯大增，房屋的長(zhǎng)期租賃會(huì)產(chǎn)生一批新富階層，而這些地區(qū)的農(nóng)民也將成為大批租賃房屋的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。

實(shí)習(xí)編輯：曹越

編輯：張程

統(tǒng)稿編輯：何鵬

責(zé)任編輯：張磊