此次改革具有重大意義

第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。

第二：這意味著政府向社會大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的。

第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。

第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。

兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點值得注意

①：項目用地應(yīng)當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②：尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

③：試點城市應(yīng)當梳理項目報批（包括預(yù)審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

④：集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

⑤：承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？

第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會減少（因為大量土地要建設(shè)租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對郊區(qū)房價影響較大。

第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經(jīng)濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

延伸閱讀：

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》第三十章主題是增加農(nóng)村公共服務(wù)供給，指出繼續(xù)把國家社會事業(yè)發(fā)展的重點放在農(nóng)村，促進公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等資源向農(nóng)村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)體系，推進城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化。

實行差別化的醫(yī)保支付，農(nóng)村醫(yī)養(yǎng)融合

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要推進健康鄉(xiāng)村建設(shè)。深入實施國家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目，完善基本公共衛(wèi)生服務(wù)項目補助政策，提供基礎(chǔ)性全方位全周期的健康管理服務(wù)。

“加強慢性病、地方病綜合防控，大力推進農(nóng)村地區(qū)精神衛(wèi)生、職業(yè)病和重大傳染病防治。深化農(nóng)村計劃生育管理服務(wù)改革，落實全面兩孩政策。增強婦幼健康服務(wù)能力，倡導(dǎo)優(yōu)生優(yōu)育。”

“加強基層醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，基本實現(xiàn)每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1所政府舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，每個行政村都有1所衛(wèi)生室，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院都有全科醫(yī)生，支持中西部地區(qū)基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)標準化建設(shè)和設(shè)備提擋升級?！?/span>

“切實加強鄉(xiāng)村醫(yī)生隊伍建設(shè)，支持并推動鄉(xiāng)村醫(yī)生申請執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師資格?！?/span>

“全面建立分級診療制度，實行差別化的醫(yī)保支付和價格政策。深入推進基層衛(wèi)生綜合改革，完善基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)績效工資制度。開展和規(guī)范家庭醫(yī)生簽約服務(wù)?！?/span>

樹立大衛(wèi)生大健康理念，廣泛開展健康教育活動，倡導(dǎo)科學文明健康的生活方式，養(yǎng)成良好衛(wèi)生習慣，提升居民文明衛(wèi)生素質(zhì)。

（新華社）

完善醫(yī)保支付，擴大政府購買服務(wù)力度

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要加強農(nóng)村社會保障體系建設(shè)。按照兜底線、織密網(wǎng)、建機制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、權(quán)責清晰、保障適度、可持續(xù)的多層次社會保障體系。

進一步完善城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險制度，加快建立城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險待遇確定和基礎(chǔ)養(yǎng)老金標準正常調(diào)整機制。

“完善統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險制度和大病保險制度，做好農(nóng)民重特大疾病救助工作，健全醫(yī)療救助與基本醫(yī)療保險、城鄉(xiāng)居民大病保險及相關(guān)保障制度的銜接機制，鞏固城鄉(xiāng)居民醫(yī)保全國異地就醫(yī)聯(lián)網(wǎng)直接結(jié)算?！?/span>

“推進低保制度城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全低保標準動態(tài)調(diào)整機制。全面實施特困人員救助供養(yǎng)制度，提升托底保障能力和服務(wù)質(zhì)量。”

“推動各地通過政府購買服務(wù)、設(shè)置基層公共管理和社會服務(wù)崗位、引入社會工作專業(yè)人才和志愿者等方式，為農(nóng)村留守兒童和婦女、老年人以及困境兒童提供關(guān)愛服務(wù)。加強和改善農(nóng)村殘疾人服務(wù)，將殘疾人普遍納入社會保障體系予以保障和扶持。”

（新華社）

村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老、康養(yǎng)服務(wù)

《鄉(xiāng)村規(guī)劃》指出要適應(yīng)農(nóng)村人口老齡化加劇形勢，加快建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)體系。

“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心，建立具有綜合服務(wù)功能、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老機構(gòu)，與農(nóng)村基本公共服務(wù)、農(nóng)村特困供養(yǎng)服務(wù)、農(nóng)村互助養(yǎng)老服務(wù)相互配合，形成農(nóng)村基本養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)?！?/span>

“提高鄉(xiāng)村衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)為老年人提供醫(yī)療保健服務(wù)的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推進農(nóng)村幸福院等互助型養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，建立健全農(nóng)村留守老年人關(guān)愛服務(wù)體系?！?/span>

“開發(fā)農(nóng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項目。大力發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)種養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，打造鄉(xiāng)村生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。城鄉(xiāng)居民消費拓展升級趨勢，結(jié)合各地資源稟賦，深入發(fā)掘農(nóng)業(yè)農(nóng)村的生態(tài)涵養(yǎng)、休閑觀光、文化體驗、健康養(yǎng)老等多種功能和多重價值。”

“鼓勵村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經(jīng)濟組織靈活利用現(xiàn)有生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施用地開展相關(guān)經(jīng)營活動。鼓勵各類社會主體參與生態(tài)保護修復(fù)，對集中連片開展生態(tài)修復(fù)達到一定規(guī)模的經(jīng)營主體，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養(yǎng)、體育、設(shè)施農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)開發(fā)?！?/span>

整體上來講，城鄉(xiāng)都是未富先老，但農(nóng)村經(jīng)濟、基本公共服務(wù)、財政投入等較之城市有不少差距，再加上城市化大趨勢下年輕人大量離開農(nóng)村，農(nóng)村養(yǎng)老問題更為突出、更為嚴重。

照搬城市養(yǎng)老建設(shè)思路顯然是走不通的，農(nóng)村養(yǎng)老需要走出一條自己的路?，F(xiàn)實中少部分鄉(xiāng)村小規(guī)模醫(yī)養(yǎng)合一、康養(yǎng)、公建民營等創(chuàng)新實踐項目取得了不錯的運營業(yè)績。

農(nóng)村養(yǎng)老既是難得機遇，又面臨嚴峻挑戰(zhàn)。相信隨著政策體系的逐步建立和財政投入的加大，農(nóng)村養(yǎng)老會逐步贏得社會資本的關(guān)注和投入。