這兩年海南的房?jī)r(jià)越來(lái)越讓人高攀不起了，從前二三十萬(wàn)就能在海南擁有一個(gè)小戶型養(yǎng)老度假的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

但是海南樓市和內(nèi)陸絕大多數(shù)區(qū)域不一樣，作為一個(gè)長(zhǎng)期的外向型市場(chǎng)，來(lái)自全國(guó)各地的朋友買在海南就是買的一種環(huán)境和一種氣候。你可能最多想過(guò)在海南買套房，但沒(méi)有想過(guò)，在海南自己建一棟別墅！

在以上兩個(gè)基礎(chǔ)上，海南有一種新的“房產(chǎn)形式”應(yīng)運(yùn)而生：合作建房。

合作建房讓你低成本在海南自建別墅變成現(xiàn)實(shí)

新《土地管理法》出臺(tái)：政府角色之變，不再壟斷土地供應(yīng)

合作建房的起源不是最近才興起的，發(fā)展也有幾年了，只是這兩年隨著海南房?jī)r(jià)的上漲，買房門檻的提升，加上從國(guó)家層面到地方政府的政策支持，合作建房才逐漸火熱。

2020年1月1日開(kāi)始執(zhí)行的新《土地管理法》對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)可以說(shuō)是一次巨大的改革，雖然沒(méi)有規(guī)定農(nóng)村宅基地可以直接入市，但是打破了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，在很大程度上改變土地市場(chǎng)供應(yīng)格局，是這次《土地管理法》修改的最大亮點(diǎn)。

新《土地管理法》從法律層面對(duì)農(nóng)村土地提供了流動(dòng)支撐

從另外一個(gè)角度解讀，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的寬松政策讓政府不再是土地的唯一供應(yīng)者。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，有助于提高村集體和農(nóng)民收入。

政策當(dāng)時(shí)一出還是引起了一些討論的，很多人都在擔(dān)憂，是不是國(guó)家要放開(kāi)農(nóng)村土地？那些房地產(chǎn)商會(huì)不會(huì)乘機(jī)到農(nóng)村低價(jià)圈地？城市人是不是可以去鄉(xiāng)村買地蓋別墅了？

事實(shí)證明，很多人最多擔(dān)憂的事情沒(méi)有發(fā)生，換句話說(shuō)，其實(shí)兩年過(guò)去了，收效甚微。

海南的合作建房:或能成為合作建房真正繁榮的土壤

2020年10月15日，海南發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展農(nóng)村市場(chǎng)主體壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的十八條措施》的通知，通知提出，盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房。鼓勵(lì)農(nóng)戶自行通過(guò)協(xié)議將閑置宅基地或閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)給經(jīng)營(yíng)者，或?qū)㈤e置宅基地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給村組織，由村組織自行經(jīng)營(yíng)或?qū)ν庹猩探?jīng)營(yíng)。

多人合伙在海南建別墅實(shí)現(xiàn)海南“高性價(jià)比”養(yǎng)老

這個(gè)通知絕不是輕描淡寫的，這是國(guó)家的政策在海南的細(xì)化和落地，而與全國(guó)很多地方不同，不夸張地說(shuō)，海南的農(nóng)村土地要盤活，要比很多地方簡(jiǎn)單的多。

原因如下：

1． 海南擁有最大的資源就是氣候和空氣

海南是中國(guó)唯一的熱帶地區(qū)—養(yǎng)老度假圣地

這一點(diǎn)相信不用過(guò)多解釋，海南全省雖然溫度略有差異，但是全島的空氣質(zhì)量和自然條件都是中國(guó)絕佳的旅居養(yǎng)老的目的地。每年在海南過(guò)冬的“候鳥”人群都高達(dá)百萬(wàn)以上，海南的康養(yǎng)旅居市場(chǎng)非常廣闊，需求旺盛。

2.海南基建越發(fā)完善，農(nóng)村養(yǎng)老愈加舒適

海南原生態(tài)的鄉(xiāng)村風(fēng)貌

如果你來(lái)過(guò)海南的鄉(xiāng)村旅游，就會(huì)看到海南農(nóng)村擁有完善的生態(tài)環(huán)境，綠化率非常高，空氣好，生活靜謐，這種生活氛圍與城市里的樓盤截然不同，但這樣的環(huán)境受眾也非常廣泛。如今海南的環(huán)島高鐵非常發(fā)達(dá)，環(huán)島高速也非常完善，還有正在建設(shè)的環(huán)島旅游公路等等，住在農(nóng)村，別有滋味。

3.政策的支撐打消很多人的顧慮

海南對(duì)農(nóng)村土地的政策支持

很多人提到合作建房就會(huì)產(chǎn)生很多顧慮，無(wú)非就是兩點(diǎn)：一是合不合法，花了錢有沒(méi)有保障？二是缺乏信息了解。上面提到的政策已經(jīng)是官方的定調(diào)了，如果說(shuō)原來(lái)農(nóng)村土地的政策模棱兩可，那政策出來(lái)后就是為農(nóng)村土地的權(quán)益保障保駕護(hù)航。

海南的合作建房是什么形式？

過(guò)去也不少人咨詢我合作建房事宜，在對(duì)政策和市場(chǎng)不是特別明朗的時(shí)候我也不便輕易對(duì)合作建房的事發(fā)表評(píng)論，經(jīng)過(guò)調(diào)研和國(guó)土部門的朋友咨詢了解，這篇文章也就是簡(jiǎn)要闡述一下海南的合作建房，大體上有兩種形式：

市場(chǎng)上有很多城鎮(zhèn)建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)

第一， 你可以單獨(dú)或者多人合伙購(gòu)買海南的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，然后報(bào)建蓋房，你可以用來(lái)自住，也可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)。這種城鎮(zhèn)建設(shè)用地是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，如果一個(gè)人獨(dú)資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)證上是一個(gè)人的名字，如果是多人，就是多人的名字，產(chǎn)權(quán)證人手一本。（注意這里是大證，產(chǎn)權(quán)共有）

海南農(nóng)村宅基地可以合作形式建房自住

第二， 海南農(nóng)村宅基地合作建房，強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，千萬(wàn)不要相信你一個(gè)外地人可以買賣農(nóng)村的宅基地，聽(tīng)到這樣描述的，你可以立即拉黑了。記住，海南農(nóng)村的宅基地外地人是不能買賣的，合作建房其實(shí)就是當(dāng)?shù)卮迕癯龅?，你出錢建房，你與地主簽訂一定年限的使用權(quán)，同樣，你自己住或者開(kāi)民宿經(jīng)營(yíng)賺錢都是你的權(quán)利，但是記住是使用權(quán)，土地還是別人的，到期房子也是別人的?？傊@種農(nóng)村宅基地協(xié)議相對(duì)靈活，基本上訴求都是根據(jù)談判來(lái)的。

海南的鄉(xiāng)村康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)新的發(fā)展

當(dāng)然了，合作建房里面還有很多的細(xì)節(jié)，類似合同、報(bào)建之類的，但是這篇文章就涵蓋了海南合作建房的基本情況，我公司這一年多也在研究鄉(xiāng)村康養(yǎng)旅居項(xiàng)目，得出的結(jié)論是，海南的合作建房不是什么坑大水深，也不是豺狼虎豹，根據(jù)我們的核算，類似于農(nóng)村宅基地的合作建房建好到手價(jià)每平方大概只需要四五千每平方（根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)不同），相對(duì)很多樓盤商品房一萬(wàn)五六，甚至20000+的價(jià)格，著實(shí)是低了不少。

最后要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，這種鄉(xiāng)村合作建房對(duì)于土地和房產(chǎn)屬性以及產(chǎn)權(quán)一定要搞清楚，二十萬(wàn)資金得到一個(gè)小戶型三十年的使用權(quán)，如果能接受，是否值得入手就看個(gè)人的認(rèn)知了，不過(guò)這兩種形式只要處理好合同細(xì)節(jié)，其實(shí)沒(méi)什么陷阱。