以房產(chǎn)商品化為界限，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)第一次重大改變。

在1998年以前，大家對(duì)買房這件事沒什么概念，城市里流行福利分房，小縣城、地市有大量的小產(chǎn)權(quán)房，農(nóng)村都是自建的平房和瓦房。

別說分期付款這種買房方式很多人無法接受，就連像樣的小區(qū)都沒多少，當(dāng)時(shí)大城市雖然有商品房的雛形，卻沒有流行開來。

到了1998年，房改啟動(dòng)，房地產(chǎn)正式成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房產(chǎn)成了貨幣的“蓄水池”。

1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價(jià)，上漲了101%。

從2001年至2018年末，18年的時(shí)間里，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。

顯然，過去這些年，流通中的貨幣雖然增加了很多，但我們的物價(jià)其實(shí)并沒有增長(zhǎng)太多，新增貨幣大部分都流入到了房地產(chǎn)之中，這就是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因。

如果說1998年開啟了樓市的新生，那么，到了2020年，樓市迎來了第2次重生。

最關(guān)鍵的信號(hào)是：高層發(fā)出了1號(hào)文件。

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據(jù)中房報(bào)近日?qǐng)?bào)道，高層下發(fā)了抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點(diǎn)工作的意見，這是21世紀(jì)以來，第17個(gè)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的一號(hào)文件。

中央農(nóng)辦主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦表示，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不足、公共服務(wù)落后是重要的民生問題，也是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、農(nóng)村發(fā)展不充分最直觀的體現(xiàn)。

在破解鄉(xiāng)村發(fā)展用地難題上，文件指出，“農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過入股、租用等方式直接用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)”。

值得注意的是，關(guān)于“農(nóng)地”的這種提法，是本世紀(jì)以來首次提議。

受訪專家認(rèn)為，“入股”意味著要有定價(jià)，而定價(jià)則意味著要先“入市”，農(nóng)地入市改革有望進(jìn)一步推進(jìn)。

為什么說首次關(guān)于農(nóng)地的提法，意味著樓市迎來第2次改變？

我們分兩方面來講。

1，先來說一號(hào)文件的重要性。

顧名思義，所謂“一號(hào)”，原指每年發(fā)布的第一份文件，現(xiàn)在已成為高層重視農(nóng)村問題的專有名詞。

在1982年至1986年，高層連續(xù)五年發(fā)布以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民為主題的文件，從2004年至2020年，又連續(xù)十七年發(fā)布，足見三農(nóng)問題的重要性。

2，關(guān)于農(nóng)地的提法，亮點(diǎn)在哪里？

請(qǐng)注意這句話：集體建設(shè)用地，可以入股、租賃。

正如專家所分析的，要入股，就必須要有一個(gè)價(jià)值去衡量，如何去衡量？當(dāng)然要參考同區(qū)域的地塊價(jià)格，即土地招拍掛，房企拿地、蓋商品房的價(jià)格，不管最后的出價(jià)是高還是低，至少我們找到了農(nóng)地入市的一種途徑。

這是以前一號(hào)文件沒有出現(xiàn)過的提法，惟其如此，才值得我們重視。

農(nóng)地入市，對(duì)樓市來說意味著什么？

答案很簡(jiǎn)單：土地供給規(guī)模將會(huì)大幅提升，租賃房市場(chǎng)將迎來巨大發(fā)展空間。

眾所周知，在2008年以后，最重要的抵押品就是房產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲的根源，是由地價(jià)決定的。

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各城市進(jìn)行土地開發(fā)、招拍掛，將生地整成熟地，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資支持，或者直接在市場(chǎng)發(fā)債融資，而中小企業(yè)的融資，也基本依賴?yán)习搴推髽I(yè)主的房屋抵押，更不用說個(gè)人購房者及房企的貸款了。

也就是說，這些年來，流入房產(chǎn)市場(chǎng)的土地很“稀有”，才造就了高地價(jià)和高房?jī)r(jià)，每年15%以上的M2增速，讓房產(chǎn)的保值增值屬性凸顯。

而農(nóng)村集體土地入市，重點(diǎn)解決了土地供應(yīng)不足的問題，相當(dāng)于從根源上，遏制了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

土地供應(yīng)增加，意味著租賃房、保障房市場(chǎng)將迎來擴(kuò)容，這是房地產(chǎn)一直以來的“痛點(diǎn)”。

租賃房過去這些年沒有被廣大購房者接受，一是因?yàn)轭嵟媪麟x，沒有安全感，二是因?yàn)轶w量太小，無法享受和購房一樣的學(xué)區(qū)、落戶、考試等權(quán)利。

但是，農(nóng)地入市改變了格局，巨大的土地供應(yīng)，用地性質(zhì)并不會(huì)改變，也不會(huì)沖擊原有的商品房體系，不耽誤房企拿地、蓋房、賣住宅，與此同時(shí)，給購房者多了一個(gè)新選擇。

讓樓市煥發(fā)“第二春”，說是“重生”，一點(diǎn)也不為過。

事實(shí)上，在一號(hào)文件提出農(nóng)地入市渠道前，去年就有不少“風(fēng)聲”出現(xiàn)。

比如，2019年8月份，集體土地入市掃清了法律障礙，征地按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，入市須經(jīng)2/3村民同意，明確只因公共利益需要才可征地，鼓勵(lì)自愿有償退出宅基地。

在2019年10月份，《中國證券報(bào)》報(bào)道稱，距離4200多萬畝集體土地直接入市還剩不到2個(gè)月時(shí)間，記者了解到，黃金周之前，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改《土地管理法》專題培訓(xùn)班，做足了準(zhǔn)備。

從這個(gè)角度上來看，本次文件中對(duì)于農(nóng)地的描述，是從“頂格”層面一錘定音了。

當(dāng)然，大家也不必?fù)?dān)心集體土地供應(yīng)市場(chǎng)，會(huì)對(duì)商品房體系造成沖擊，從目前的情況來看，農(nóng)地入市主要圍繞政策性住房展開，比如租賃房、保障房，集體土地可以提供低廉的成本，建成房子后不作為商品房賣出，各個(gè)城市可以委托當(dāng)?shù)氐谌綄I(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。

因此，本次農(nóng)村集體土地入市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有深遠(yuǎn)的意義。

對(duì)城市來說，隨著中心城區(qū)逐步擴(kuò)張，城郊、棚戶區(qū)的農(nóng)村集體土地，有了新的利用途徑，同時(shí)給大剛需、租房者、無房者、大學(xué)生、白領(lǐng)提供了安家之處，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向多渠道供應(yīng)的體系。

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對(duì)農(nóng)村來說，讓廣大農(nóng)民、勞動(dòng)力有了更多樣化的收入，不至于一家人去外面打工，土地、宅地卻只能在閑置，與此同時(shí)，入股、租賃等手段又能確保農(nóng)民把土地產(chǎn)權(quán)牢牢握在手中，一舉多得。

一句話總結(jié)：小小的一句“農(nóng)地入市”，事關(guān)我們每一個(gè)人，農(nóng)村的、城市的、城鄉(xiāng)結(jié)合部的，所有勞動(dòng)力都將會(huì)受到影響。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，全國0-15歲人口為24977萬人，占總?cè)丝诘?7.8%；16-59歲人口為89640萬人，占64.0%；60歲及以上人口為25388萬人，占18.1%，其中，65歲及以上人口為17603萬人，占12.6%。

以16-59歲年齡段來看，相當(dāng)于9億人會(huì)受到新政策的波及，城市里的剛需族住有所居，農(nóng)村的勞動(dòng)力老有所養(yǎng)。

在這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二次轉(zhuǎn)變過程里，作為旁觀者，我們有幸見證了樓市逐步回歸理性，作為參與者，我們每個(gè)人“居者有其屋”的目標(biāo)，正在一步步實(shí)現(xiàn)。