驟增的項目數(shù)量，帶來驟增的項目總需求。無論是外聘還是內(nèi)部培養(yǎng)，歸結(jié)于一點，能力要勝任。

業(yè)內(nèi)對項目總的定義主要有四個類型：工程型項目總、協(xié)調(diào)型項目總、運營型項目總和經(jīng)營型項目總。

從行業(yè)發(fā)展階段和規(guī)律來看，工程型項目總、協(xié)調(diào)型項目總可定義為初級的項目總，第一要務(wù)仍然是工程進度的推進，也可以稱為項目經(jīng)理或者項目協(xié)調(diào)人。

行業(yè)發(fā)展到一定階段后，逐漸衍生出運營型項目總，類似過去的城市總經(jīng)理，運營型項目總通常管理1-3個部門，核心工作是做好資源調(diào)配和管理，保證項目的順利推進，權(quán)力和管控范圍遠(yuǎn)高于工程型和協(xié)調(diào)型項目總，對人的綜合要求也更高。

經(jīng)營性項目總則是近幾年在大運營體系下演變的類型，與運營型項目總可歸類為高級的項目總。經(jīng)營型項目總負(fù)責(zé)的項目公司，通常配置了齊全的業(yè)務(wù)和職能條線部門，包括設(shè)計、成本、工程、人力、行政、財務(wù)等，并由項目總統(tǒng)籌管理。經(jīng)營型項目總要求能夠全面管理項目公司，在保證項目順利推進的基礎(chǔ)上，達(dá)到城市公司要求的利潤率、銷售回款等綜合經(jīng)營指標(biāo)，對能力和經(jīng)驗的要求最高，給予的權(quán)限也最大。

不同房企對項目總的定義，與各家房企的經(jīng)營模式、管控模式、項目運作模式等息息相關(guān)，不同類型的項目總，勝任力要求是不同的。例如：

有些項目總需要更強的專業(yè)能力，比如報建，要了解取證的邏輯；

又如工程，要了解項目總包分包進場之后，下一步該干什么；

再如，在有些決策點上要有準(zhǔn)確判斷，對項目的目標(biāo)和方向要把控清楚。

結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，房地產(chǎn)項目總的勝任力，可由領(lǐng)導(dǎo)力、專業(yè)能力和職業(yè)要素三個方面的能力組成。

那么，項目總應(yīng)具備的這三大能力該如何獲??？

在上述三大能力中，由于“職業(yè)要素”主要與公司核心價值觀、人才觀和企業(yè)文化等相關(guān)，相對穩(wěn)定，而“領(lǐng)導(dǎo)力”和“專業(yè)能力”的可變性較大且牽動力度較強，可重點關(guān)注這兩大能力的獲取。

為了獲得項目總相應(yīng)的勝任力，首先要明確公司對項目總的定義，不同類型的項目總匹配的勝任力是有差異的，我們通過以下兩個實例（M企和N企），來看看運營型項目總該具備怎樣的勝任力，相應(yīng)的能力該如何去培養(yǎng)。其他類型項目總的勝任力提升，亦可參考此類方式。

有句管理學(xué)名言：一條狼領(lǐng)導(dǎo)的一群羊能打敗一只羊領(lǐng)導(dǎo)的一群狼。

這句話正說明了領(lǐng)導(dǎo)者的重要性。帶領(lǐng)團隊通過決策、分配資源、指導(dǎo)行動來達(dá)到目標(biāo)的能力，就稱為領(lǐng)導(dǎo)力。

要獲取領(lǐng)導(dǎo)力，首先要了解領(lǐng)導(dǎo)力包含哪些要素。以下以M企為例，從戰(zhàn)略發(fā)展、外部環(huán)境和內(nèi)部影響三個維度來看看項目總可能身處的10大典型情境，分析典型情境，可從中得出項目總所應(yīng)具備的領(lǐng)導(dǎo)力要素有哪些。

具體來看，以上圖的情境2為例：

M企產(chǎn)品力導(dǎo)向根據(jù)戰(zhàn)略進行調(diào)整，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由原先的“721”（70%剛需、20%改善、10%高端）調(diào)整為“541”（50%主流、40%改善、10%高端），增加了改善型產(chǎn)品占比，公司內(nèi)部也定下做“首改專家”的目標(biāo)。

經(jīng)過對其內(nèi)部產(chǎn)品方向的分析，提煉特定情境“產(chǎn)品定位從剛需為主到改善專家，聚焦品質(zhì)改善客群”。

在該情境下，項目總需要提高對市場和客戶的關(guān)注程度，以客戶為中心進行分析，確保產(chǎn)品能夠滿足客戶的需求，針對該情境和要求，最終獲取6項領(lǐng)導(dǎo)力要素——審美追求、分析研究、客戶敏感點把控、市場敏銳、系統(tǒng)思維、用戶意識。

此時項目總需要匹配的能力包括：

同時可參考外部標(biāo)桿企業(yè)的能力素質(zhì)模型：

進而，得出M企項目總的50項領(lǐng)導(dǎo)力要素：

了解到需要具備的領(lǐng)導(dǎo)力之后，可通過績效撬動和匹配性分析，來進行整合并結(jié)合公司情況劃分維度，最終形成所需要具備的核心領(lǐng)導(dǎo)力。

總的來說，項目總需具備的核心領(lǐng)導(dǎo)力，可以劃分為不同等級并作出相應(yīng)的行為描述，通常單一勝任力要素可劃分3-5個層級的行為描述，這樣便可知道項目總所需的能力對應(yīng)哪些行為，并進行針對性培養(yǎng)和提升。

對于企業(yè)而言，后續(xù)還可以根據(jù)項目總的具體定義和成熟度，來做相應(yīng)行為的級別劃分，比如儲備項目總匹配A-1級別，合格項目總匹配A-2，運營項目總匹配B-2，經(jīng)營型項目總匹配B-4。這些級別都有相應(yīng)的能力要求和行為描述。

在勝任力的三大能力中，相比于領(lǐng)導(dǎo)力和職業(yè)要素，專業(yè)能力的指向性更強，更具落地性，且應(yīng)與項目運作的全周期緊密結(jié)合。

在不同的項目運營階段，項目總關(guān)注的關(guān)鍵事項不同，所需專業(yè)能力不同，譬如在項目開工階段，要求項目總具有進度管理、質(zhì)量管理、成本管理、安全管理等專業(yè)能力。

在行業(yè)項目開發(fā)規(guī)律的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的項目開發(fā)和運營計劃，融會貫通后形成“路徑總圖”，“路徑總圖”旨在明確項目開發(fā)全周期過程中，項目總需要關(guān)注的各個關(guān)鍵場景及具體操作方式。

房地產(chǎn)項目開發(fā)千頭萬緒，需要對各關(guān)鍵場景及具體操作方式進行拆解。

以N企為例，基于路徑總圖的拆解，通過32個關(guān)鍵場景的知識點提取，得到需要項目總關(guān)注的總計135個知識點。

如上圖，紅色六邊型為項目核心場景，主要針對項目運營的核心管控環(huán)節(jié)；灰色矩型為項目主要場景，主要針對項目運作過程的業(yè)務(wù)開展主要環(huán)節(jié)。

在拿地啟動階段（拿地至啟動會）、開工階段（啟動會至開工）、開盤階段（開工至開盤）、交付階段（開盤至交付）4個階段，根據(jù)每一階段的重要關(guān)注點設(shè)置相應(yīng)場景，如拿地啟動階段“推動建立團隊、營銷定位評審、定位會”等，開盤階段則是“示范區(qū)開放、正負(fù)零以下工程、開盤前檢查”等。

在這個過程中，對項目開發(fā)過程中的每一個場景進行拆解，形成單一場景的若干個關(guān)鍵任務(wù)，并根據(jù)關(guān)鍵任務(wù)的分析，得出核心知識點，再通過知識點的歸納和賦值后，形成項目總專業(yè)能力。

例如，“概念方案評審”是N企拿地啟動階段的重要場景，這里面有9項“關(guān)鍵任務(wù)”，對應(yīng)項目總應(yīng)關(guān)注的10個“知識點”，如下圖所示。

各個場景的知識點形成后，將全部知識點整合歸納，就是項目總要具備的專業(yè)能力，如下表所示的設(shè)計、營銷、工程、成本、財務(wù)綜合管理，其中右列的知識點就是項目總應(yīng)該掌握的。

結(jié)束語

合抱之木，生于毫末；百丈之臺，起于壘土。

人才管理先進的組織都有一組清晰的人才標(biāo)準(zhǔn)，可以回答什么樣的人才能創(chuàng)造高績效，怎樣的人才能引領(lǐng)組織未來的成功。

基于企業(yè)實際情況和對項目總的不同定位，框定項目總的人才要素標(biāo)準(zhǔn)，未來可以此為標(biāo)準(zhǔn)進行項目總的選拔、培養(yǎng)和任用，從而可以找到或培養(yǎng)與企業(yè)自身特點相匹配的項目總。