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導(dǎo)語(yǔ)：回頭看，房地產(chǎn)行業(yè)還是很有意思的，中國(guó)人喜歡蓋房子，是基于對(duì)美好生活的追求。同時(shí)，造房子相比而言是一件簡(jiǎn)單的事情，聽(tīng)說(shuō)過(guò)有人回老家造房子，但沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有人回老家造汽車(chē)。 2021年，房地產(chǎn)進(jìn)入全新的第三個(gè)發(fā)展階段，“三低一高“（低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)、高風(fēng)險(xiǎn)）成為行業(yè)最顯著的特征。這必將倒逼地產(chǎn)企業(yè)管理大變革，通過(guò)管理精細(xì)化提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)行業(yè)正在加速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)精細(xì)化“管理紅利時(shí)代”。
進(jìn)入新的發(fā)展階段，用舊地圖無(wú)法找到新大陸。新時(shí)代背景下，“人”越來(lái)越關(guān)鍵。正所謂“千軍易得，良將難求“。項(xiàng)目總既是企業(yè)戰(zhàn)略落地的執(zhí)行者，又是組織績(jī)效的承擔(dān)者，伴隨時(shí)代的變化與發(fā)展，房企對(duì)項(xiàng)目總的數(shù)量、質(zhì)量，都提出了更多、更高的要求。盡管如今房企越來(lái)越重視對(duì)項(xiàng)目總的培養(yǎng)，但培養(yǎng)目標(biāo)的不清晰、培養(yǎng)成才率低、培養(yǎng)過(guò)程人員流失、培養(yǎng)速度跟不上企業(yè)需求、培養(yǎng)內(nèi)容與實(shí)際需求之間的差異等一系列的問(wèn)題隨之而來(lái)。在新的時(shí)代下，項(xiàng)目總為什么難做？房企到底需要什么樣的項(xiàng)目總？項(xiàng)目總需要具備哪些素質(zhì)和能力？項(xiàng)目總?cè)绾稳ヅ囵B(yǎng)？這些問(wèn)題發(fā)人深思。地產(chǎn)行業(yè)，鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵。不單是中基層員工流動(dòng)性高，項(xiàng)目總也變動(dòng)頻繁。高頻換帥，既有主觀因素，也有客觀無(wú)奈。地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)，最受傷的其實(shí)是項(xiàng)目總。項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)只要一亮紅燈，項(xiàng)目總就要受處罰；項(xiàng)目回款、利潤(rùn)各種指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，輕則是罰款，重則撤職。除了“被離職”，也有一些項(xiàng)目總，因?yàn)楣靖L(fēng)高周轉(zhuǎn)，目標(biāo)定得太高難以完成，只能無(wú)奈離開(kāi)。對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最難的是既要工期快，又要質(zhì)量?jī)?yōu)，還要成本低。以前房企最看重速度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)趕不上都會(huì)有相應(yīng)的處罰；現(xiàn)在要求“又快又好”，質(zhì)量安全成本等考核力度都比以往更高。交房即維權(quán)，項(xiàng)目總成背鍋俠。3.項(xiàng)目坑太多，項(xiàng)目總不想背鍋有人說(shuō)，項(xiàng)目總最大職責(zé)就是填坑。下屬認(rèn)為項(xiàng)目總是萬(wàn)能的，天塌下來(lái)有他頂著；區(qū)域也期望項(xiàng)目總是萬(wàn)能的，項(xiàng)目上再棘手的事到他這里最好藥到病除。然而項(xiàng)目總也是普通人，不是女?huà)z，有些窟窿壓根沒(méi)法填。4.權(quán)責(zé)不對(duì)等，拉低項(xiàng)目總“存活率”項(xiàng)目總大致可分為工程型、運(yùn)營(yíng)型、經(jīng)營(yíng)型，三者的責(zé)權(quán)范圍從小到大逐類(lèi)遞增，但現(xiàn)在越來(lái)越多房企要求項(xiàng)目總必須是經(jīng)營(yíng)型。過(guò)去工程型項(xiàng)目總居多，只要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度質(zhì)量安全負(fù)責(zé)。而經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目總要對(duì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)負(fù)責(zé)，要求項(xiàng)目要在沒(méi)有安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的情況下如期交付，且簽約額、回款額、利潤(rùn)率要達(dá)標(biāo)，有些還考核客戶滿意度指標(biāo)。這無(wú)疑加大了項(xiàng)目總的“存活”難度。2021年，“五道紅線”的相繼落地實(shí)施，環(huán)境變遷和政策牽引改變了地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展邏輯，房地產(chǎn)靠瘋狂拿地和金融杠桿躺贏的“勇者勝”時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。企業(yè)“人”的能級(jí)提升、“團(tuán)隊(duì)組織能力”的提升顯得尤為重要。在核心人才中，項(xiàng)目總?cè)瞬鸥侵纹髽I(yè)發(fā)展的中流砥柱。沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)一樣，能夠更全面的去洞悉空間世界，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。項(xiàng)目總通過(guò)自己的奇思妙想和運(yùn)籌帷幄，創(chuàng)造了價(jià)值，其實(shí)還是很幸福的。市場(chǎng)是海，企業(yè)是船，質(zhì)量是帆，人是舵手。
項(xiàng)目總作為“舵手”，必須做到善經(jīng)營(yíng)、精管理、懂專(zhuān)業(yè)。只關(guān)注項(xiàng)目總本身的執(zhí)行工作，絕對(duì)不可能成為真正的操盤(pán)手。只有對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)流程了然于心，熟悉開(kāi)發(fā)流程各個(gè)模塊之后，項(xiàng)目總才能站在全局的角度，以經(jīng)營(yíng)思維去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度及質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，以項(xiàng)目最終的利益為目標(biāo)。在房企管理通道中，級(jí)別越高，單一的專(zhuān)業(yè)很難管理好項(xiàng)目，需要從單一專(zhuān)業(yè)向多面能手轉(zhuǎn)變，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力越來(lái)越重要，不一定要每一個(gè)專(zhuān)業(yè)都精通，但必須能從項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)做出正確的判斷和取舍。管理范疇擴(kuò)大之后，項(xiàng)目總很難做到事事親躬，但需要通過(guò)正確的決策，合理的資源分配，帶領(lǐng)并指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)用行動(dòng)達(dá)成目標(biāo)。項(xiàng)目能否很好的完成，首先取決于項(xiàng)目總自身能力，其次也受限于團(tuán)隊(duì)的水平和執(zhí)行力。好的團(tuán)隊(duì)能讓管理更加的高效，也能達(dá)到事半功倍的效果。項(xiàng)目總需要具備哪些素質(zhì)和能力項(xiàng)目總經(jīng)理的“總”，俗稱(chēng)一把手。當(dāng)過(guò)一把手和沒(méi)當(dāng)過(guò)一把手，做事情一目了然，能做好一個(gè)村長(zhǎng)，就有做好一個(gè)縣長(zhǎng)的潛質(zhì)，很多的領(lǐng)導(dǎo)都是從村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)做起來(lái)，想做好一把手，一把手應(yīng)該具備的素質(zhì)和能力，必須要清楚。作為一個(gè)項(xiàng)目總，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)、整個(gè)計(jì)劃體系，包括分級(jí)體系、核心的一級(jí)控制點(diǎn)，應(yīng)該將全盤(pán)了然于胸。必須把團(tuán)隊(duì)建設(shè)好，同時(shí)，自身標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)到項(xiàng)目總的專(zhuān)業(yè)和管理要求。3.專(zhuān)業(yè)要點(diǎn)親自抓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從拿地開(kāi)始，一直到竣工驗(yàn)收交付完畢，包括后端的物業(yè)管理，是持續(xù)的長(zhǎng)期的過(guò)程，項(xiàng)目總必須親自把關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從資金投入到最終回報(bào)，都是一本賬。這一本賬具體來(lái)說(shuō)也就幾點(diǎn)：①項(xiàng)目的綜合成本；②融資情況；③項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中現(xiàn)金流平衡問(wèn)題；④項(xiàng)目的稅收問(wèn)題。項(xiàng)目總12項(xiàng)能力（經(jīng)營(yíng)、管理、專(zhuān)業(yè)）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)就是投資大、周期長(zhǎng)、事務(wù)繁雜、涉獵方面極廣等，必須要通過(guò)計(jì)劃的推動(dòng)、協(xié)調(diào)和管理、去推動(dòng)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)作戰(zhàn)，發(fā)揮效率，保證任務(wù)完成。項(xiàng)目的盈利不僅僅是靠賣(mài)出去房子，這其中有資金使用、融資情況、成本使用等一系列的因素。不能只單純的看一個(gè)方面，而是要縱觀全局。關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，有一個(gè)“4321原則”：拿地占40%，策劃和營(yíng)銷(xiāo)占30%，方案設(shè)計(jì)20%，工程建設(shè)占10%，可見(jiàn)項(xiàng)目決策的重要性。如果計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理是管事，全成本管理是管錢(qián)，那么組織管理就是管人。事要靠人去做，錢(qián)要靠人去省，管理的問(wèn)題歸根到底是人的問(wèn)題。作為項(xiàng)目總必須要善用績(jī)效管理調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的積極性，全面評(píng)估團(tuán)隊(duì)的付出與成就，建立收入與員工業(yè)績(jī)、公司效益相結(jié)合的薪酬體系。項(xiàng)目的策劃定位，這一關(guān)鍵的步驟決定了項(xiàng)目的生死。明確項(xiàng)目定位的科學(xué)邏輯：客戶定位是根本，然后才是成本定位，最終的產(chǎn)品定位才能站得住腳。作為一名合格的項(xiàng)目總，必須要有成本管理的姿勢(shì)。在嚴(yán)峻的宏觀地產(chǎn)調(diào)控下，全成本管理顯得尤為重要。設(shè)計(jì)管理的核心就是要保證圖紙方案的設(shè)計(jì)沒(méi)有與前面的項(xiàng)目策劃定位脫節(jié)。設(shè)計(jì)管理的另一個(gè)重點(diǎn)在于限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員忽略成本是普遍現(xiàn)象，要高度重視設(shè)計(jì)階段與成本管理相結(jié)合。工程管理無(wú)非質(zhì)量、進(jìn)度和成本。說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，做起來(lái)難。甲方、監(jiān)理、總包、分包、供應(yīng)商、政府、居民……一大堆的關(guān)系要去協(xié)調(diào)。工程進(jìn)度的影響因素眾多，特別是報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)，變不可控為可控是工程進(jìn)度管理的難題。在房子稀缺的時(shí)代，只要建好房子，就不愁賣(mài)。隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，情況不再一樣。營(yíng)銷(xiāo)需要?jiǎng)?chuàng)新，需要與眾不同，而營(yíng)銷(xiāo)管理則要規(guī)范化，流程化。在新時(shí)代下，項(xiàng)目總需要更多的關(guān)注資金、融資、稅務(wù)等，基于財(cái)務(wù)的視角，掌握內(nèi)部管控的重要節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目總應(yīng)做好全面預(yù)算和成本控制，提高項(xiàng)目收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷從產(chǎn)品時(shí)代，到服務(wù)時(shí)代，到用戶時(shí)代，客服已經(jīng)可以“挾用戶以令天下”。相信在不久的將來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目總將有一部分來(lái)源于客服。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化和精細(xì)化發(fā)展階段，向管理要紅利的時(shí)代，企業(yè)間的比拼勢(shì)必是“智囊團(tuán)”之間的較量。在公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃的引領(lǐng)下，逐步完成人才體系建設(shè)，制定自身的人才戰(zhàn)略，挖掘開(kāi)發(fā)人才潛在價(jià)值，確保人才發(fā)展為組織做出貢獻(xiàn)，才是房企的新方向和新趨勢(shì)。隨著大多數(shù)房企人才由以外部獵聘為主，轉(zhuǎn)向內(nèi)部培養(yǎng)為主。原有粗放、單一的培訓(xùn)模式將無(wú)法滿足人才培養(yǎng)需要。對(duì)組織來(lái)說(shuō)，必須結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，系統(tǒng)升級(jí)人才發(fā)展戰(zhàn)略與綜合培養(yǎng)模式，打造人才供應(yīng)鏈。2008年起，博志成開(kāi)創(chuàng)了項(xiàng)目總培養(yǎng)之先河。作為行業(yè)引領(lǐng)者，項(xiàng)目總培養(yǎng)模式與產(chǎn)品，已經(jīng)9次優(yōu)化迭代。為了滿足地產(chǎn)新時(shí)代需求，同時(shí)結(jié)合行業(yè)及培養(yǎng)痛點(diǎn)，2021年，博志成對(duì)其進(jìn)行了第10次顛覆性迭代，《鑄將工程——中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目總369發(fā)展方案》由此誕生。
博志成在已有項(xiàng)目總培養(yǎng)基礎(chǔ)上，結(jié)合建構(gòu)主義課程研發(fā)邏輯，經(jīng)過(guò)60多天的倒翻重塑，依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程，結(jié)合關(guān)鍵工作場(chǎng)景任務(wù)，將項(xiàng)目總分為四類(lèi)（工程型、資源型、運(yùn)營(yíng)型、經(jīng)營(yíng)型），采用 “369”方式，打造高品質(zhì)項(xiàng)目總?cè)瞬排囵B(yǎng)體系。3個(gè)維度、6大階段、9個(gè)專(zhuān)業(yè)，行業(yè)唯一！博志成鑄將工程·中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目總369發(fā)展方案，是項(xiàng)目總培訓(xùn)史上前所未有的課程研發(fā)和學(xué)習(xí)方式，更高維的培養(yǎng)體系與培養(yǎng)理念，必定創(chuàng)造地產(chǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目總?cè)瞬排囵B(yǎng)的新高度。未來(lái)，博志成將運(yùn)用鑄將工程·中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目總369發(fā)展方案，助力更多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目總?cè)瞬排囵B(yǎng)，見(jiàn)證地產(chǎn)企業(yè)更多“干將”的誕生！
中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目總369發(fā)展方案助力項(xiàng)目總適合新時(shí)代發(fā)展的最佳選擇
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