不可否認(rèn)，房地產(chǎn)后黃金10年已經(jīng)慢慢消褪，房產(chǎn)投資已經(jīng)慢慢趨向于理性，利潤(rùn)空間也越來越低。全國(guó)各大銀行也開始冷淡房貸，放貸速度放緩，房貸利率上浮，無論從投資成本來計(jì)算，還是代表貨幣資源配置的資金寬緊流向也好，房地產(chǎn)投機(jī)的浪潮已經(jīng)終結(jié)。

然而，對(duì)于不少人來說，在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，還是會(huì)將眼光放到房產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)的保值增值項(xiàng)目上。我們講房產(chǎn)投資，要明白是投資，而不是投機(jī)。投資是為了什么?是為了讓自己辛苦掙的錢能夠達(dá)到保值，讓貨幣的購(gòu)買力能夠跑贏CPI，不被貨幣超發(fā)引起的通貨膨脹稀釋掉，如果看得更準(zhǔn)一些還能夠增值，這就是投資房產(chǎn)的意義。

所以，要牢記一個(gè)準(zhǔn)則:作為房產(chǎn)投資者，保住錢的購(gòu)買力，先保值，再是升值。

那么問題來了，畢竟好的房子才是價(jià)值提升的保障，在選擇房產(chǎn)上有哪些要注意的地方呢?什么樣的房子才是好的房子呢?

一、首先是城市的選擇

評(píng)價(jià)這個(gè)城市的房產(chǎn)是否可以購(gòu)入，主要有以下幾個(gè)因素:

1、選擇成長(zhǎng)空間較大的二三線，判斷哪些城市是二三線城市，一個(gè)指標(biāo)是人口超過500萬(wàn)，一個(gè)是有自己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，另外看該城市是否在大力修地鐵。

根據(jù)這點(diǎn)，我們從中國(guó)地圖從上往下看，有哪些呢?華北地區(qū)，鄭州，人口2000W，交通要道。山東地區(qū)，不是濟(jì)南是青島，人口800萬(wàn)，海邊城市，旅游城市，有自己的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，還有和韓國(guó)的貿(mào)易。西北地區(qū)，西安，整個(gè)西北地區(qū)，陜西，寧夏，甘肅，青海，這些人都是往西安去的，這是第一站，大量西北地區(qū)的人都會(huì)在西安落腳。華東地區(qū)，蘇州，南京，杭州，大家自己看最近這些城市的升值情況。然后是武漢，是一個(gè)中國(guó)所有城市的中心的位置，到哪的距離都很平均。西南地區(qū)，成都，重慶。整個(gè)西南的地區(qū)都會(huì)去成都落戶安家生產(chǎn)。還有，廈門，沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)等等。

2、看城市的未來規(guī)劃和國(guó)家是否有重大利好性政策眷顧此地，包括:設(shè)立國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大力建設(shè)新區(qū)等，此舉是判斷城市的可發(fā)展性，但是不要指望短期之內(nèi)能套現(xiàn)。

3、看該城市的供應(yīng)量+去化量，與本地人口數(shù)量+外來人口數(shù)量，城市土地供應(yīng)過大開發(fā)過多，房?jī)r(jià)增幅就不明顯;外來人口數(shù)量上不去，房?jī)r(jià)增幅的后勁不足。

4、看城市房?jī)r(jià)增幅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年每年增速如何，如果平緩，再去土地和人口方面內(nèi)容，這些數(shù)據(jù)在部分報(bào)告網(wǎng)上可以搜到。

5、看這個(gè)城市是人口流入的還是流出的。四五線線城市不建議購(gòu)買是因?yàn)?，有能力的人都?huì)往省會(huì)二線城市涌，那里有更公平更好的機(jī)會(huì)。那么有人進(jìn)來謀生，就會(huì)有住房需求，供應(yīng)更不上需求，價(jià)格就會(huì)上漲。

二、其次是升值空間比較

1、新城區(qū)相對(duì)比老城區(qū)好，結(jié)合第一大點(diǎn)，看城市的發(fā)展方向和外來人口數(shù)量，如果夠健康絕對(duì)是選擇新城區(qū)，一個(gè)處在規(guī)劃核心節(jié)點(diǎn)輻射范圍之內(nèi)的新區(qū)項(xiàng)目在未來數(shù)年內(nèi)陸增值空間絕對(duì)要比已經(jīng)高度成熟社區(qū)內(nèi)的二手房增幅快，且投資門檻低，比如鄭州，當(dāng)年選擇了鄭東新區(qū)的購(gòu)房者，升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于選擇了市中心的項(xiàng)目。如果非要考慮老城區(qū)的話，最好是購(gòu)買好出租、好出售的，即使將來出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的情況，市中心的房子是真正的稀缺資源，價(jià)格會(huì)相對(duì)比較抗跌。

2、學(xué)區(qū):不得不說學(xué)區(qū)是另一個(gè)城市核心區(qū)房?jī)r(jià)居高不下的因素。以杭州為例，在出臺(tái)零擇校的政策之后，在房?jī)r(jià)冰點(diǎn)期學(xué)區(qū)房仍是一房難求，賣家坐地起價(jià)的新聞不絕于耳。因此若以這點(diǎn)為投資著手點(diǎn)也有利可圖。

3、地鐵沿線樓盤。有一個(gè)很重要的理念，買房子不僅僅是買一些鋼筋水泥，更是買一個(gè)城市的公共服務(wù)。而這個(gè)城市地段的公共資源多寡就會(huì)決定這個(gè)地段的供需，隨機(jī)在價(jià)格上反應(yīng)。隨著人口密集的大城市的交通問題日益突出，地鐵必將再未來成為人們出行最為便捷的選項(xiàng)，所以地鐵沿線是重點(diǎn)考慮。會(huì)有大量的人口在地鐵進(jìn)出口流入流出。而人氣又決定了房?jī)r(jià)。

4、大戶型比小戶型好--既然直說增值空間，40平米漲2000跟130平米漲1000比，后者自然劃算，只是接盤俠是什么情況，需要你對(duì)戶型有所判斷。

5、建議盡量買新房。以現(xiàn)在市場(chǎng)的規(guī)則，二手房需要支出住房總價(jià)的5%-10%的交易費(fèi)、中介費(fèi)等，而這部分錢，你是不能用來貸款的，投資成本就會(huì)增加，而且產(chǎn)權(quán)年限也是一個(gè)問題。

6、最后，也是最重要的一點(diǎn)，了解充分，多多找找相關(guān)領(lǐng)域或熟悉目標(biāo)區(qū)域的人，多問問，不要好高騖遠(yuǎn)，在你的經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，量力而行，哪怕買套小的，彈糧要準(zhǔn)備充足，考慮長(zhǎng)線。

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