一区二区三区日韩精品-日韩经典一区二区三区-五月激情综合丁香婷婷-欧美精品中文字幕专区

搜索
分享

早點優(yōu)化你的房產(chǎn)配置

 星光守望 2022-03-22
圖片
這是飯爺?shù)慕l(fā)出的第308篇文章
今天我們發(fā)了篇《人口變化的影響會越發(fā)劇烈》，之后收到了很多留言。
因為里面提到了，在生育率下滑和老齡化加速背景下，關(guān)注個人就業(yè)和資產(chǎn)價值的思考。
多數(shù)人留言最關(guān)注的大多是房產(chǎn)問題，因為房子對多數(shù)人來說，是全部資產(chǎn)里最大頭的部分。
既然問的人這么多，那么我們就開一篇講講。在生育率下滑和老齡化加劇的背景下，如何優(yōu)化你的房產(chǎn)配置。
從全國公布的數(shù)據(jù)看，到目前為止全國范圍內(nèi)14城的戶籍人口，自然增長已經(jīng)是負值。
圖片
從各省目前公布的數(shù)據(jù)來看，總體上也并不樂觀。省會里面出生人口最好看的廣州，也在持續(xù)下滑。
圖片
東北就不用說了，大家都知道年輕人在流出。東北唯一特大城市沈陽的最新統(tǒng)計公報，已經(jīng)告訴我們。
2020年末沈陽戶籍人口762.2萬人，人口出生率人口出生率6.68‰，人口死亡率10.02‰，人口自然增長率-3.34‰
這里可能大家覺得東北是個特例，所有人都知道東北年輕人在外流。年輕人少了，新生兒自然不會多。
不過這里面除了東北，不少經(jīng)濟發(fā)達的長三角城市，人口增長數(shù)據(jù)也不好看。
比如無錫、常州、鎮(zhèn)江、鹽城、揚州、泰州、紹興、舟山這些城市，都出現(xiàn)了人口增長率為負。
它們并不屬于人們印象中，年輕人不斷流出的東北。而是屬于浙江、江蘇這些東部長三角沿海發(fā)達地區(qū)。
從全國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，一年的人口出生總量已經(jīng)逼近1000萬。等于說一個人口14億的大國，一年出生人口不到1000萬。
再把這1000萬新出生的孩子分到31個省份，每個省份能有多少增量，可想而知。
很多人不理解生育率為什么低了，其實這是工業(yè)社會的必然產(chǎn)物。
我們在《生育率問題的終局》里面，曾經(jīng)講過這個問題的來龍去脈。
再加上現(xiàn)在信息傳播速度變快以后，每個人都能看到別人的生活了。然后一對比以后，搞得心理落差巨大。
本來覺得自己過得不錯，但是看了社交媒體炫富的，覺得自己過得豬還不如。
我印象特別深的，就是上次有個小朋友。在看完小舍得以后，說過一句很有意思的話。
這片子里米桃爸媽，看起來有小錯沒大錯，米桃更是一點錯都沒有。
真正錯的是窮和社會地位，這世上只有一種病，那就是窮病。
既然自己無力改變，所以干脆不生了，生育率下滑也就來了。
在這種情況下，城市之間的分化，樓市板塊之前的分化會更加明顯。
隨著年輕人不斷流入大城市，中小城市的問題會越來越嚴重。這些城市的樓市和消費，未來都會受到很大影響。
我們在《未來三四線以下的房子未來是消費品》里面說過，如果這種人口趨勢無法逆轉(zhuǎn)，可見路徑是非常清晰的。
對大多數(shù)省份來說，會出現(xiàn)只有省會人口不跌還漲的狀況?？赡苋〉诙蟪鞘?，都保不住人口增長的趨勢。
現(xiàn)在東北這個趨勢就很明顯，幾個省會城市現(xiàn)在有些區(qū)三分之一以上的人口，都是從周邊城市來的。
在這種背景下，我們到底該怎么做，才能不讓自己固化在房產(chǎn)上的財富縮水呢？下面幾條原則告訴你。
首先是如果你在非一線非省會，非人口流入的二線城市，有多套投資房產(chǎn)的話。
除了你和你家人的自住房產(chǎn)，其他多余的投資房產(chǎn)要找機會賣掉，盡可能置換到一線或者省會城市去。
為啥要選擇這么置換呢？我們拿上面提到相對富裕的浙江舉個例子，大家就明白了。
浙江大家都覺得是東部發(fā)達省市吧，不光經(jīng)濟發(fā)達，就連下面的中小城市，這兩年房價也漲的挺高。
然而在出生率降低的背景下，問題來了。
這些浙江省內(nèi)很多中小城市多數(shù)由于沒有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，沒辦法給年輕人提供足夠的就業(yè)。
在這種背景下，年輕人就業(yè)必定會選擇產(chǎn)業(yè)聚集的杭州，這個點很容易理解吧。
過去這些年輕人在杭州就業(yè)，杭州的房價是老家的四五倍。那他們會選擇在杭州工作攢幾年錢，回家買房置業(yè)結(jié)婚。
現(xiàn)在老家三四五六線房價也漲起來了，杭州房價和老家的差距縮小了很多。
在這種背景下，這批人的購買力是不會選擇回到老家的，而是會選擇留在杭州。
既然房價差距這么小，那還不如在杭州直接咬牙買了算了，完全沒必要回去。
所以在這種背景下，杭州這種省會城市對人口的虹吸效應(yīng)，會進一步加劇。
老家這些小城市，人口本來就已經(jīng)出生率下滑很快了。回流接盤的年輕人又少了很多，購買力自然就少了很多。
這時候你在這些小城市手里多余的房子，未來又賣給誰？有人接盤么？
不要想著我手里拿著三套，可以自住一套，租給別人兩套收租金。
你家里什么房租水平，自己心里沒數(shù)么？
目前這類城市的租金水平，也就是兩房一廳租個一兩千塊，價格不會再高了。
有接盤能力的年輕人都外流了，以后會有什么樣的人來租你的房呢？
賣掉這個房子還能到手一百多萬，租的話七八十年也收不回這個錢。
未來生育率下降，年輕人外流以后情況怕是更慘。不光是沒人租你的房，到時候房價還會出現(xiàn)陰跌下滑。
你倒是也可以選擇把房子出租，但可能你前面幾年收的租金，還不夠資產(chǎn)價值縮水的補償呢。
日本韓國已經(jīng)用血淋淋的事實告訴我們，在新生人口下滑的背景下，該做什么選擇。
只有把低等級城市房子賣掉，置換到高等級城市，才是資產(chǎn)保值之道。
況且在這類城市年輕人沒有了，富人們和上中產(chǎn)經(jīng)歷了這輪上漲以后，也會把手里的老房子賣掉做置換或者改善。
要么置換或者改善到當?shù)刈詈米詈廊A的小區(qū)，起碼自己享受到了。這也導(dǎo)致當?shù)剡@些富人區(qū)房價，短期是有購買力支撐的。
要么置換到省會城市杭州，趁機把手里從小城市套現(xiàn)出來的財富，鎖定到更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)里面，實現(xiàn)保值增值。
在這種情況下，如果你手里是老破小房子，那么從大趨勢上看只會越來越不值錢。
所以如果你手里在低線城市有多余房產(chǎn)，越是房齡比較老，小區(qū)環(huán)境比較差的，越是要早點賣。
我們以前在《買房自住也不是一勞永逸的》也說過，要不停的做置換才能保值增值。
當時我們舉的例子是在一線城市，換到二三四五線城市，其實也不例外。
可能在目前人口出生率下滑的背景下，這些低線城市和一線城市最大的區(qū)別是。
你需要的不僅是在同一城市置換，而且要想辦法把低線城市的房產(chǎn)置換到更高一級的城市去，才能實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
這里面尤其要注意的是北方，受制于經(jīng)濟、人口和產(chǎn)業(yè)，北方能選擇的范圍非常有限。
即使你想選一線或者省會，能選的基本也就是北京西安鄭州這類，人口過千萬的城市。
另外就是如果不是帶學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新，老破小學(xué)區(qū)房用完要盡早賣掉，未來政策一定會打掉學(xué)區(qū)房溢價。
學(xué)區(qū)現(xiàn)在有個很明顯的趨勢就是，多校劃片和分配生源一定會上，老師在教育集團內(nèi)的不同學(xué)校輪崗也一定會上。
你現(xiàn)在買第一梯隊的學(xué)區(qū)房，孩子依然有可能去上第二第三梯隊的中小學(xué)。
之前我們在《學(xué)區(qū)房是不是智商稅》里面說過這個問題，還強調(diào)了學(xué)區(qū)房的本質(zhì)就是投資。
學(xué)區(qū)房投資溢價的來源，就是政策。后面一旦政策改變了，學(xué)區(qū)的溢價就會被逐步打掉。
到時候你手里拿著天價買來的老破小學(xué)區(qū)房，這個房子又保證不了你能上最好的學(xué)校，溢價可不是要被打掉。
當然這里面還有個可能是，你手里的老破小學(xué)區(qū)本來很差，但是因為多校劃片進了個好學(xué)區(qū)，價格反而漲了，這就純屬是賭命的事兒了。
所以我們這里的結(jié)論很明確，多數(shù)沒有人口流入和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的三四五線城市都是沒有太大投資價值的。
越是低線城市，在未來能夠相對保值的房產(chǎn)，越會集中在城市內(nèi)少數(shù)地區(qū)。
省會城市可能能維持的位置是在主城區(qū)，再下一級城市基本就是維持在個別的街區(qū)和學(xué)區(qū)，再下一級城市基本就是消費品了。
北京上海這種超級城市，選擇的范圍能擴大不少?；灸軘U散到5.5環(huán)或者外環(huán)，那些產(chǎn)業(yè)和配套集中的地區(qū)。
小縣城或者小城市非核心地段的房子，15年后在目前的人口趨勢下，基本就是全面鶴崗化。
所以你要做的就是趁著當?shù)責岫冗€在，把手里低線城市的多余房產(chǎn)賣掉，趁著還有人接盤。
然后把錢置換到更優(yōu)質(zhì)的新房次新房，才能實現(xiàn)保值增值。低線城市是這樣，其實大城市道理也一樣。

    本站是提供個人知識管理的網(wǎng)絡(luò)存儲空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點。請注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購買等信息，謹防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請點擊一鍵舉報。
    轉(zhuǎn)藏 分享 獻花（0）

    0條評論

    發(fā)表

    請遵守用戶 評論公約

    類似文章 更多

    国产又猛又黄又粗又爽无遮挡| 免费亚洲黄色在线观看| 久久精品欧美一区二区三不卡| 在线播放欧美精品一区| 国产日韩欧美专区一区| 日本高清不卡一二三区| 福利专区 久久精品午夜| 日本午夜一本久久久综合 | 欧美日韩国产自拍亚洲| 国产成人高清精品尤物| 欧美日韩乱码一区二区三区| 国产成人免费激情视频| 国产亚洲午夜高清国产拍精品| 国产精品尹人香蕉综合网| 视频在线免费观看你懂的| 日韩在线精品视频观看| 又大又长又粗又黄国产 | 国产午夜福利在线免费观看| 亚洲国产成人精品一区刚刚| 美女极度色诱视频在线观看| 五月天综合网五月天综合网| 久久综合日韩精品免费观看| 欧美大黄片在线免费观看| 伊人国产精选免费观看在线视频| 精品欧美日韩一二三区| 欧美激情一区二区亚洲专区| 欧美老太太性生活大片| 欧美黑人黄色一区二区| 日韩人妻毛片中文字幕| 亚洲欧洲一区二区中文字幕| 欧美激情一区二区亚洲专区| 免费黄色一区二区三区| 成人国产一区二区三区精品麻豆| 成年男女午夜久久久精品| 视频在线观看色一区二区| 欧美精品久久一二三区| 日本少妇aa特黄大片| 亚洲一区二区精品国产av| 亚洲少妇一区二区三区懂色| 国产精品亚洲精品亚洲| 激情视频在线视频在线视频|