開民宿真是一項大工程，方方面面都需要考慮周全，這里面有很多細節(jié)值得探討學(xué)習(xí)，倘若你正準備開民宿，那么這篇文章或許給你一些提示。

——小丫

做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。 另外一種覺得開民宿會賺大錢，覺得民宿是暴利行業(yè)。奉勸沒做好心理準備的人都不要做民宿，其實民宿就是個正常的生意。

我做互聯(lián)網(wǎng)10年了，2015年去麗江束河古鎮(zhèn)游玩的時候，我也從0起步開了家客棧。寫寫自己的感悟，給后面的僅靠突然一個想法就想民宿的人潑潑冷水。

雖然我的民宿生意挺好，但是周邊不少認識的民宿都是虧損的。

總的來說，只要規(guī)劃得當，用情懷來把控客棧的裝修調(diào)性和服務(wù)調(diào)性，用生意人的思路去控制好客棧的經(jīng)營和管理。生意就會比預(yù)想的好做。

一句話：民宿是情懷+生意的結(jié)合體，少了一個都難以做好。

開民宿的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了民宿也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。情懷先放到邊上不談，畢竟想開民宿的人都懷揣著一份。

咱們重點說說干貨，說說如何開一家賺錢的民宿。

一、選址

民宿是一門實體生意，雖然內(nèi)容跟酒店有點差異，但是本質(zhì)還是酒店。

所以，李嘉誠的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段

想清楚，你的客源是哪里人，他們從哪里來，如何到你的客棧？飛機還是火車還是自駕？周邊停車方便嗎？自駕游比例越來越多？周邊吃飯方便嗎？80后90后是消費主力，往往都拖家?guī)Э诘摹?/p>

好多人開民宿是開在古鎮(zhèn)里面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有筆不小的轉(zhuǎn)手費。

我的思路：在古鎮(zhèn)隔壁開，離古鎮(zhèn)幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉(zhuǎn)手費，而且可以免費停車。畢竟網(wǎng)絡(luò)發(fā)達了，好多人都是通過網(wǎng)上預(yù)訂?？驮捶矫骐m然沒有古鎮(zhèn)里的多，已經(jīng)足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。

二、裝修和裝修的定位

裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什么，你未來的定價標準是什么？

1、我的思路：千萬不要做每個間300元以下的民宿。

先申明，這只是一個經(jīng)營思路，沒有貶低的意味。300元以上的客人普遍素質(zhì)高很多，容易溝通，民宿的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體范圍里可以產(chǎn)生更高的效益。更重要的是淡季的時候，真正去玩的一定是有錢有閑的人，中高端民宿是這些客戶的首選。旺季就更不擔(dān)心客源了哈，多貴都有人住，當然了旺季適當漲一點是可以的，不能太過分了，以免影響口碑。

2、價格的上限是多少？

我的思路：調(diào)查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪里的，大致的車價是多少。我的民宿定價是300-1000元之間。

知道了民宿的定價了，然后計算下數(shù)字：

民宿價格 * 房間數(shù) *天數(shù) * 預(yù)計50%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。

計算下自己的資金情況和預(yù)計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出民宿需要的總費用。

3、硬裝和軟裝

一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預(yù)留10-15%的超支空間。具體裝修的事情比較復(fù)雜，一定要親自去盯，然后不斷調(diào)整。我家的民宿家里人基本天天盯著，制作了很多亮點出來，尤其是餐廳加了個天井，超級漂亮?？聪聢D，原本是房間最里面比較暗，加了個天井之后非常的亮，而且晚上月光可以曬進來，超級舒服。

我經(jīng)常出差住酒店，所以盯緊了幾個地方:

(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，啥情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。

我的民宿就刻意做了2個化糞池，讓房間里的污物快速流到最近的化糞池，避免異味。地漏要選好的，我的客棧就是選的純銅的地漏，挺貴的，但是一次性投入而已，未來減少有異味的隱患。

(2)房間漏水。民宿經(jīng)營的時間長了，好多民宿都會出現(xiàn)漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們家在做的時候要求做雙層防水。

(3)裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機、好的網(wǎng)絡(luò)wifi。大家已經(jīng)離不開網(wǎng)絡(luò)了，一個好的網(wǎng)絡(luò)會讓人舒服很多的。我的客棧就是拉的100M獨享光纖，基本上每秒下載速度在3-6M。

注意：電視機頂盒和網(wǎng)絡(luò)一定要分開。有線電視費沒多少錢的，一個月也就100-200而已。有家認識的朋友開的民宿沒開有線電視，用的是網(wǎng)絡(luò)電視。

遇到滿房時上網(wǎng)的開電視的一起來，電視也卡，上網(wǎng)也慢，后悔都來不及了。

(4)木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬千萬要做好隔音，要不以后麻煩超級超級大。你去古城里木質(zhì)的房子住一晚上你就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。

總之啦，千萬千萬盯緊裝修，要不以后會悔恨的，我們就是盯緊了，發(fā)現(xiàn)了太多太多的細節(jié)問題，能夠得以及時的更改，要不在以后的經(jīng)營過程中隱患極多。

(6)預(yù)留足夠的電源插口，預(yù)留公區(qū)的洗手間(還有淋浴設(shè)施，店內(nèi)工作人員是可以洗澡的)，預(yù)留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的），我的民宿就留了3個小房間，后面招了6個工人，都是住在民宿，吃住全包。

(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費很高的時候你就來不及了。注意性價比，有些可有可無的采購，問下你的設(shè)計師能不能去掉。什么都買，什么都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預(yù)算。

三、經(jīng)營

親，不要想著民宿是你一個人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務(wù)也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了。民宿是門需要各個方面都做細致的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。

建議：真想做個賺錢的客棧，那就花6個月以上的時間先去別人的客棧打打工。

你會少走很多彎路的。我的民宿就是在找設(shè)計師以及整個裝修5個月的時間內(nèi)安排合伙人去別人的客棧實習(xí)了，做了6個月。

不僅了解清楚客源從哪里來，日常有哪些需求，更重要是了解了民宿日常經(jīng)營里的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。下面說說經(jīng)營的事情。

(1)人員

我的民宿總共10個房間，請了1個阿姨打掃衛(wèi)生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務(wù)，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。雖然是10個房間的民宿，但是也是正常的運營體系。

(2)管理

6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。

要做各種財務(wù)報表，要做采購預(yù)算。

完全就是個小企業(yè)了。

(3)擴大收入來源

民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務(wù)也提不上去，基本也會虧損。

額外提供：餐廳點餐、旅游服務(wù)、代購服務(wù)、包車服務(wù)等等

旅游景點一般餐飲都很貴，所以提供餐廳點菜，干凈衛(wèi)生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。

管家服務(wù)會給客人安排行程和幫客人代購物品、包車服務(wù)，所有都是客人自愿的。

而且提供的都是我們在當?shù)靥暨x的品質(zhì)好的。這樣不僅提供了好的服務(wù)還有點額外的收益。

雨季來臨時我們還采購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內(nèi)購買，還“免費”提供充電寶、自拍桿等供客人借用。專門跟做SPA比較好的團隊合作，客人需要的話可以提前聯(lián)系過來給客人做SPA，讓游玩一天很勞累的客人有個放松的方式。

四、網(wǎng)絡(luò)推廣

用好互聯(lián)網(wǎng)的推廣平臺，加大跟相關(guān)民宿網(wǎng)站之間的合作。

(1)開通微信公眾號，將客棧介紹的文章做圖文推廣。

(2) 網(wǎng)站不能簡單的上線就不管了

要多跟民宿網(wǎng)站編輯多溝通，多參與他們的活動。

搞抽獎活動，免費入住一晚，我們都積極參與

中獎的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費住，但是其他方面民宿還是有收益的，總的來說一舉多得。

五、做好口碑經(jīng)營

(1) 這里才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節(jié)都服務(wù)好，務(wù)求客人的滿意。

一定要把管家培訓(xùn)好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。

(2) 店內(nèi)推廣

因為有管家服務(wù)，對于服務(wù)滿意的客人，會讓管家提醒客人，幫我們在網(wǎng)絡(luò)平臺上給個好評，微信朋友圈里幫我們轉(zhuǎn)發(fā)下。大部分的客人都會樂意幫忙的。

所以，只要服務(wù)做好，口碑會越來越正向的。

六、開源節(jié)流-精細化運營

這個題有點大哈，單獨抽出來講，但是即使是一家民宿，也要考慮這塊。

前提是財務(wù)報表一定要統(tǒng)計的詳細，從開業(yè)開始，抓出大頭的支出，考慮優(yōu)化。

(1) 餐飲

早餐是免費的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、雞蛋、酸味米線等等。

還有6-7個員工都是包吃住的。這意味著餐飲有很大一塊支出費用：1-2萬一個月的支出。

所以呢雇了一個大廚(注意，只有一個大廚)，畢竟餐廳比較小，餐飲不是主業(yè)。跟大廚一起優(yōu)化菜品，支持午餐、晚餐在店內(nèi)點菜，結(jié)合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足夠好，菜單也要精致，價格方面比外面專門的餐飲便宜一點，主推私房菜的概念私房菜，這樣性價比就非常高了，利潤也起來了?？腿艘苍敢恻c菜，點完菜也是驚喜，大部分的評價都是在景區(qū)竟然吃到味道這么好、這么干凈衛(wèi)生、這么性價比高的菜。

效果：餐飲的營業(yè)收入正好覆蓋了早餐、員工的飲食、大廚的工資。實現(xiàn)了盈虧平衡。

客人滿意度還很高，畢竟沒指望這里賺錢，這里也要講情懷嘛，讓人家吃住都滿意。

(2) 水電

水費消耗不多，基本都是洗澡的，沒法過多去節(jié)省。當然了，如果條件允許，可以打口井，這樣水費會節(jié)省很多。

電費：這里要注意了，電費可是大頭，一方面在裝修時要考慮用節(jié)能燈，更多是經(jīng)營時的細節(jié)注意，很多民宿為了復(fù)古都采用的是鑰匙開門或者高端點的密碼鎖。親，千萬千萬不要這么做。

我的民宿一開始是用密碼鎖的。房間里的燈具都靠客人自己來開關(guān)，很多客人不留意，走的時候沒關(guān)燈，滿房狀態(tài)下一個月的電費差不多有7000度?？紤]這一點，統(tǒng)一都換成了插卡取電(裝修時就是設(shè)計的插卡取電，后面覺得密碼鎖高大上)，目前滿房狀態(tài)下一個月電費降到了4500度左右。

所以建議：只要是開酒店，插卡取電就好了，情懷也比不上每個月節(jié)省的那么多的錢啊。

(3) 采購

日常會用品，挑選商家促銷季時囤2-3個月的客房用品。

用品考究：如床上用品、洗漱用品、拖鞋，浴袍，被子等等，都要挑選知名品牌。客房用品一定要把情懷體現(xiàn)出來，即使貴一點也要用好一點的，讓客人覺得滿意，增加口碑傳播。

畢竟不是只開幾天客棧，是要長期做的，品質(zhì)越好也越不容易壞啊，對吧？

(4) 車費

入住2個晚上，享受私家車免費接機。