前幾年一說自己是開民宿的，大家都不約而同的認(rèn)為你是開小旅館的。這兩年民宿如雨后春筍：藝術(shù)家說要開民宿，富二代也要開民宿，情懷設(shè)計(jì)師更是不放過民宿，開民宿突然成了一個(gè)時(shí)髦高逼格的事情了。

做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意；另外一種覺得開民宿會(huì)賺大錢，土豪式投資。

沒做好心理準(zhǔn)備的人不要急著做民宿，了解市場(chǎng)行情，三思而后行。

怎樣開一家民宿，綜合下來：

一個(gè)是，民宿地要選在離主城區(qū)自駕車三小時(shí)交通圈內(nèi)；經(jīng)營者必須是個(gè)綜合能力非常高的人，對(duì)服務(wù)、環(huán)境以及室內(nèi)設(shè)計(jì)整體把控都要到位，這種把控要細(xì)致到杯子的選擇、床品的外觀與品質(zhì)等；還得做出特色，民宿服務(wù)包括帶住戶爬山，看古樹，居住和游玩相結(jié)合。

“臺(tái)灣民宿比較發(fā)達(dá)，這些民宿不僅提供住宿，與住客還有很好的互動(dòng)。比如花蓮的民宿，老板會(huì)帶著客戶出海打漁，這些都是附加值?！泵袼拗v究的是一種旅游式體驗(yàn)，包括舒適的居住環(huán)境，餐飲以及戶外參與等綜合感受。

一、選址

民宿是一門實(shí)體生意，雖然內(nèi)容跟酒店有點(diǎn)詫異，但本質(zhì)上還是酒店。

所以，李首富的那句話永遠(yuǎn)沒錯(cuò)：地段、地段、地段。

客群畫像，你的客源是哪里人，他們從哪里來，如何到你的民宿？自駕、打車、地鐵……如果自駕，周邊停車方便嗎，周邊吃飯方便嗎，有哪些好玩的旅游景區(qū)？80、90是消費(fèi)主力，往往都是拖家?guī)Э凇?/p>

好多人把民宿開在古鎮(zhèn)里面，這樣客源多，但是壓力也大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉(zhuǎn)手費(fèi)。

我的思路：在古鎮(zhèn)隔壁開，離古鎮(zhèn)幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉(zhuǎn)手費(fèi)，而且可以免費(fèi)停車。畢竟網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)了，好多人都是通過網(wǎng)上預(yù)訂。客源方面雖然沒有古鎮(zhèn)里的多，已經(jīng)足夠了，畢竟還要講點(diǎn)情懷的，一個(gè)安靜的民宿更匹配有情懷的人。

二、裝修和裝修的定位

裝修的前提條件是：你的客源是誰，他們要的是什么，你未來的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

1、千萬不要做每個(gè)間夜300元以下的民宿。

先申明，這只是一個(gè)經(jīng)營思路，沒有貶低的意味。

300元以上的客人普遍素質(zhì)高很多，容易溝通，民宿的損壞會(huì)較少，也不會(huì)有大量的浪費(fèi)。且300元以上，意味著消費(fèi)力不錯(cuò)，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實(shí)體范圍里可以產(chǎn)生更高的效益。

2、價(jià)格的上限是多少？

調(diào)查下你的店址周邊的其他民宿價(jià)格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪里的，大致的車價(jià)是多少。知道了客棧的定價(jià)了，然后計(jì)算下數(shù)字。

民宿價(jià)格 * 房間數(shù) *天數(shù) * 預(yù)計(jì)50%的入住率 * 12個(gè)月，一年大致的房費(fèi)就算出來了。

計(jì)算下自己的資金情況和預(yù)計(jì)多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費(fèi)用。

3、硬裝和軟裝

一個(gè)有點(diǎn)特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費(fèi)用是1：1，另外裝修費(fèi)用預(yù)留10-15%的超支空間。

具體裝修的事情比較復(fù)雜，一定要親自去盯，然后不斷調(diào)整。

(1) 洗手間排水要快要好、要有點(diǎn)坡度，以免有臭味有積水，這個(gè)好多酒店都做得不好，什么情懷當(dāng)洗手間有臭味的時(shí)候，瞬間所有的滿意度都沒有了。

(2)房間漏水。經(jīng)營的時(shí)間長了，好多民宿都會(huì)出現(xiàn)漏水，就是裝修時(shí)防水做得不太好。所以這塊我們?cè)谧龅臅r(shí)候要求做雙層防水。

(3)裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機(jī)、好的網(wǎng)絡(luò)wifi。

(4)木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬千萬要做好隔音，要不以后麻煩大。去古城里木質(zhì)的房子住一晚上就明白了，有時(shí)候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。

(6)預(yù)留足夠的電源插口，預(yù)留公區(qū)的洗手間(還有淋浴設(shè)施，店內(nèi)工作人員是可以洗澡的)，預(yù)留多蓋幾個(gè)小的工人房（會(huì)請(qǐng)很多住店的工人的）。

(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費(fèi)很高的時(shí)候就來不及了。注意性價(jià)比，有些可有可無的采購，問下你的設(shè)計(jì)師能不能去掉。什么都買，什么都想好的，如果還給自己找個(gè)理由：貴就貴點(diǎn)，我是做情懷，那鐵定超出預(yù)算。

三、經(jīng)營

不要想著民宿是你一個(gè)人什么都做了，民宿是門需要各個(gè)方面都做細(xì)致的生意。不是花點(diǎn)錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。

不僅了解清楚客源從哪里來，日常有哪些需求，更重要是了解了民宿日常經(jīng)營里林林總總的問題。

(1)人員

總共10個(gè)房間的民宿，請(qǐng)了1個(gè)阿姨打掃衛(wèi)生，1個(gè)雜工，1個(gè)廚師做飯，請(qǐng)了3個(gè)管家提供一對(duì)一管家服務(wù)，幫客人安排行程和接機(jī)，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。

雖然是10個(gè)房間的客棧，但是也是正常的運(yùn)營體系。

(2)管理

6-7個(gè)員工，且員工會(huì)有流失，就要涉及人員管理和招聘。

要做各種財(cái)務(wù)報(bào)表，要做采購預(yù)算。

完全就是個(gè)小企業(yè)了。

(3)擴(kuò)大收入來源

民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務(wù)也提不上去，基本也會(huì)虧損。

旅游景點(diǎn)一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點(diǎn)菜，干凈衛(wèi)生，價(jià)格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。

雨季來臨時(shí)我們還采購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內(nèi)購買，還“免費(fèi)”提供充電寶、自拍桿等供客人借用。

其實(shí)民宿就是個(gè)正常的生意，以心經(jīng)營。