抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)（抵押財(cái)產(chǎn)）抵押給債權(quán)人（抵押權(quán)人），當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)通過(guò)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱“《物權(quán)法》”）和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱“《擔(dān)保法》”）規(guī)定了當(dāng)事人行使抵押權(quán)的條件：抵押權(quán)人與抵押人可以約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，如當(dāng)事人之間未約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，則當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以行使抵押權(quán)?！?/span>

《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》規(guī)定抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，所謂優(yōu)先受償是相對(duì)于無(wú)擔(dān)保的普通債權(quán)人。

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物同時(shí)抵押給多個(gè)債權(quán)人時(shí)，在先登記的抵押權(quán)人應(yīng)先于后登記的抵押權(quán)人受償，若發(fā)生后登記抵押權(quán)人債權(quán)先到期情形的，后登記債權(quán)人有權(quán)先行要求處置，但只能就抵押物價(jià)值超出在先抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。

《物權(quán)法》第和《擔(dān)保法》規(guī)定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有折價(jià)、拍賣和變賣三種。

（1）折價(jià)

法律允許抵押人和抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后協(xié)議以抵押物折價(jià)抵償債務(wù)。如果不損害其他債權(quán)人的利益，以抵押物折價(jià)抵債可以充分體現(xiàn)民事法律關(guān)系中的當(dāng)事人意思自治的原則，便于債權(quán)人更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

不同于法律禁止的流質(zhì)契約（流質(zhì)指抵押合同中約定抵押物的所有權(quán)在債務(wù)未受清償時(shí)直接轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人），《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第57條明確規(guī)定了含有流質(zhì)契約的內(nèi)容無(wú)效，但流質(zhì)契約內(nèi)容無(wú)效并不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。

折價(jià)是抵押人和抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后，按抵押物的性狀、參照市場(chǎng)價(jià)格，協(xié)商把抵押物折價(jià)歸抵押權(quán)人所有，債權(quán)人對(duì)抵押物價(jià)格與債權(quán)之間的差額多退少補(bǔ)。需要注意的是，折價(jià)處置抵押物可能會(huì)導(dǎo)致不公平的后果，影響其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人認(rèn)為折價(jià)協(xié)議有失公允的，可以請(qǐng)求撤銷。

（2）拍賣

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并且應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；

拍賣保留價(jià)應(yīng)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%；

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，連續(xù)三次降價(jià)拍賣都流拍的，法院應(yīng)當(dāng)在第三次流拍之后再進(jìn)行一次變賣，但是變賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以第三次流拍的保留價(jià)為依據(jù)。

拍賣通過(guò)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既能保證抵押物價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人也可以作為競(jìng)拍人參與到競(jìng)買中，兼具公平性和快速變現(xiàn)的優(yōu)點(diǎn)，實(shí)踐中是法院優(yōu)先采取的變價(jià)處理方式。

（3）變賣

“變賣”的關(guān)鍵在一個(gè)“變”字，即將抵押物變成現(xiàn)金。當(dāng)事人協(xié)議進(jìn)行變賣的，其性質(zhì)與協(xié)議折價(jià)相似，卻沒有協(xié)議折價(jià)的弊端。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采用拍賣的方式，如果當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以變賣。

變賣應(yīng)建立在抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致的前提下，如果法院在強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，無(wú)法通過(guò)拍賣方式對(duì)抵押物變價(jià)的，也可由法院主持對(duì)抵押物進(jìn)行變賣，此種方式最為省時(shí)省力。

多個(gè)法院對(duì)同一抵押物先后查封的，最先查封的法院為正式查封，之后為輪候查封，如果正式查封法院解除查封，那么最先的輪候查封轉(zhuǎn)為正式查封。在執(zhí)行階段，正式查封法院若對(duì)抵押物進(jìn)行全部處置的，排列在后的輪候查封將自動(dòng)失效；若為部分處置的，對(duì)剩余部分，后續(xù)的輪候查封轉(zhuǎn)為正式查封。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押物經(jīng)多輪法院查封時(shí)，已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)因涉訴或涉及仲裁程序被法院采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)人對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。但當(dāng)債務(wù)人負(fù)債較多，抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院多輪查封時(shí)，將會(huì)大大增加抵押物的處置時(shí)間和成本。 

當(dāng)逾期貸款進(jìn)入訴訟和強(qiáng)制執(zhí)行程序時(shí)，抵押人往往不配合處置或處于失聯(lián)狀態(tài)，部分抵押人甚至為債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)制造各種障礙，如：

授意他人依據(jù)虛假的債權(quán)文書向法院起訴并查封抵押物；

怠于行使債權(quán)或惡意拖延訴訟進(jìn)程；

與他人達(dá)成還款協(xié)議，約定較長(zhǎng)的還款期限，同時(shí)約定還款協(xié)議未履行完畢前不得解除抵押物的查封，從而使得抵押權(quán)人無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

由于抵押權(quán)人無(wú)法全盤掌握債務(wù)人的債務(wù)、涉訴或被執(zhí)行情況，實(shí)踐中可能發(fā)生首封法院（尤其是異地首封法院）已經(jīng)將被查封的抵押物處置完畢，而享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押權(quán)人其管轄法院輪候查封且未能及時(shí)掌握上述情況，從而導(dǎo)致抵押物滅失。

根據(jù)《物權(quán)法》第182條中“房隨地走、地隨房走”的房地一并抵押原則，即以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！敖ㄖ镎加梅秶鷥?nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)”，是指依據(jù)規(guī)劃，建筑物所占用的土地之上的建設(shè)用地使用權(quán)，具體而言：

（1）如果以整棟房屋抵押，就是指該房屋“實(shí)際”占地上的建設(shè)用地使用權(quán)；

（2）如果以區(qū)分所有的建筑物抵押，則是指該建筑物所占的相應(yīng)比例的建設(shè)用地使用權(quán)。

實(shí)踐中，由于部分地區(qū)土地證和房產(chǎn)證分離，一些抵押人將土地證和房產(chǎn)證分別抵押給不同的抵押權(quán)人，致使同一房地上出現(xiàn)多個(gè)抵押權(quán)人，這種情況下，僅依靠一個(gè)抵押權(quán)人無(wú)法推動(dòng)處置，需與其他抵押權(quán)人合并處置。

（1）多個(gè)抵押物登記在一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證項(xiàng)下，登記部門不予分套解押

如借款人以多個(gè)抵押物同時(shí)設(shè)立抵押且抵押物位于同一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證上，進(jìn)入法院執(zhí)行階段后，部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門往往不支持單個(gè)解押，而是要求他項(xiàng)權(quán)證上的所有抵押物全部拍賣完成后才能一并辦理解押。

（2）抵押物為唯一居所或抵押物中有人居住

抵押物為房產(chǎn)時(shí)，抵押人如果以該房產(chǎn)為其唯一居所為由抗辯執(zhí)行，不論抵押人經(jīng)濟(jì)條件如何，法院往往不支持推動(dòng)執(zhí)行。

此外，法院在執(zhí)行中，對(duì)有人居住的抵押房屋，不管是抵押人的其他債權(quán)人或是承租人，甚至是抵押房屋中存放有物品，法院也大多不愿推動(dòng)執(zhí)行拍賣。

（1）抵押物非首封導(dǎo)致銀行貸款無(wú)法受償

實(shí)踐中，往往存在抵押物被多家執(zhí)法機(jī)構(gòu)查封的情況，如果抵押物被他人首封，即使抵押手續(xù)完備，抵押權(quán)人也不能獨(dú)立推動(dòng)司法拍賣，需要首封法院推動(dòng)才能進(jìn)行司法拍賣。

由于抵押物的評(píng)估價(jià)格與最終變現(xiàn)價(jià)格會(huì)存在一定差距，如果抵押物變價(jià)所得的款項(xiàng)在優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人債權(quán)金額及強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后所剩無(wú)幾，或根本無(wú)法滿足首封法院債權(quán)的清償要求的，首封債權(quán)人可能會(huì)怠于申請(qǐng)拍賣抵押物。

且即使首封債權(quán)人申請(qǐng)拍賣，法院也會(huì)因拍賣屬于對(duì)債權(quán)清償無(wú)實(shí)際利益的“無(wú)益拍賣”而不予啟動(dòng)拍賣程序，此時(shí)抵押權(quán)人只能與首封債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，放棄部分債權(quán)份額的清償，以平衡雙方利益的方式推動(dòng)抵押物變現(xiàn)。

2015年11月24日，江蘇省高院執(zhí)行局發(fā)布了《關(guān)于首查封普通債權(quán)法院與輪候查封優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院之間處分查封房地產(chǎn)等相關(guān)問(wèn)題的解答》，對(duì)上述執(zhí)行僵局問(wèn)題作出了一系列的解釋說(shuō)明，以使各方債權(quán)人的合法利益得到平等保護(hù)、從而提高司法執(zhí)行效率。

2016年4月13日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，針對(duì)實(shí)踐中普遍存在的“首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院查封財(cái)產(chǎn)處分權(quán)沖突”的問(wèn)題，規(guī)定了執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。

但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)，自首先查封之日起已超過(guò)60日，且首先查封法院尚未就該查封財(cái)產(chǎn)發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。

（2）    抵押物拍賣變現(xiàn)時(shí)，法院限定銀行受償范圍

部分地區(qū)法院對(duì)擔(dān)保范圍的認(rèn)定，僅限于在抵押權(quán)登記簿登記的范圍內(nèi)，對(duì)銀行貸款的利息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用不予支持。

（3）    抵押物上附有租賃，給正常拍賣造成障礙

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第65條，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效，即“買賣不破租賃”。

如租賃合同發(fā)生在借款人在銀行借款前，或租賃合同是經(jīng)銀行同意的，即使抵押物進(jìn)行拍賣，此前的租賃合同仍然有效。實(shí)踐中，不少抵押人為阻止抵押物處置，故意訂立虛假的長(zhǎng)期租賃合同。

（4）網(wǎng)絡(luò)司法拍賣存在影響處置效率的情形

目前，法院為了加快抵押物的拍賣效率，擴(kuò)大拍賣的受眾面，越來(lái)越多的通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)處置抵押物，如淘寶司法拍賣、京東司法拍賣等。

目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣對(duì)拍賣的標(biāo)的物要求很高，即使有零星瑕疵的抵押物暫時(shí)也無(wú)法上掛拍賣，從而使得一些抵押物的處置時(shí)間進(jìn)一步延長(zhǎng)。

（1）    社會(huì)穩(wěn)定因素

進(jìn)入法院執(zhí)行階段后，借款人住所地的區(qū)政府會(huì)發(fā)函至法院，以維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定為名，要求對(duì)該企業(yè)訴訟案件進(jìn)行集中、整體處理，并要求法院停止執(zhí)行，迫于政府的壓力，法院最終只能照辦。

（2）    轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)

我國(guó)對(duì)商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)高于民用住宅轉(zhuǎn)讓，這給商業(yè)用房的拍賣帶來(lái)了一定的難度。目前，二手商業(yè)用房主要稅種有：契稅3%，營(yíng)業(yè)稅（差額的5.6%），個(gè)人所得稅（差額的20%），印花稅0.05%，土地增值稅（差額的30%），高額轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)往往導(dǎo)致商業(yè)性質(zhì)的抵押物屢屢流拍。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百九十五條   債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

第五十三條　債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第五十四條　同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：

（一）  抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項(xiàng)規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》

第五十七條　當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。

債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定。

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