2016年2月，河南的廖強(qiáng)、靳玉珍夫妻想給剛結(jié)婚的兒子買個(gè)二手房，他們通過某中介公司簽了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價(jià)格290萬元，定金為60萬元。廖先生交了定金，卻無法交易。他被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子而向他人借了錢，而廖先生所購房屋則成為這筆借貸的抵押物。

更離譜的是，借錢給賣房人的，正是洛陽這家中介公司的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。而所有的這些情況，出賣方并沒有事前通報(bào)購買方廖先生。出賣方是在2015年12月30日向該中介公司借錢的，而中介公司將其房產(chǎn)賣給廖先生的事情，則發(fā)生在2016年初。

于是，廖先生要求該中介公司解除房屋的抵押，繼續(xù)交易。但他卻被告知，上家沒錢償還欠款，只有將這套房屋賣掉之后，才有足夠資金解除抵押。該中介公司還建議廖先生，先幫上家還清這筆欠款。不得已，廖先生決定不買房了，要求中介公司還清自己的60萬元定金，但中介公司還是不同意。

此后，廖強(qiáng)、靳玉珍夫妻起訴了洛陽這家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，他們認(rèn)為中介公司因刻意隱瞞關(guān)鍵信息，沒有做到對于售賣方的信用，也沒有做到監(jiān)督，應(yīng)退還自己的60萬元定金，還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

現(xiàn)在的中介公司都特別黑，為了一已私利，聯(lián)合賣家一起欺騙買家，導(dǎo)致買家蒙受巨大的損失，還沒處評理。

律師建議：在購買二手房時(shí)，一定要注意風(fēng)險(xiǎn)問題，做到心中有數(shù)，進(jìn)行買賣前的產(chǎn)權(quán)審核工作。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。

此案中，廖先生通過中介公司購買二手房，中介公司沒有盡到詳盡告知義務(wù)，對房產(chǎn)的抵押情況有所隱瞞，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，需要雙倍返還定金，由于本案中出借方是中介公司，涉嫌詐騙，可以追究其刑事責(zé)任。

像類似案件，很多買家都遭遇過被中介欺騙的經(jīng)歷，

那么，中介公司應(yīng)該為購房者盡到哪些義務(wù)呢？

中介公司在購房者與賣房者之間擔(dān)任一個(gè)相當(dāng)重要的角色。既要對購房者負(fù)責(zé)，也要對賣房者負(fù)責(zé)，當(dāng)中必要的審查義務(wù)更是要親力親為，馬虎不得。我國《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

【律師支招】：買套二手房，請務(wù)必繞開這些“坑”！

一、核實(shí)出賣人身份

核實(shí)出賣人是不是真正的房屋主人，務(wù)必核對其房屋權(quán)利證書、土地證（或者合二為一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證件。對于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，要尤其謹(jǐn)慎。

二、核實(shí)房屋權(quán)屬

要看房屋權(quán)屬有無爭議，有無被抵押等。首先應(yīng)查看房屋證書，必要時(shí)也可以到房管局核對真?zhèn)巍?/p>

三、注意房屋共有人

若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對簽名人的身份。

四、注意房屋是否違章或待拆

注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很有可能錢房兩空。

五、注意房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓

注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無法交付。

六、房屋是否被出租

房屋已出租他人的，會導(dǎo)致買受人無法實(shí)際居住，因此買受人務(wù)必多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況；如有，盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。

七、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限長為70年，也有比這個(gè)年限短的住宅，房屋的年限是影響房價(jià)的重要條件，所以買受人在購買前務(wù)必核實(shí)清楚。

八、明確各類稅費(fèi)

二手房交易過程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等等。在實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實(shí)踐中，需對各項(xiàng)稅費(fèi)承擔(dān)做出明確的約定。

九、明確違約事項(xiàng)

如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的，對沒有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

十、明確附屬設(shè)施

若有些房屋有附屬設(shè)施（花園或泳池）的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備。

十一、明確傭金

各方對中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對交易失敗后傭金的退還情況做約定。

十二、避免陰陽合同

有的人為了避稅，簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽合同。

【今日普法小貼士】：違反法律法規(guī)的合同有效嗎？

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，可認(rèn)定合同或者部分合同條款無效：

（1） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同；

注意：一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同，屬于意思表示不真實(shí)的合同，一般屬于可變更或撤銷的合同，只有在損害了國家利益時(shí)，才屬于無效合同。

（2）惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同；

（3）合法形式掩蓋非法目的的合同；

（4）損害社會公共利益的合同；

（5）違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同；

（6）對于造成對方人身傷害或者因故意或重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失免責(zé)的合同條款。

（7）提供格式條款一方免除責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的條款無效。