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房屋買(mǎi)賣(mài)包括了買(mǎi)和賣(mài)的雙重過(guò)程，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房時(shí)就要時(shí)刻保持謹(jǐn)慎，因房屋不同于一般的商品，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，將會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不少的麻煩。 具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要注意什么呢？有買(mǎi)賣(mài)就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，而在房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者又要怎樣化解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)呢？對(duì)此，本文將一一為您介紹。 1 房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要注意什么？ 買(mǎi)房首先要安全，其次要安心，這是購(gòu)房者最基本的要求。 一套房子有可能多人在賣(mài)，安全過(guò)戶(hù)是第一前提。由于買(mǎi)賣(mài)雙方都有顧慮，但買(mǎi)賣(mài)房子不同于買(mǎi)賣(mài)日用品，做不到“一手錢(qián)一手貨”，是先付錢(qián)，還是先過(guò)戶(hù)，肯定會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議。 因而辦理銀行資金監(jiān)管是一個(gè)好的辦法，而所有的資金，包括定金都應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。過(guò)戶(hù)后，法律保護(hù)善意的購(gòu)房人，購(gòu)房人有了產(chǎn)權(quán)，但也可能由于房東債權(quán)人眾多，上門(mén)吵鬧的事情也不能完全排除，雖然安全了，還做不到安心。 資金監(jiān)管，就是將購(gòu)房款存入銀行監(jiān)管賬戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：當(dāng)過(guò)戶(hù)手續(xù)完成時(shí)，賣(mài)方有權(quán)領(lǐng)取購(gòu)房款；而當(dāng)過(guò)戶(hù)不能完成時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)取回購(gòu)房款，而且監(jiān)管方需認(rèn)可這些條件。 對(duì)于買(mǎi)方而言，這里應(yīng)當(dāng)注意的核心問(wèn)題是：當(dāng)交易不成功時(shí)，購(gòu)房人如何順利從監(jiān)管賬戶(hù)順利取回購(gòu)房款，并有權(quán)解除合同。應(yīng)該在購(gòu)房合同上約定，當(dāng)在某一天到來(lái)之時(shí)，除買(mǎi)方自身的原因外，其他無(wú)論何種原因，雙方無(wú)法完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的，買(mǎi)方有權(quán)拿回房款，并有權(quán)解除合同。 2 購(gòu)房者怎樣化解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？ 要化解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在選購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)把握以下幾點(diǎn)： 1、消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)要透過(guò)廣告宣傳表面的現(xiàn)象做實(shí)質(zhì)性的核實(shí)，充分行使消費(fèi)者的知情權(quán) a、看相關(guān)證件 要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)準(zhǔn)入的合法性，必須查看是否具備五證、兩書(shū)、一照。 五證即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工證》《內(nèi)（外）銷(xiāo)商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》。 兩書(shū)即《商品品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。一照即《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》； b、不要輕信廣告 要實(shí)地了解擬購(gòu)房屋的具體情況，核實(shí)與廣告內(nèi)容是否一致。不要輕信廣告，有不少?gòu)V告存在著概念不清、誤導(dǎo)消費(fèi)者的情況。 2、凡產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)糾紛尚未了結(jié)的商品房，購(gòu)置時(shí)要謹(jǐn)慎 因開(kāi)發(fā)商不具備開(kāi)發(fā)和售房資格，或是違規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，拿不到政府批準(zhǔn)的手續(xù)、證件，就以各種借口拒絕或拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使消費(fèi)者雖可使用房屋，卻無(wú)法轉(zhuǎn)讓等，所以消費(fèi)者最好要求房地產(chǎn)公司提供商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū)，以做到有備無(wú)患。 3、購(gòu)房時(shí)還須了解房屋維修、供水、供暖、供電、供氣及衛(wèi)生等物業(yè)管理事項(xiàng) 要把開(kāi)發(fā)商的承諾內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，不要只注意房屋的外觀而忽視配套設(shè)施和相應(yīng)服務(wù)，否則最終帶來(lái)無(wú)窮的煩惱。 4、要謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同 簽訂合同前最好向業(yè)內(nèi)律師咨詢(xún)，對(duì)購(gòu)房合同條款中的具體內(nèi)容要清楚明白，盡量做到權(quán)利與義務(wù)對(duì)等、公平，在合同中要注明開(kāi)發(fā)商履行各項(xiàng)義務(wù)的期限及違約責(zé)任，并將開(kāi)發(fā)商在宣傳中明示的事項(xiàng)寫(xiě)入合同，要警惕“霸王合同”。 對(duì)于“房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)要注意什么”以及“購(gòu)房者怎樣化解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)”的問(wèn)題，上文中都有詳細(xì)為您進(jìn)行了介紹，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的購(gòu)房問(wèn)題。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，要謹(jǐn)防房屋買(mǎi)賣(mài)中可能會(huì)存在的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，避免財(cái)產(chǎn)遭受損失。其中，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是非常重要的，購(gòu)房者不要大意，要謹(jǐn)慎閱讀購(gòu)房合同的內(nèi)容再?zèng)Q定是否在合同上簽字。        注：各地交易流程有所不同，請(qǐng)以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心公示的流程為準(zhǔn)！ 1 二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法 丁路：按揭房購(gòu)買(mǎi)時(shí)首付已經(jīng)繳納，而按揭還沒(méi)有了結(jié)，需要買(mǎi)方先把錢(qián)轉(zhuǎn)過(guò)去相當(dāng)于付一部分房款，但是擔(dān)心對(duì)方跑路，從而導(dǎo)致過(guò)戶(hù)等不必要的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該怎么辦？ 王律師：目前，隨著近年來(lái)中介房屋買(mǎi)賣(mài)形式的興起和發(fā)展，二手房買(mǎi)賣(mài)實(shí)際上已經(jīng)比較規(guī)范，但是整體上來(lái)講，二手房的房屋買(mǎi)賣(mài)交易仍存在風(fēng)險(xiǎn)，二手房買(mǎi)賣(mài)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有像與開(kāi)發(fā)商簽訂合同那樣的規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，所以在二手房交易時(shí)應(yīng)參考標(biāo)準(zhǔn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂，對(duì)需要特別注意的事情做出特別約定，必要時(shí)請(qǐng)律師或者相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人士提出意見(jiàn)。 2 買(mǎi)房時(shí)中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn) 及需要注意的事項(xiàng) 丁路：在買(mǎi)房的時(shí)候很多人會(huì)遇到花冤枉錢(qián)的情況，那么為了避免這類(lèi)情況，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)需要注意些什么那？ 購(gòu)買(mǎi)新房的法律風(fēng)險(xiǎn) 及需要注意的事項(xiàng) 王律師：針對(duì)新房購(gòu)買(mǎi)需要注意的是：第一，能否按時(shí)交房并辦證。不管購(gòu)房是為了居住還是經(jīng)常還是投資，從本質(zhì)上講都是取得房屋的產(chǎn)權(quán)，即房產(chǎn)證，因此能否按時(shí)交房并辦證是第一要素。 第二，是否符合購(gòu)房人的定位和要求。人們購(gòu)房都有自己的需求，很多人購(gòu)買(mǎi)的是期房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)不能全方位了解房屋及周邊環(huán)境的規(guī)劃等，因此，購(gòu)房時(shí)要注意房屋、小區(qū)的設(shè)計(jì)以及相關(guān)規(guī)劃。 舉例：購(gòu)買(mǎi)商業(yè)門(mén)面，起初圖紙上顯示是在電梯門(mén)口，門(mén)前一片小廣場(chǎng)，位置非常好，但后面發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在門(mén)前修了其他的房屋。 第三，物業(yè)管理問(wèn)題。物業(yè)管理會(huì)在購(gòu)房后與購(gòu)房人密切相關(guān)，甚至直接決定房屋的使用舒適程度，因此物業(yè)管理的問(wèn)題也需要注意。 舉例：某客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了一套居住用房，房屋的戶(hù)型等各方面都非常滿(mǎn)意，但后來(lái)小區(qū)業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)，影響了居住的舒適度，也給生活帶來(lái)了非常多的不便。 購(gòu)買(mǎi)二手房的法律風(fēng)險(xiǎn) 及需要注意的事項(xiàng) 王律師：另外，二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意的是：第一，房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，尤其是裝修。二手房交易對(duì)于質(zhì)量的把控沒(méi)有向新房那么嚴(yán)格，加上二手房一般都是裝修妥當(dāng)，被住過(guò)一段時(shí)間的，因此二手房的質(zhì)量問(wèn)題要格外注意。 第二，能否按時(shí)交房并辦證。能否按時(shí)交房并辦證是第一要素。但二手房交易與新房交易需要注意的重點(diǎn)不大相同。 舉例：某客戶(hù)通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，雙方也簽訂了相關(guān)合同，隨后該客戶(hù)就向銀行申請(qǐng)了貸款，等貸款下來(lái)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人看到房?jī)r(jià)上漲，就以更高的價(jià)格將房子賣(mài)給了別人。這種情況在房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)在很普遍。最終，客戶(hù)貸了款卻買(mǎi)不到房。 3 以租代售的法律風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法 丁路：雙方協(xié)商以租代售，幾年后房?jī)r(jià)大幅上漲，雙方已簽訂嚴(yán)格的以租代售協(xié)議，但賣(mài)家想坐地漲價(jià)，然而協(xié)議中已有明確的規(guī)定，雙方陷入僵局，這種情況您怎么看？ 王律師：以租代售在前些年一直是實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，以租代售最大的特點(diǎn)是時(shí)間較長(zhǎng)，因?yàn)樗凶赓U期限，租賃期限的租金用來(lái)抵扣購(gòu)房款，時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，在簽訂合同的時(shí)候可能沒(méi)有辦法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的評(píng)估，比如您剛才舉到的問(wèn)題當(dāng)中，如果雙方之間之前簽訂的合同非常規(guī)范，而合同里約定的購(gòu)房?jī)r(jià)款沒(méi)有低于履行，建議雙方對(duì)價(jià)款進(jìn)行協(xié)商，如果能夠協(xié)商，雙方可以對(duì)于房屋價(jià)款進(jìn)行重新的確定，如果協(xié)商不成，可以走訴訟程序和相關(guān)的司法程序來(lái)解決。 丁路：如果還未達(dá)成協(xié)議，可以從哪幾個(gè)方面來(lái)明確從而避免這類(lèi)問(wèn)題？ 王律師：因?yàn)橐宰獯凵婕暗臅r(shí)間較長(zhǎng)，有很多問(wèn)題在簽訂合同時(shí)無(wú)法明確和清晰的預(yù)計(jì)，在合同約定時(shí)可以用以下方式處理，第一，做幾種方案的選擇，到時(shí)候可以由雙方約定來(lái)確定選擇哪種方案來(lái)執(zhí)行；第二，不管房市如何發(fā)展，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，房?jī)r(jià)可能是逐步上漲的，那么可以在簽訂合同時(shí)對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)?shù)募s定，比如每年上漲10%這種幅度來(lái)進(jìn)行約定，可以保證出租方也就是賣(mài)方的權(quán)益。當(dāng)然因?yàn)檫@類(lèi)合同比較復(fù)雜，建議雙方在簽訂合同時(shí)請(qǐng)律師或者相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人士提出意見(jiàn)。 網(wǎng)友二手房交易流程和經(jīng)驗(yàn)分享給大家： 1、選中介。有些人只選一家中介，等這家中介給介紹房源。本人最開(kāi)始也是只找一家朋友中介，但是一開(kāi)始這家中介只介紹了少部分房源（因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)要求較高），本人一開(kāi)始也就等著中介介紹，可是看了幾套不滿(mǎn)意，就這樣幾個(gè)月時(shí)間過(guò)去了，房?jī)r(jià)又升上去了。于是決定不能再等了，后面又多選了幾家中介，讓他們同時(shí)提供房源，這樣有幾個(gè)好處，一是房源信息多了，二是也有對(duì)比了，而且一套房源可能在多家中介掛牌。所以一定要同時(shí)選多幾家中介。 2、看房子。中介會(huì)帶客戶(hù)看房子，看房過(guò)程我們要關(guān)注房子的樓層、戶(hù)型、采光；這里說(shuō)樓層只要是講電梯還是樓梯房注重的樓層，戶(hù)型主要看空間利用是否合理，房間朝向。二手房主要有人住過(guò)，要看原來(lái)的裝修合不合適，不合適要重新裝修這個(gè)費(fèi)用是否超出預(yù)算。另外樓梯房這里涉及未來(lái)裝電梯，本人就是后續(xù)裝電梯也花費(fèi)了不少錢(qián)。 3、了解中介收費(fèi)。如果房子看中了我們應(yīng)該先了解中介的收費(fèi)，在砍房?jī)r(jià)。因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，房子降價(jià)空間較小，為避免和房東談好了，最后又不同意中介的費(fèi)用，白忙。也有可能中介看你已經(jīng)和房東談好了，中介費(fèi)就不優(yōu)惠，各種費(fèi)用加上去。本人就是這樣的經(jīng)歷。有的中介收中介費(fèi)是2%，有的1.5%，看你砍價(jià)的本事。另外有些中介還有代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)、貸款費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、代辦水電過(guò)戶(hù)費(fèi)等，這里大部分費(fèi)用都是可以砍價(jià)的。 4、砍價(jià)。中介的水很深，所以一定要叫中介把房東約出來(lái)，當(dāng)面砍價(jià)，不然中介很容易賺差價(jià)。而且一定要看房東是否房產(chǎn)證，房東身份證名字和房產(chǎn)證是否一致 5、交易。當(dāng)時(shí)和房東談好價(jià)格的時(shí)候，就要先給幾萬(wàn)塊作為定金，同時(shí)簽訂定金協(xié)議，或者你立馬有首付款也可以馬上簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。定金協(xié)議或者買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中就會(huì)涉及上面說(shuō)中介費(fèi)用問(wèn)題。本人因?yàn)橄日曳繓|談好了價(jià)格，也給了定金，當(dāng)籌集首付辦過(guò)戶(hù)的時(shí)候簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候發(fā)現(xiàn)中介費(fèi)偏貴，而且還有其他過(guò)戶(hù)費(fèi)等各種代辦費(fèi)，這個(gè)時(shí)候你不簽就算違約，而且中介也沒(méi)有按我的要求在買(mǎi)賣(mài)合同上添加條款，就是按通用條款，那個(gè)條款只對(duì)中介有利。所以一定要談好中介費(fèi)用在簽合同前，而且最好是先交一部分，過(guò)戶(hù)后再交一部分，因?yàn)楹罄m(xù)辦理中介會(huì)不給力。 6、房屋過(guò)戶(hù)。這里還是中介幫忙辦理較好，因?yàn)橐獪?zhǔn)備的材料較多，個(gè)人一般都沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，要花很多時(shí)間，如果自己不用上班的倒是可以自己慢慢來(lái)。 7、貸款。在房?jī)r(jià)好的時(shí)候，買(mǎi)房的人多，公積金中心一般沒(méi)錢(qián)，這個(gè)時(shí)候房東一般都不同意辦理公積金貸款，有些要求全款，有些只能讓你商業(yè)貸款。本人是商業(yè)貸款，所以這里講商貸。本人由于都沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，中介說(shuō)某銀行較多錢(qián)，有錢(qián)放款，本人就相信中介，其他也沒(méi)問(wèn)題，后面到銀行簽合同的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這銀行的貸款打折比別的銀行少，而且提前還款永遠(yuǎn)都要收手續(xù)費(fèi)，還規(guī)定有點(diǎn)高的還款額度，更討厭的是房產(chǎn)證要永遠(yuǎn)抵押在他那，這才發(fā)現(xiàn)各種坑啊。這個(gè)時(shí)候如果換銀行材料就要全部重新做一遍，不能保證在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將房款給房東（這個(gè)在買(mǎi)前也一定要先問(wèn)清楚，本人就是不懂）就算違約，要賠款的，最后只能硬著頭皮簽了。中介也沒(méi)有提前告知這銀行的條款。所以大家一定要多問(wèn)問(wèn)，選擇比較合適的銀行，一般建行比較好。 8、交房。房東在收到貸款的時(shí)候才會(huì)把房子交給你，這個(gè)時(shí)候中介會(huì)說(shuō)要房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，這個(gè)也是我剛說(shuō)的要提前了解的原因，本人就是中介沒(méi)提前講，中介自己辦，最后按較高的價(jià)格找你要費(fèi)用。評(píng)估費(fèi)可以打折五折以上。收到房子后還要辦理水電過(guò)戶(hù)。 二手房交易最重要的就是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后在給任何錢(qián)，這樣買(mǎi)方比較有主動(dòng)權(quán)，可以要求更改合同內(nèi)不利條款，一定不能提前還沒(méi)簽合同就先給任何費(fèi)用，不然就只能一步一步被牽著走。本人就是什么都不懂，一步步被牽著走，多花了不少冤枉錢(qián)。本人這些流程全部下來(lái)耗時(shí)四十天左右。 (源自：房天下、重慶經(jīng)濟(jì)廣播、平安好房綜拓部、大同房屋信息）
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