之前解讀過買新房需要交納的10筆費用，并講明了何時交，詳見：除了首付，買房還要交的10筆費用（新房篇），本文再來說說二手房。與新房不同，二手房交易流程繁瑣，涉及的費用也更龐雜。

一、定金

金額不能超過房屋總價的20%，比如400萬的房子，定金不能超過80萬。過戶后，定金會抵作房款或者退給買家。

什么時候交？交給誰？

確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無瑕疵，與房東談好價格，與中介協(xié)商好中介費后，就可以支付定金，雙方簽一份定金協(xié)議，代表房子被“定”下來了。

定金可以直接給房東，也可以交由中介保管，最好托付給銀行監(jiān)管。

備注：無論中介房東怎么催，都不要急于付定金，因為如果你違約，定金是不退的。但如果房東違約，定金會雙倍返還。所以，你也可以選擇多交定金，借此加大房東違約成本。

二、首付

上海標(biāo)準(zhǔn)：

二手房首套首付=合同價-評估價×65%（貸款額）；新房首套首付=合同價×35%

二手房二套普通住宅首付=合同價-評估價×50%（貸款額）；新房二套普通住宅首付=合同價×50%

二手房二套非普通住宅首付=合同價-評估價×30%（貸款額）；新房二套非普通住宅首付=合同價×70%

備注：與新房不同，買二手房銀行會根據(jù)房子的房齡、位置、裝修等評估房屋價值，來決定貸款多少，合同價減去貸款額才是首付。一般來說，評估價不會高于成交價。

什么時候交？

由買賣雙方協(xié)商而定，最晚不能晚于過戶時間，合同的補充協(xié)議上會注明。一般是在銀行貸款審批下來之后。但現(xiàn)在很多交易情況是，賣家需要拿買家的首付去贖樓，這時候現(xiàn)金一定不要直接支付給賣家本人，最好作為定金交給第三方托管，并委托給中介或其他第三方辦理贖樓及過戶手續(xù)。

三、契稅

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

首套90平及以下，網(wǎng)簽價×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價×1.5%，二套房網(wǎng)簽價×3%。

契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給房管局。

備注：網(wǎng)簽價是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r格，決定了交稅多少，不得低于過戶指導(dǎo)價。

四、個稅

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

個稅也是過戶當(dāng)天交給房管局，按規(guī)定是賣家付，但實際交易過程中，賣家會把自己要交的稅費全部轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，這點合同中會提前注明。

備注：

1、滿五是指從房產(chǎn)證出證開始算時間滿5年，唯一是指賣家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。

2、由于房價漲勢過于兇猛，買家一般走沒有原始憑證的方法報稅，這會更省錢。

五、增值稅及附加

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

過戶時交給房管局，一般由買家承擔(dān)。差價=合同價—原購買價—交易中的稅金—其它合理費用。

六、中介費

實行市場調(diào)節(jié)價，可與中介協(xié)商，最高不超過成交價的3%。比如北京2.7-3%，上海傳統(tǒng)中介2%，房多多2999+0.8%。

按規(guī)定，中介費是買賣雙方各承擔(dān)一半，但實際交易中是買家自己付。

備注：中介費的服務(wù)內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房屋現(xiàn)狀調(diào)查、房屋行情調(diào)查、合同簽訂、過戶五大步，在過戶完成之前，不要交全額中介費，留一部分過戶后交。

如有其它服務(wù)，比如入住交接、代辦貸款等等，中介必須明碼標(biāo)價，并由買家自愿選擇，不得強(qiáng)制或誘導(dǎo)。

七、其它費用

交易手續(xù)費：2.5元/平米×建筑面積，買賣雙方都要付。

權(quán)屬登記費：80元/本，每增加一個產(chǎn)權(quán)人增收10元。

權(quán)證印花稅：個人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納。

配圖費：25元/本。

貸款抵押登記費：商業(yè)及組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。

合同公證費：200-400元左右，由引發(fā)方支付。

評估費：辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，可協(xié)商，交給評估機(jī)構(gòu)。

公共維修基金：一般不需要交，上家賬戶中的結(jié)余會過戶給新戶主，單如果原房東之前沒有交全，就需要雙方協(xié)商誰來補繳。

在買二手房的過程中，你還遇到那些意想不到的稅費？歡迎留言補充。